央行建議取消房屋預售制度

　　據新華社北京電

　　在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的樓盤提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。中國人民銀行15日表示，將考慮取消房屋預售制度。

　　由人民銀行房地產金融分析小組撰寫的2004中國房地產金融報告稱：“很多市場風

險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

　　有業內專家稱，在深圳等一些城市的房地產市場，就要比上海、北京等規范，在深圳，開發商只有在樓盤封頂之后才能發售，否則購房者也不會去買。

　　人民銀行曾在2003年6月發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，這意味著開發商將不能收取購房者的全部預售款。不過，這一文件后來并沒有得到有效執行。

　　《2004中國房地產金融報告》看點

　　肯定房地產業是“支柱產業”

　　今年以來，中國出臺一連串針對房地產市場的宏觀調控措施，市場上也因此出現政府要打壓房地產的論調。《報告》對此予以反駁，肯定房地產業是拉動經濟增長的“支柱產業”，表示會繼續支持房地產業的健康發展。房地產信貸面臨6大風險

　　《報告》明確指出當前我國房地產信貸面臨6大風險。《報告》說，房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。2004中國房地產金融報告見央行官方網站：www.pbc.gov.cn“制度缺陷”誘發房價上漲

　　《報告》稱，目前部分地區房價上漲較快等問題與我國住房制度改革和房地產市場發展中的“制度缺陷”有十分密切的關系。央行建議取消房屋預售制

　　早報記者 庹曉驊 早報北京專稿 艾勇

　　中國人民銀行昨日發布了《2004年中國房地產金融報告》。報告認為，房地產業是支柱產業，應繼續支持其健康發展。但房地產信貸存在潛在風險，目前應堅持區別對待、有保有壓的調控原則。報告建議，取消房屋預售制度，同時允許發達地區提高個人公積金繳存比例，并成立專門機構加強公積金監管。

　　房價增幅將放緩

　　央行公布的這份長達30多頁的報告預測，2005年和2006年住宅竣工面積的增長率將分別為28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面積將分別達到4.5億平方米和5.5億平方米。

　　考慮到國家近期出臺了一系列調控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為，預計2005年、2006年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。

　　不過，報告表示，房地產信貸將繼續快速增長，預計2005年底全部房地產貸款余額將達到3.1萬億元，個人購房貸款(不含公積金貸款)將達到1.9萬億元，將分別比2004年底增長20%和22%。

　　房地產信貸蘊藏風險

　　報告指出，2004年房地產開發商貸款增長得到了初步控制，增幅由2004年3月以前的40%以上，下降到目前的15%。另一方面，在2004年房地產開發資金總共籌措的17168.8億元中，銀行貸款的比重在55%以上，較往年有所提高，反映出房地產投資自有資金比例的下降，房地產貸款仍然具有潛在風險。

　　目前，在四大國有商業銀行中，除農行的房地產不良貸款率相對偏高外，其他三大行的不良貸款率均在3%~5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%。但房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。

　　與此相對，個人購房貸款資產質量較好，不良貸款率為1.5%左右。2005年一季度末，我國居民個人購房貸款余額達到16743.7億元，按揭成數為63%。報告認為，這一規模與西方發達國家相比仍偏小，地區分布也極為不均，在2004年居民購房貸款的增額中，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市就占去了全國增加額60.2%。

　　報告認為，部分地區房地產市場過熱及存在的市場風險、房地產開發企業高負債經營隱含的財務風險、“假按揭”凸顯的道德風險、基層銀行發放房地產貸款存在的操作風險、土地開發貸款存有的信用風險以及新法律法規可能限制貸款抵押品的執行所帶來的法律風險，是當前我國房地產信貸面臨的最主要的風險。

　　房屋預售制度望取消

　　針對上述風險，央行在報告中也提出了相應的建議。報告建議，取消目前的房屋預售制度，進一步完善房地產市場管理。

　　央行認為，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現房銷售。

　　其次，報告建議允許發達地區提高個人公積金繳存比例，進一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力，逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，并成立專門機構加強公積金監管。

　　截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元，實際繳存職工人數為6138.5萬人，占在崗職工人數的58.4%。同期個人公積金貸款余額2096.2億元，占住房公積金繳存余額的比例為42.8%，除去個人住房貸款和購買國債，全國仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6%。