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我國的房地產(chǎn)行業(yè)是典型的政府主導(dǎo)型行業(yè)，因此，政策調(diào)控是最正常不過的事情。房地產(chǎn)行業(yè)涉及方方面面，特別是與各地方政府密切相關(guān)，單靠一個方面的政策很難實(shí)施有效調(diào)控，所以必須采用“組合拳”方式，必須考慮政策的整合效果。宏觀調(diào)控政策應(yīng)該把握：
1.既要“清泡沫”也要細(xì)心扶持。商品房具有很大的投資性、甚至投機(jī)性。從目前各地不同的反應(yīng)看，國家的宏觀調(diào)控還是有些“一刀切”的意味。目前，有些城市房價出現(xiàn)了
極快的增長，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，這些高風(fēng)險地區(qū)要積極“清泡沫”。對于廣州這樣比較成熟的房地產(chǎn)市場，政府其實(shí)不要介入市場太深。在西北的一些城市，房地產(chǎn)業(yè)才剛剛發(fā)展起來，還是需要細(xì)心扶持的，如果統(tǒng)統(tǒng)“棒打”就會“殃及池魚”。
2.優(yōu)惠政策應(yīng)直接給老百姓。宏觀調(diào)控的目的是“居者有其屋”，很多國家和地區(qū)都是采用廉租房的方式，讓低收入者直接享有居住環(huán)境。
3.既要短期政策更要長久之計(jì)。當(dāng)前加息、征稅等這些方式都是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的短期政策，只有更好地解決了土地、信息、市場等根本性的問題，房地產(chǎn)業(yè)才能保持長期的健康發(fā)展。
從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，必須靠制度改革和制度建設(shè)：
1.大城市要堅(jiān)定不移地執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)政策。從調(diào)查情況看，部分地區(qū)房價的過快上漲，均與經(jīng)濟(jì)適用住房政策執(zhí)行不到位有關(guān)。此外，為了真實(shí)、客觀地反映住房市場的價格水平，在統(tǒng)計(jì)上，不應(yīng)再將限制供應(yīng)對象的政策性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、配套商品房等納入商品房平均價格的計(jì)算之中。
2.盡快建立房地產(chǎn)市場政策評價體系。此舉極為必要，避免陷入抑制房地產(chǎn)投資過熱，又帶來房地產(chǎn)價格上漲，抑制房地產(chǎn)價格上漲，又引起房地產(chǎn)投資甚至全社會投資萎縮、有效需求不足的惡性循環(huán)之中，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。
3.完善土地供給制度。應(yīng)及時整合土地取得、持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的政策，有利于土地的有序供應(yīng)。此外，對房價上漲過快的城市應(yīng)控制土地拍賣的比例，增大項(xiàng)目招標(biāo)的比例，以便有效地控制房地產(chǎn)市場價格。同時，限制以博取土地的增值收益為目的的、短期內(nèi)未經(jīng)開發(fā)的土地的轉(zhuǎn)讓。對增值環(huán)節(jié)課以超額累進(jìn)的土地增值稅。政府在制定土地總體供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，要深入細(xì)致作好供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏的安排，更準(zhǔn)確地應(yīng)對市場需求結(jié)構(gòu)，提供有效的市場供給，防止市場供需產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的錯位，同時也應(yīng)該接受監(jiān)督。
4.建立和完善政策性住房金融制度，發(fā)揮其對幫助中低收入家庭購房的作用。通過貼息、建立擔(dān)保制度等措施幫助中低收入家庭購房。
5.實(shí)行金融創(chuàng)新，開拓居民價格避險和合理的投資渠道。讓一部分合理的投資需求從投資實(shí)物性的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y虛擬性的房地產(chǎn)。作為金融衍生品的初級方式，還可考慮由商業(yè)銀行發(fā)行比照房價水平實(shí)行浮動利率的房地產(chǎn)債券，在公開債市上流通交易。同時，銀行比照債券市場上的利率變化發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款。這不僅可以在一定程度上分流當(dāng)前房地產(chǎn)市場上過度集中的實(shí)物需求，而且有助于銀行資金規(guī)避投入房地產(chǎn)領(lǐng)域時的風(fēng)險。
6.信息建設(shè)迫在眉睫。現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)的分析過于膚淺，有關(guān)部門提供的信息不完備，相關(guān)部門只是根據(jù)均價、供應(yīng)量和銷售量來進(jìn)行分析決策。一個簡單的均價很難準(zhǔn)確反映整個房地產(chǎn)市場的情況，而且單價與面積并不是純粹的線性關(guān)系，到了一定的面積會有跳躍性發(fā)展。建議有關(guān)部門提供更多、更細(xì)分的市場數(shù)據(jù)信息，杜絕一些房地產(chǎn)企業(yè)“暗箱操作”，建立起完全、可靠、公開的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。
7.在全國推廣“購房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、網(wǎng)上信息公示”等市場管理措施，防止炒房資金轉(zhuǎn)向其它城市。
8.實(shí)行按持有房產(chǎn)年限的增加而稅率遞減的交易環(huán)節(jié)所得稅政策。
9.及早研究房地產(chǎn)持有稅制度，不僅可以調(diào)整貧富之間資源占有關(guān)系，限制奢侈性住房消費(fèi)，而且可以減輕地方建設(shè)對土地出讓收益的過度依賴，對推廣節(jié)能省地型住房和公共建筑起到真正的引導(dǎo)作用。
10.清理市場，考慮取消預(yù)售制度。房地產(chǎn)市場日益成熟從賣方轉(zhuǎn)向買方市場，開發(fā)商資金日益雄厚而社會信用面臨危機(jī)，消費(fèi)者上當(dāng)受騙的事情時有發(fā)生，預(yù)售制度已經(jīng)失去了當(dāng)初出臺的意義。
《市場報》 (2005年08月12日 第十二版)
作者：屠仁漢
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