央行首次發(fā)布年度房地產(chǎn)金融報告

　　中國人民銀行今天發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》。這是央行首次為一個行業(yè)發(fā)布年度金融報告。

　　今明兩年房價增幅將有所減緩

　　《報告》顯示，2005年1季度，全國商品房平均銷售價格同比增長12．5％，增幅同

比提高5．8個百分點，其中住宅售價增長13．5％，增幅提高7個百分點。上海、廈門、成都、青島、杭州、濟(jì)南、寧波和南京8個城市漲幅超過10％，房價上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價格和住房租賃價格的漲幅。

　　央行發(fā)表專欄文章指出，目前部分地區(qū)房價上漲較快等問題與我國住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展中的制度缺陷有十分密切的關(guān)系。

　　一是住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。停止福利分房后，部分單位依然向職工提供低于市場價格的單位內(nèi)部購房，形成新的單位住房需求，推動房價上漲。

　　二是對地方政府經(jīng)營土地缺乏有效制約。地方政府以地生財，土地出讓金是其重要的資金來源，70年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產(chǎn)市場膨脹的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的長期規(guī)劃，更樂見房價、地價的上漲。

　　但《報告》同時預(yù)測，由于國家近期出臺了一系列調(diào)控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機(jī)行為，2005年、2006年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。

　　長三角投資購房占20％

　　央行今天發(fā)布的《報告》說，近幾年住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題比較突出，表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。

　　資料顯示，這3年別墅和高檔公寓類住宅竣工套數(shù)增速分別為36．0％、20．6％和35．4％，而同期住宅竣工套數(shù)增速僅為9．9％、12．8％和8．9％。

　　央行房地產(chǎn)金融分析小組有關(guān)人士分析，這是因為缺乏合理引導(dǎo)居民住房需求，有效調(diào)控投資、投機(jī)行為的稅收政策。“由于目前沒有對房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，助長了居民對大戶型、高檔房的需求。房地產(chǎn)交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機(jī)行為”。《報告》還顯示，去年投資性購房需求增長較快。有調(diào)查顯示，2004年北京市商品住宅投資性購房比例約17％，而長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20％左右。

　　資料顯示，2004年，上海市次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的46．6％；北京的投資購房中，28．5％在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，23．5％用于出租，48％空置等待漲價。

　　222億元外資流入上海樓市

　　《報告》稱，受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場。

　　據(jù)了解，境外資金進(jìn)入方式主要有以下4種：直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進(jìn)行商業(yè)性銷售；外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款；非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。

　　央行的調(diào)查顯示，2004年以直接投資形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金共有228．2億元，同比增長34．2％，占開發(fā)資金來源的1．3％。

　　據(jù)中國人民銀行上海分行統(tǒng)計，2004年1至11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，較2003年增長13．5％。

　　據(jù)中國人民銀行金融市場司調(diào)查，在上海，購房境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8．3％上升到2004年4季度的23．2％。

　　房地產(chǎn)開發(fā)資金55％來自銀行

　　據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168．8億元。

　　這些資金來源有三：第一大資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395．3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43．1％；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207．6億元，占全部資金來源的30．3％；第三大資金來源是銀行貸款，為3158．4億元，占資金來源的18．4％。

　　但央行房地產(chǎn)金融分析小組認(rèn)為，實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30％計算，企業(yè)自籌資金中有大約70％來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30％的資金來自銀行貸款。以此計算，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上。

　　央行的《報告》說，2004年底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到26306．3億元人民幣，比上年同比增長22．8％。2003年和2004兩年房地產(chǎn)貸款的增幅呈下降走勢，但2005年1季度房地產(chǎn)貸款余額同比增長25．7％，增幅比上年末提高2．9個百分點。

　　假按揭成個人房貸最大風(fēng)險源頭

　　“空手套白狼”是許多地產(chǎn)商對“假按揭”的形象描述。房地產(chǎn)貸款中的假按揭現(xiàn)象也令銀行非常頭疼。

　　央行發(fā)布的《報告》表示，據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是假按揭造成的。《報告》認(rèn)為，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。

　　央行房地產(chǎn)金融分析小組有關(guān)人士認(rèn)為，假按揭發(fā)生的原因有的是不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。

　　據(jù)介紹，假按揭不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。

　　2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。

　　“假按揭給人一種房地產(chǎn)項目持續(xù)旺銷的假相，也在一定程度上抬升了房價。”中國社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容認(rèn)為，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。

　　央行的《報告》也給出了解決方案：應(yīng)建立對騙貸開發(fā)商的懲戒機(jī)制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。對于協(xié)助開發(fā)商套取個人住房按揭貸款的銀行責(zé)任人，應(yīng)對其進(jìn)行追查和懲罰。

　　央行建議取消房屋預(yù)售制度

　　在上海、北京等房地產(chǎn)市場熱點城市，房地產(chǎn)開發(fā)商將未開發(fā)的樓盤提前預(yù)售，這愈發(fā)加劇了消費(fèi)者超前購房行為。中國人民銀行15日表示，將考慮建議取消房屋預(yù)售制度。

　　由中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的2004中國房地產(chǎn)金融報告稱，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

　　有業(yè)內(nèi)專家稱，在深圳等一些城市的房地產(chǎn)市場，就要比上海、北京等城市規(guī)范，在深圳，開發(fā)商只有在樓盤封頂之后才能發(fā)售，否則購房者也不會去買。

　　中國人民銀行曾在2003年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，這意味著開發(fā)商將不能收取購房者的全部預(yù)售款。不過，這一文件并沒有得到有效執(zhí)行。

　　本報北京8月15日電

　　作者：記者 郭永剛