低風險高回報房產投資，“？”應該打在哪

　　五年定期銀行存款年利率只有3.6%，還要扣掉20%的利息稅，如眼前擺著一種“低風險、高回報”，而且還可以隨時退出的投資項目，你會不會動心呢？

　　但是，看多了媒體上曝光的欺詐事件，這樣好的事情也難免讓人心中小鼓咚咚敲。正像省會賈先生一樣，拿不定主意，不知該怎樣面對誘惑、分析風險———

　　當投資讓我心動

　　家住省會談中園的賈先生像往常一樣，沒事的時候喜歡散散步，而那天，無意中他“遇到”了一個非常好的投資項目，一家規模不小的中介公司正在推廣一項房產投資項目，其中最讓賈先生動心的是，這個項目是與教育聯系在一起的。

　　“談起教育，我就覺得可信，因此就耐心地了解了一下，沒想到，真的感覺很不錯。”賈先生說，這項投資就是，花兩萬元認購一間位于省會西部某新建大學城內學生宿舍的經營使用權，然后再與這家中介簽訂一份合同，由中介負責租賃給學生，每年給投資人11%的回報，最長五年。如果一次投資20萬元的話，還可以享受12%的年回報率。

　　“五年定期銀行存款年利率只有3.6%，還要扣掉20%的利息稅，這11%的年回報率實在是太誘人了。雖然我以前也經常聽說‘凡是有餡餅的地方，肯定都有陷阱’，但這一次，業務員給我的解釋打消了很多顧慮。”

　　賈先生告訴記者，中介的業務員對他說，大學城是由某教育投資有限公司開發的，而這家中介公司是銷售推廣商。該開發投資商將大學城中的學生宿舍的經營使用權出售給投資人（兩萬元一間，最長時間五年），投資人再將該宿舍的經營使用權轉讓給中介，由中介出租給在大學城就學住宿的學生們，每年負責給投資人提供11%的年回報率，而且是按季度付息，隨時可以退出。這都是要簽訂相關協議的，而且為打消投資人的顧慮，開發商還要與投資人簽訂一份擔保協議，如果中介不能提供回報，由他們負責。

　　業務員詳細地為賈先生分析了這其中的“錢景”：每年11%回報率遠遠高于銀行存款，如果投資兩萬元，每年就可以坐享2200元的純收益，還不扣利息稅，按季度付款，三個月就可以拿到首期回報，比起一年一付款的投資項目，心里更有底。而且與其他商鋪投資相比，風險很低，因為學生一開學就要繳納住宿費，一間宿舍住6個人，每人每年800元住宿費，不用擔心收不上錢來，當然也就保障了回報是肯定能拿到的。

　　當然，中介的業務員也很誠懇地告訴賈先生，“任何投資都是有風險的，而這項投資的風險就是‘生源不足’，也就是說，如果在大學城內的學校招不到學生，學生宿舍也就租不出去，那么就不會有回報。但是這個風險其實已經被化解了，因為已入駐大學城的幾所學校今年正準備擴招，學生宿舍不夠住了，才又蓋了兩棟新宿舍樓，所以不存在租不出去的分險。況且，即便真的租不出去，還有開發商的擔保，價值幾個億的資產怎么也能保證投資人的利益。

　　最重要的是，據業務員介紹，這個投資項目早在去年就開始了，當時全部宿舍的經營使用權都“賣”出去之后，就停了下來。今年有一些簽訂一年期合同的老客戶已經到期，騰出了一些宿舍號，而且又新蓋了兩棟宿舍樓，所以才又開始了這項投資活動。

　　雖然業務員說的句句在理，但為防范風險，賈先生和其他有意投資的客戶還是一起到大學城轉了一圈，兩棟新宿舍樓已經竣工，施工人員正在往里面擺放雙層床。細心的賈先生還千萬百計地找到了去年已經投資過的老客戶打聽了一下情況，得知回報一直在按期支付。

　　賈先生經過幾番考察之后，心很是動了一動，但一想到媒體上曾被曝光的“投資陷阱”，心中還是有些舉棋不定，“面對類似的投資項目，普通投資人除了看現場、聽介紹以外，還應該去了解哪些情況，以確認投資的安全性？”

　　應該打開哪些問號

　　“黃金旺鋪銷售”、“一鋪養三代”、“黃金投資項目”，您可能已經看多了這樣的廣告宣傳。投資商鋪、購買旺鋪的經營使用權，隨著城市改造、地產不斷開發，類似的投資項目有點讓人眼花繚亂。有時候走在大街上，手中就會被人塞進幾張印刷精美的商鋪投資廣告。

　　面對著開發商、銷售商打出的高額回報，還有美好的商業前景，很多投資人其實是“一籌莫展”：怕錯過好的投資機遇，更怕血汗錢有去無回。

　　正像賈先生所猶豫的那樣，任何投資都是有風險的，而風險，有市場與生俱來的，也有道德因素等非市場風險。普通投資人為確保自己的利益，應該主動做些什么來規避風險呢？

　　帶著賈先生的問題，記者請教了有關業內人士和律師，為投資人提供一些建議，讓“？”打在最關鍵的地方。

　　@問號一：“開發”是否就是“所有”

　　匯豐行地產投資機構董事長、河北省房地產協會理事葉微波先生說，地產的開發商并不一定就是產權所有人，即便有土地開發許可證、建筑許可證等，也僅證明他可以開發建設這個項目，而產權所有人必須取得房屋產權證才行。如果投資涉及到產權買賣，投資人最好到當地的房產管理部門查詢，以確保出讓者為實際的產權所有者。

　　@問號二：是否有權轉讓經營使用權

　　對于商鋪或其他房產經營使用權的轉讓，河北天捷律師事務所律師湯紅英認為，如果是產權發生改變的經營使用權轉讓，只有產權人才有權轉讓，而且必須到當地房管局市場處備案。如果沒有備案，那么這種經營使用權的買賣應該屬于租賃范疇。這種情況下，即使轉讓人沒有取得產權證，但如果他取得了經營租賃證明，也是可以將房屋的經營使用權出售（租賃）的。

　　值得注意的是，如果轉讓人既沒有產權證，也沒有經營租賃證等合法的權屬證明，那么投資者所購買的“經營使用權”是不受法律保護的。

　　@問號三：經營使用權出讓時間是否規范

　　湯紅英律師提醒投資人，對于經營使用權的租賃，我國《合同法》明確規定，租賃的最長時效是二十年，超過二十年的部分無效，不受法律保護。投資人必須考慮清楚，在低于二十年的時間里自己能否盈利。

　　@問號四：產權抵押或轉讓是否影響自身利益

　　對于經營使用權的轉讓（租賃），投資人實際上看不到這背后的情況，比如產權是否已經抵押、是否在自己租賃的過程中被轉讓等，這些都不能從合同中顯示出來。

　　據湯紅英律師介紹，依據《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》第十條，有下列情形之一的房屋不得出租：（五）已抵押，未經抵押權人同意的。這就意味著，如果房屋出售經營使用權（即出租），需經抵押權人同意。否則不能出售經營使用權利（出租）。但根據房屋買賣不破租賃的原則，如果產權人出租經營使用權利后將房屋抵押，那么經營使用權（出租）對新的產權人是有效的。新的產權人需要繼續履行原經營使用權出租協議。

　　而葉微波介紹說，投資人可以到房管部門產權科查詢房產是否已經抵押，以確保自己的權益。

　　@問號五：擔保是否有“保證”

　　對于讓投資人多放一點心的擔保問題，葉微波先生認為，即便有擔保，投資人也應該考察擔保人的“擔保能力”，如果擔保公司的注冊資金只有十萬，卻要擔保幾十萬的項目，那么這種擔保可能是沒有任何意義的。即使以固定資產擔保，投資人也要考慮，固定資產的價值與自己的投資金額是否相匹配。湯紅英律師則提醒投資人，法律要求，擔保人必須與被擔保的雙方無利害關系。而如果擔保人不具備擔保能力，或者與擔保雙方有利害關系，不符合法律要求，這種情況下，投資人的利益顯然得不到法律保護。

　　@問號六：經營前景是否看好。

　　對于經營使用權的轉讓，一般都會以回租的方式為投資人提供相應回報。投資人應該考察經營前景是否看好。比如房屋是用作商鋪，那就要考慮地段是否利于出租、租金價位是否合適，如果像賈先生遇到的項目，用于學生住宿，那就要考察學校的性質、生源情況，這樣做實際上是對盈利前景的一種考察。特別是對長期投資來講，很重要。

　　“打開問號”，雖然需要投資人多花些工夫，但這可以避免一些潛在的風險，化解一部分道德風險。

　　在實際投資中，除了要“打開”這幾個問號之外，其實還有很多因素也需要投資人去多加考慮的，比如中介的資質和信譽、投資開發商的其他債務情況是否會影響到這個投資項目等，有些情況需要在投資前考察清楚，有些則需要隨時掌握信息，及時防范風險。

　　葉微波先生還提醒投資人，在投資前不要急于做決定，一定要多調查，多考慮。任何投資都是有風險的，不要將全部資金投在同一項目上，更不要有賭博心理，看到了明顯的風險，還心存僥幸。

　　本報記者：王榮娟