取消預售制度將對房地產市場產生重大影響

　　對開發商意味著重新洗牌

　　對銀行業意味著舒緩金融風險積淀

　　對買房人意味著縮短貸款壓力，減少非市場風險

　　對宏觀經濟意味著房地產固定資產投資回落

　　中國人民銀行15日發布的房地產金融報告建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

　　業內分析人士認為，這一建議如果實行，將對房地產市場產生重大影響：對于開發商意味著重新洗牌，對于銀行業意味著舒緩金融風險積淀，對于買房人則意味著縮短貸款壓力，減少非市場風險；而對于宏觀經濟而言，可能意味著房地產固定資產投資回落，樓市供求關系起新的變化。

　　央行認為，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現房銷售。

　　對此，業內人士分析，鑒于央行對房地產金融風險預警的一貫嚴肅性，由其房地產金融分析小組撰寫的《2004年房地產金融報告》中的建議決非空穴來風，更不可等閑視之。

　　建議影響首當其沖的將是房地產開發商。取消房屋預售將加速房地產開發企業重新洗牌，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業或項目公司將被淘汰出局，中等開發商也將發生整合。

　　長期以來，房地產企業以銀行貸款為主進行開發建設。房產開發中，開發商只是在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金，其他環節如土建，成本完全轉嫁給了建筑承包商帶資墊付。而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發商即可先后收取定金、預收款、首付款和整個房款。

　　房地產開發的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負面影響：一是房地產開發企業魚龍混珠，僅北京、上海的大小房地產開發企業就有數千家；二是因為投入的自有資金少，開發商回籠資金的壓力不夠大，傾向于“時間換金錢”，將房價越拉越高。一位業內人士說：“在樓市火爆的時候，開發商只要賣出1／10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道，成本收回了，就可以慢慢玩的，房價怎會不越賣越高？”

　　其二，緩解金融風險積淀，遏制風險放大。央行報告指出，“房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右�！币环矫�，開發商自有資金比例逐年下降，房地產貸款潛在風險增加；另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。

　　其三，對消費者而言是重大利好：縮短貸款壓力，減少期房風險。在預售制下，購房人一般要提前10到15個月(長的達到24個月)，白白為開發商融資埋單。通常情況下，從預售到正式交房尚有一年左右的時間差，這意味著購房人在既不能控制更不能使用物業的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用，而開發商卻可以不付、少付成本，使用購房人的購房款去完成后續工程，大吃“免費午餐”。在現行利率標準下，以一套按揭50萬元的期房為例，購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費。而在預售制下，這筆錢被開發商合法地“榨取”了。

　　此外，預售期房還為很多非市場風險和交易問題留下了制度漏洞。

　　其四，短期內房地產固定資產投資可能會進一步回落。自2004年宏觀調控收緊銀根以來，全國房地產固定資產投資呈現出了放緩趨勢。在樓市過熱的長三角地區，房地產投資回落幅度較大。

　　其五，樓市供求關系可能會受影響。央行報告預測，2005年和2006年全國住宅竣工面積的增長率將分別為28.8%和23.1%，但如果改期房銷售為現房銷售，房地產投資會有所下降，商品房即期供給會延遲，遠期供給可能會減少。一方面會推動存量房進入實際使用狀態，有利于解決房屋空置問題，另一方面在一定時間內可能會出現供小于求的局面。

　　據新華社上海8月16日電

　　作者：新華社記者 徐壽松