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央行稱(chēng)房?jī)r(jià)上漲較快與地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約等問(wèn)題有關(guān)目前部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題與我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的制度缺陷有十分密切的關(guān)系，對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約就是其中的因素之一，央行在今天發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中作出上述表示。
央行在報(bào)告中稱(chēng)，制度的缺陷表現(xiàn)在五個(gè)方面，其中之一就是對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺
乏有效制約。目前，地方政府是以地生財(cái)，土地出讓金是其重要的資金來(lái)源，70年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹的直接受益者。因此地
方政府并不十分在意土地利用的長(zhǎng)期規(guī)劃，更樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲。
其二是住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。報(bào)告稱(chēng)，國(guó)家停止福利分房后，部分單位依然向職工提供低于市場(chǎng)價(jià)格的單位內(nèi)部購(gòu)房，形成新的單位住房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
央行認(rèn)為，缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃制度也是當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的重要因素。指出雖然我國(guó)也建立了開(kāi)發(fā)規(guī)劃審批制度，但土地規(guī)劃缺乏嚴(yán)肅性，土地開(kāi)發(fā)缺少應(yīng)有的指導(dǎo)，特別是土地供應(yīng)中，用于高檔商品房和普通商品房建設(shè)的土地比例不合理，高檔商品房占地過(guò)多，而對(duì)于解決低收入人群住房問(wèn)題的廉租房建設(shè)上，土地供應(yīng)很少。
央行在報(bào)告中提出征收房地產(chǎn)稅，認(rèn)為由于目前沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，助長(zhǎng)了居民對(duì)大戶型、高檔房的需求。而且房地產(chǎn)交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機(jī)行為。
央行還對(duì)當(dāng)前缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)表達(dá)了擔(dān)憂，報(bào)告指出我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營(yíng)資金過(guò)分依賴銀行貸款；同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率，也不愿讓利從事股本融資。由此造成房地產(chǎn)融資對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。
但央行表示，發(fā)展房地產(chǎn)金融也可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。其稱(chēng)從1998年開(kāi)始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，居民按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，自身資產(chǎn)質(zhì)量和收息率都得以提升。因此，金融業(yè)要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
央行在該份報(bào)告中明確指出房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，但表示在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，要提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念，以及加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。與此同時(shí)，對(duì)居民居住購(gòu)房需求與投機(jī)性購(gòu)房行為，要采取區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控原則。對(duì)第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率等等措施，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
央行報(bào)告中還預(yù)計(jì)，根據(jù)住宅施工面積預(yù)測(cè)2005年和2006年住宅竣工面積的增長(zhǎng)率分別為28．8％和23．1％，年新增住宅竣工面積分別達(dá)到4．5億平方米和5．5億平方米。在綜合考慮人均住房面積改善和住房自然折舊兩個(gè)因素的情況下，2005年和2006年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供給和需求大體平衡（供給略大于需求）。（16C1）
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