買到手的房產最多用70年 物權法草案搬舊規荒唐

　　謝光飛

　　當《物權法（草案）》因為廣泛征求意見而把它關于建設用地使用權需要申請、約定續期并與該土地上的建筑物等一并處分的規定（第155、152、153條）宣傳開來的時候，一些巨資購買房產的人才如夢方醒：原來自己的房產并非擁有真正的所有權，享有永久性的占有、處分權利，而是依附于土地使用權的期限性，其所有權可能隨之滅失，因此為子孫后代留

下了必須重新購買或者被“充公”的難題。

　　于是細究，又發現他們房產的“壽命”已在15年前被一部“暫行條例”做了如下“判決”：

　　居住用地70年；工業、科教、綜合用地50年；商業用地40年。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

　　這個1990年5月19日發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》分別在第12條、40條的規定一直被沿用至今，直到被照搬進《物權法（草案）》。

　　然而對于這樣一個涉及億萬家庭和民事主體重大財產權利的行政法規——為他們的房地產設定使用年限的政策，15年來從沒有人出來做過任何解釋——為什么一定是70年、50年和40年？有什么科學和法理的依據？當然也沒有人指出這是不嚴肅和不負責的。

　　特別是2000年出臺的《立法法》第8條在立法權限上明確規定關于民事基本制度及對非國有財產的征收必須由全國人大制定法律，憲法第62條也有此類規定，而對民事基本制度即民事基本財產權利和基本民事權利行政法規根本無權調整。但“暫行條例”有關民事主體房地產權利的規定并沒有依照憲法和基本法律的要求廢止、修改，而且被頑固地執行至今，不知還會被執行多長時間。

　　尤其不幸的是，這個行政法規有關土地使用年限的基本精神被面向未來、著力于私人財產保護的《物權法（草案）》繼承下來。

　　最近才有被記者追問的官員和專家出來談自己對“70年”的理解：一、可能是考慮中國人的平均壽命70歲，從他成年比如25歲以后開始購買住宅，可以夠兩代人居住；二、可能是考慮住宅的使用壽命70年折舊為零。據稱，這也是當時借鑒香港的經驗。

　　但是香港之所以實行批租制度，即在一定期限內（不超過99年）轉讓土地使用權，主要是因為香港大部分土地是英國1898年通過《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界（期限99年）得來，土地并非港英當局所有。

　　而在英、美等市場經濟發達國家土地是多級所有，可以歸自然人、法人所有，也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮所有）。在這種土地所有制格局下，也準許不同所有者出讓、轉讓有一定期限的土地使用權，當然，你也可以一次性地買斷某地塊的土地所有權，條件之一是你的經濟實力可以達到，并且提前若干年報批規劃。

　　有的專家總是把“國外也有土地使用權制度”作為我們實行這種土地使用權制度的論據，其實，兩者在土地管理的宗旨上大不一樣，國外主要體現在對土地資源的優化配置與合理利用，我們則體現在土地權屬的歸屬與變更上。

　　在強調土地權屬至上的土地使用權制度下，對于土地使用年限的政策設定呈現出破綻百出的矛盾：

　　1、既然《物權法（草案）》等法律法規確認了土地使用年限的規定，但在實際操作中一般又不發給業主土地使用權證，到70年、50年或40年的時候，業主憑什么去辦理申請延期使用土地的法律手續？有關部門如果象今天拆遷時那樣翻臉不承認公民可以享有土地使用權怎么辦？

　　2、既然規定了土地使用年限制度，為什么不解決以下問題？第一，確定每一戶分享土地使用權的比例（包括分攤的公共使用土地面積）是多少，否則土地到期續展繳費充值就沒有依據，或者“以舊換新”拆遷時由于土地上建筑面積總量可能增加使原來土地使用權擁有者所占份額減少，他們的經濟利益可能受到很大的損害。

　　第二、建立土地使用期限公示和土地使用費年限分攤制度。現在廣泛存在的土地使用年限“縮水”現象被熟視無睹，由于審批建設、項目變更等原因，業主享有的土地使用權一般都差幾年甚至十幾年、幾十年，土地使用年限非常不透明，作為影響房屋評估價值的一個重要因素，它沒有被考慮到商品房價格中，特別是對于40年期的商鋪，房產年限更為重要。業主的土地使用期限到底是多少，一是應公示，二是要將“縮水”部分扣除或者由開發商、購房者按各自實際占用的使用年限分攤房價款。

　　3、既然把土地使用期限作為一種法律制度，那么以劃撥方式取得土地使用權并可以上市交易的公房卻“沒有使用期限的限制”（《城市房地產管理法》第21條），而且沒有按照規定補交土地出讓金，這是否意味著公有制準許有一個特殊階層因為土地的無限期使用而實際擁有土地所有權？由于土地使用期限管的不是所有公民，造成國有資產流失和分配不公的巨大。

　　4、既然《物權法（草案）》嚴肅地把土地使用期限問題寫進去，但卻沒有對到期后業主續租的地價問題作出原則規定，如果價格談不攏，國家就可以不再租給業主土地使用，或者業主拒絕繳納土地續期費用，這些都會意味著其房屋所有權的喪失。

　　70年的房屋折舊率已經相當高，讓業主為舊房一次性地繳納土地續期費用，是否有些苛嚴，違反了民法關于平等、自愿、公平的交易原則？如果協議不成，而以強制力沒收數億家庭的房產是否會引起社會秩序的動蕩？政府到時有沒有能力在短時間內投入大筆維修和管理舊房的費用？

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