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“上海的閑置土地還剩1000公頃”
———上海房屋土地資源管理局官員訪談
本報記者 伍仁
上海樓價在過去幾年迅速拉升，開發(fā)商們口中一個重要理由，就是市區(qū)里面根本就沒有土地。事實上，在上海市區(qū)內(nèi)的靜安區(qū)、黃浦區(qū)、盧灣區(qū)這些中心區(qū)域，閑置兩年以上的地塊并不少見。
7月16日，上海房屋土地資源管理局分管土地的副局長陶校興、土地利用處處長朱文錦、浦東新區(qū)建設(shè)局副局長芮曉玲，就上海閑置土地清理問題，聯(lián)合接受了本報記者的專訪。
記者：上海目前閑置土地有多少？
陶校興：從土地法的
概念來看，目前上海真正的閑置土地還有1000公頃左右。本來上海市約有3600公頃閑置土地，其中外圍的2000多公頃已經(jīng)由各個區(qū)縣消化掉了。
這2000多公頃土地，有的是用于工業(yè)，有的是用于“兩個1000萬”的配套商品房和中低價商品房用地。
記者：導(dǎo)致土地閑置的主要原因是什么？
陶校興：閑置土地產(chǎn)生的原因非常復(fù)雜，剩下1000公頃里面很多沒有開工的原因在于動拆遷。原來拿土地的時候是一種情況，后來市場發(fā)生了變化，老百姓要求越來越高了。
另外，由于上海市政府以及國家發(fā)改委批準(zhǔn)的一些規(guī)劃，比如上海的軌道交通，世博會以后要達到400多公里。道路交通規(guī)劃調(diào)整了，這就存在一個避讓問題。
還有上海市實行的雙增雙減，降低了企業(yè)的容積率，企業(yè)本來是按照樓面價經(jīng)營，容積率的調(diào)整就產(chǎn)生新問題，政府還要去做工作。
另外還有一些債權(quán)糾紛，曾經(jīng)有北京的法院來上海來封地。
這些問題有的需要行政程序，有的需要司法解決。
記者：為什么去年的“8·31大限”以及以往的多次土地整頓工作，上海閑置土地遲遲得不到清理，現(xiàn)在卻進展神速？
陶校興：關(guān)鍵是大量區(qū)縣干部的思想觀念轉(zhuǎn)變過來了，這是最大的收獲。以前，下面的區(qū)縣對上級政府有想法，投入那么多，一下子清理掉，他們心不甘。
這一次措施也最嚴(yán)厲。2004年，國務(wù)院七部委來上海檢查了七次。今年以來，上海市委市政府多次召開會議，研究盤活存量土地的對策和措施。韓正市長強調(diào)土地一定要管好，這種情況下，區(qū)里面的觀念發(fā)生改變。
記者：已經(jīng)處理掉的2000多公頃閑置土地，具體的處理方法是什么，分布在哪些區(qū)縣？
陶校興：兩個手段，一個是通過控增量逼存量，另一個實行“批項目、核土地”的制度。已有存量的，我就不給你了，否則你存量又放著，新的又要，那我哪有這么多土地，所以對不起，你把存量的先消化掉，再來找我爭取指標(biāo)吧。就是讓他們盡量把存量土地落實。
今年我們土地計劃批下去，就逼著下面的區(qū)將閑置土地調(diào)整掉，不逼不行。今年上海的住宅用地至今還沒有供應(yīng)過。就是讓他們壓，擠水分。工業(yè)用地的計劃是剛剛才下去，上次，金山區(qū)的區(qū)委書記跟我說土地沒啦，我說你們有很多存量土地啊。撤掉批文的集中到工業(yè)區(qū)的土地就有400公頃，一個區(qū)啊，400公頃什么概念，6000畝土地，這次一下子處理掉了。
另外，去年以來，我們陸續(xù)出臺了十多個相關(guān)規(guī)定，包括：《上海產(chǎn)業(yè)用地指南》、《上海產(chǎn)業(yè)能效指南》、《上海市工業(yè)項目供地標(biāo)準(zhǔn)》等。
之前，我們把市發(fā)改委、市經(jīng)委、市外資委、市規(guī)劃局拉到一起坐下來，看看哪些項目是不符合的，不符合的就拿掉。
總的效果，松江和金山做得比較好。
記者：您剛才介紹的主要是閑置的工業(yè)用地的處理，上海市目前已經(jīng)批租給房地產(chǎn)商的閑置土地處理情況如何？
陶校興：這一塊我們我們采取三種辦法處理。
第一種情況是確實屬于動遷、規(guī)劃調(diào)整、土地糾紛原因的，由各區(qū)加緊協(xié)調(diào)處理，能夠調(diào)整為“兩個1000萬”用地的，由區(qū)縣統(tǒng)籌調(diào)整落實。
第二種情況，資金不到位、開發(fā)商自身原因造成的閑置土地，1年以上要收取土地閑置費，兩年以上將采取政府收回的辦法。在青浦，我們就收回了7幅土地。這個事情開發(fā)商還和我們打了官司。
第三種情況，開發(fā)商確實無力經(jīng)營的，由政府收回，納入土地儲備。
為了確保閑置土地不再增加，我們專門配備人員和經(jīng)費，在下面一個一個查，該處理的馬上處理。這種機制對減少閑置土地，增加有效土地起到了很大的作用。
記者：上海市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的空置地塊較多，比如靜安區(qū)就有十多公頃，其中的處理情況如何？
朱文錦：東區(qū)城區(qū)的土地大量都是動遷不了而處于閑置狀態(tài)的。住戶的要求越來越高，動遷越拖越長。因為，動遷過后，開發(fā)商還要做方案，快的要半年，慢的要1年，可能產(chǎn)生土地形態(tài)上空置的情況。市中心真正閑置的情況應(yīng)該說是沒有的。
動遷過程的土地不屬于閑置土地。另外很多土地，政府儲備了，動遷完畢之后，還沒有放出去，看起來是一個空地，但這不算閑置。
2004年8月我們曾專題報送國土資源部，對本市舊區(qū)改造項目還沒有辦理供地的123幅，要求按照歷史遺留問題的標(biāo)準(zhǔn)處理，得到國土資源部的同意。
考慮到這些地塊動遷難度大、成本高，有些地塊的規(guī)劃正在調(diào)整，土地供應(yīng)方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，因此，從上海的實際出發(fā)，我們對其中的80幅地塊，有的調(diào)整為道路、綠化、教育用地，不再作為經(jīng)營性土地使用；對有的地塊，準(zhǔn)備綜合交通樞紐、軌道交通站點、公共綠地建設(shè)，綜合開發(fā)；有的則以土地儲備或者建設(shè)臨時綠地等方式盤活。
記者：浦東的土地供應(yīng)量占上海市的六分之一，也是上海閑置土地較多的區(qū)，請介紹浦東的閑置土地處理情況。
芮曉玲：浦東新區(qū)出臺了《浦東新區(qū)實施閑置土地處置辦法細(xì)則》，已經(jīng)決定收回土地22幅，面積105公頃，公告已經(jīng)發(fā)了，另有34幅、面積105公頃的土地，我們限期在年底前開工。
總的情況是，浦東的閑置土地清理出來有110幅，749公頃，現(xiàn)在沒有真正得到利用的估計還有200公頃。我們臨時利用了100多公頃。臨時利用是指規(guī)劃還沒有確定的區(qū)域，讓企業(yè)復(fù)耕或者綠化兩種。比如我們在川沙有一塊地，30多公頃，就屬于臨時利用。
對于四大開發(fā)公司批租出去的閑置土地，我們要求開發(fā)公司回購，重新根據(jù)規(guī)劃招商。這是我們浦東這幾年探討的一種方式，在國土部5號令中是沒有的。5號令要求要么開工，要么收回，我們的做法與此類似，就是達到集約利用的目的。
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