物權法草案征得意見10032條

　　物權法草案自7月10日向社會公布以來，各地人民群眾通過網絡、報刊等媒體和來信積極提出意見。這些意見主要集中在物權法的一般規定、不動產登記、物權的保護、征收征用、國家集體和私人所有權、業主的建筑物區分所有權、相鄰關系、所有權取得的特別規定、用益物權的一般規定、土地承包經營權、建設用地所有權、宅基地使用權、地役權、居住權、擔保物權的一般規定、抵押權、質權、留質權等方面。截至8月10日———

　　征用農民土地應開聽證會

　　有人提出：根據不動產登記的公示公信原則，土地承包經營權應采取登記生效主義，規定土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時取得，這樣將不利于土地承包經營權的流轉安全。有人提出：關于土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時取得的規定，應考慮很多地區的農民沒有簽訂土地承包經營合同的實際情況，進行合理的變通。

　　有人認為：草案關于轉讓土地承包經營權應當經發包人同意的規定不合理，作為物權性的權利，權利人轉讓權利無須經發包人的同意，應擺脫將土地承包經營權視為債權的傳統思維。

　　有人提出：對于土地承包經營權的轉讓，本集體經濟組織的成員有優先權。

　　有人建議：為防止村民會議中的多數群體剝奪外來戶、出嫁婦女等弱勢群體合法補償權利的現象，草案應增加“村民會議討論決定時，不得剝奪土地經營權人的合法補償和分配權利”的規定。

　　應允許抵押土地承包經營權

　　有人提出：草案應當允許耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權在其合同權利期限內進行抵押。

　　有人提出：正在征求意見的物權法草案禁止將耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權進行抵押。從有利于農村、農業和農民的角度，只有允許土地承包經營權抵押，農民才能獲得比較完整的土地權利，才能自主地安排土地融資，獲取較大的發展資本，因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權在其合同權利期限內應可以抵押。

　　有人認為：草案把“將來”的財產列入可抵押范圍，加重了抵押權人的風險，在現實中可能很少有債權人愿意接受，因此沒有必要進行規定。

　　有人認為：不應將浮動抵押的適用范圍擴大到個體工商戶和農村承包經營戶，因為二者是以個人財產承擔無限責任的，再設置個人性質的財團擔保在法理上講不通。　有人提出：民辦教育設施等公益設施應允許抵押。

　　住房土地使用權期滿收回應給予補償

　　有人提出：因公共利益的原因，國家要在土地使用權期滿時收回土地使用權的，應根據原出讓期限與建筑物正常壽命之差給予適當補償。

　　有人認為：草案關于建設用地使用權期限屆滿應當在期間屆滿前一年續期的規定不夠準確，應明確是一年以內，還是一年以上。

　　有人提出：建設用地使用權期限屆滿前一年內，負責土地出讓的縣級以上人民政府土地行政主管部門應當采用公告等形式通知原受讓人在期限屆滿前續期，續期出讓金應按比同等地塊新出讓價低的原則，通過召開聽證會等形式合理確定。

　　有人提出：一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短時間的情況，對此應統一延長為70年，使用期屆滿后可采取繳納年費的方式進行續期。

　　有人提出：建設用地使用權應由現在的70年延長至100年，甚至延長至150年，從而有利于國家和社會的長久穩定；土地使用權期限屆滿后，應自動延長到土地上的建筑物消失或消亡為止。

　　為不動產留置預留空間

　　有人提出：為了在房地產交易中保護購房人免受開發商的欺詐，草案應該為不動產的留置預留一定的空間，目前有些國家和地區是允許購房人在特定情況下對已購房屋享有留置權的。

　　有人提出：物權法草案不應將留置的標的限于債務人的動產，因為有些證券化的權利也是可以留置的。

　　細化集體所有的不動產和動產范圍

　　有人認為：草案對集體所有的不動產和動產范圍的規定不夠清晰，建議對集體所有的不動產和動產范圍細化，明確什么是勞動群眾集體所有，由誰代表集體行使城鎮集體所有的不動產和動產。

　　有人認為：應明確集體所有的動產和不動產的所有權人、出資人的權責，建議草案補充一款：城鎮集體所有的不動產和動產，屬于本集體的成員集體所有。“本集體”的范圍包括：集體企業、合作經濟組織、聯合經濟組織（包括社區聯合經濟組織）。“成員”指在集體企業、聯合經濟組織及參加聯合的集體企業的正式員工，參加合作經濟組織的社員。城鎮集體所有的不動產和動產由所有人通過代表大會行使職權，決定集體資產經營管理的重大問題，并委托出資人代表行使出資人權利。出資人代表應自覺接受代表大會及成員代表的民主監督。

　　有人建議：將草案相關規定合并為：城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于集體所有，但法律規定屬于國家所有的除外。礦藏、水流、海域、野生動植物資源、水資源屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。文物屬于國家所有，但法律規定屬于集體或私人所有的除外。

　　有人認為：農民集體所有的土地等歸成員集體所有，如何經營以及是否實行家庭承包經營，屬于所有權行使，是所有人的權利，不應由法律規定如何經營，建議修改草案規定為：農民集體所有的土地等，可以依法實行家庭承包經營。

　　不動產物權應采用登記對抗主義

　　有人建議：不動產物權應采用登記對抗主義，而非登記生效主義，建議對草案作出相應修改。建議將草案第九條第一款、第十四條，并合并為一條：不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅的，應當登記；未經登記，物權的變動不能對抗善意第三人，但法律另有規定的除外。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，不動產登記簿的記載具有推定效力。

　　有人建議：刪去草案“統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”中的“行政法規”。統一登記的范圍、登記機構和辦法只能由法律規定，雖然國務院在獲得全國人大及其常委會的授權后，也可以通過行政法規對民事方面的問題作出規定。不動產登記法已經列入了十屆全國人大常委會的立法規劃，在不動產登記法中可以授權國務院制定相關的實施細則，避免因國務院的行政法規頒布在不動產登記法之前，而使得兩者發生沖突。而且通過全國人大及其常委會制定的不動產登記法可以確定不動產登記制度的基本原則、規則和制度，防止在制定行政法規時，由于部門利益導致行政法規違反法律。

　　有人建議：關于所有人的不動產登記要求都應給予滿足的問題，草案應增加規定：登記機構收到當事人的申請后，應當對當事人的申請進行形式審查，然后決定是否受理，并書面通知申請人。登記機構決定受理的，應在辦理登記后，向申請人頒發有關權屬證書。

　　有人認為：實踐中不動產登記收費給群眾帶來了較為沉重的負擔，建議草案明確具體的收費標準或者規定不動產登記收費的上限。

　　不動產不適用善意取得制度

　　有人提出：草案將不動產納入善意取得的范圍的規定，對交易安全給予了過分保護，可能損害不動產權利人的權益，因此建議草案規定不動產不適用善意取得制度。

　　有人提出：目前的草案還規定：對被盜、被搶的財物或者遺失物，所有權人等權利人有權追回。該動產通過轉讓被他人占有的，所有權人、遺失人等權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道該動產喪失占有之日起兩年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該動產的，所有權人等權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。草案的這一規定不利于交易安全，不利于物權穩定，更不利于善意第三人利益的保護，建議將其修改為：受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該動產的，所有權人等權利人不能請求返還原物。

　　有人提出：對于草案規定拾得人可以要求物主支付保管費等必要費用的問題，為保護權利人的合法權益，應當規定所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時支付遺失物保管費等必要費用的比例，防止出現支付的費用遠遠大于遺失物價值的情況。

　　有人認為：草案關于“遺失物自發布招領公告之日起半年內無人認領歸國家所有”的規定不妥，建議可以歸拾得人。

　　應確定業主享有一定比例的停車位

　　有人建議：對業主應享有的公共停車空間，應當以法律強制規定一定比例的方式予以保證。草案力圖解決車庫的權屬爭議，提出以“約定”為解決方式。但是，目前開發建設單位處于強勢地位，簽訂房地產買賣合同時業主處于劣勢，房地產開發單位很可能在房地產買賣合同中強制要求約定車庫歸屬賣方，不利于對業主利益的保護和目前車庫糾紛的解決。從國外的制度看，沒有一個國家對于車庫的權屬純粹以約定的方式處理，而多數是以“法定”加“約定”的方式來解決。

　　有人認為：停車位屬于稀缺資源，一旦權屬歸開發商所有，開發商就可以隨意處置停車位，隨意提高停車費用，對業主是不公平的。建議草案明確規定，住宅區域的停車位為住宅必需的配套建筑設施，政府應該在建筑規劃時就要求開發商必須建設多少停車位。

　　有人提出：關于業主的建筑物區分所有權，政府有義務、有責任負責組織或者委托居委會負責組織首期業主大會的召開，選舉業主委員會，建議草案修改為：鄉鎮人民政府或者街道辦事處及社區居委會應當對設立業主會議或者選舉業主委員會給予指導和協助。

　　有人提出：按面積征收物業管理費對面積較大的住房的業主顯然不公平，建議草案增加規定：物業管理費必須按每套房或每戶人家計征，不能按面積計征；如果按面積征收物業管理費必須有百分之六十以上的業主同意。

　　有人提出：關于小區防空地下室，人民防空法雖然規定要修建防空地下室，但是沒有規定建成后的所有權歸屬，其所有權歸屬處于不明確的狀態，影響了防空地下室的開發利用及其轉讓、出售，引發了很多訴訟糾紛，建議草案對防空地下室的所有權歸屬作出明確的規定。有人認為：人防部門不能成為人防建筑物的所有者，人防部門并沒有在建設項目中投入一分錢，如果成為人防建筑物的所有者無疑是“合法”掠奪。

　　應明確界定“公共利益”標準

　　有人認為：草案對征收、征用的規定過于原則，一些表述過于模糊，不利于解決實踐中的糾紛，應對“公共利益”等概念予以明確界定，防止濫用國家名義進行征收征用。

　　有人建議：草案應對“公共利益”作出必要的界定，并對政府以征收和征用的名義參與商業活動作出禁止性規范。

　　有人認為：草案對“公共利益”沒有明確的界定，缺乏判斷的標準，在實踐中容易被濫用。建議借鑒信托法的規定，對“公共利益”進行必要的界定，在草案第四十九條中增加一款：下列情形之一的屬于本法所稱公共利益：（一）救濟貧困；（二）救助災民；（三）扶助殘疾人；（四）發展教育、科技、文化、藝術、體育事業；（五）發展醫療衛生事業；（六）發展環境保護事業；（七）戰爭狀態或緊急狀態下，國家利益的需要；（八）發展其他不以商業利益為目的的社會公益事業。

　　有人認為：在實踐中，有的縣級人民政府以“公共利益”為名進行征收、征用，侵犯了權利人的合法權益。建議將征收、征用的主體限定在市級以上人民政府。

　　有人提出：草案中的“合理補償”沒有確切的標準，建議規定國家征收、征用的補償必須根據獨立的中介機構作出的評估，征收、征用方與被征收、征用方應當簽訂補償合同。有的建議，明確草案中“妥善安置”的含義，增加規定保證被征收、征用人得到安置的條件不低于安置前，同時明確政府在拆遷中應當承擔的法律責任。

　　應允許城鎮居民在農村獲房屋居住權

　　有人提出：關于物權法草案禁止城市居民到農村買房，草案應當禁止城鎮居民直接在農村購置宅基地，但也應允許城鎮居民在農村通過轉讓方式獲得房屋居住權。

　　有人認為：關于宅基地轉讓的規定，應當區分情況，合作化以前的農戶祖業和合作化以后由集體劃撥者應該有所區別，因為二者的取得途徑是不同的。

　　有人認為：草案只允許農民在本集體范圍內轉讓宅基地的規定不合理。有些大的行政村，有幾十個農民集體，各集體成員的宅基地互相交叉，禁止各集體之間農民的房屋買賣不現實，也對農民不利。

　　有人提出：草案應規定農村宅基地使用權人對宅基地的收益權，以適應農村開展旅游等經濟活動的要求。有人認為：草案目前關于“農民一戶只能擁有一處宅基地”的規定過死，不利于農村發展鄉鎮工業、家庭工業和家庭養殖業。建議草案規定，經土地所有權人三分之二以上的成員同意，并按規定向村集體足額繳納土地出讓金，且報有關行政部門批準后，農戶可擴大宅基地面積，或擁有第二處宅基地以及建造居住之外的工業、商業等用途的房屋。新華社