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我國現行的土地批租制度是從香港引進來的。香港的土地全部是英國政府從中國長期“租”去的，到期歸還。所以沒有永久的土地私有權。于是，香港發明了一套獨步天下的土地批租制度。就是政府把臨時屬于英國女皇的土地按不同的年期（一般短于香港作為殖民地期限的99年）批租給私人，再由私人開發、投資、轉手交易。這是一種相當特殊的土地產權制度，主要優點是政府通過批租土地可以獲取收入，同時又照樣利用市場機制配置土地資源。但是香港的土地年租期制與無限土地私有制相比是一種很落后的殖民地制度，英國人在本國
并不實行這種制度。由于城市土地制度設計的先天不足，土地批租制度暴露出許多弊端。一是土地批租制度使地方政府具有操控土地市場和土地價格的利益。我國現行的土地批租制度使地方政府能夠獲得未來幾十年的土地租金，寅吃卯糧、無本萬利。賣地就成為地方財政收入的主要來源。在有些市縣的土地出讓金收入已經占到財政收入的35%左右，有的甚至高達60%。土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高。地方政府具有推高土地價格的利益驅動。二是把幾十年的土地租金一次交付，抬高了住宅的價格，給居民造成了居住難的問題；三是增加了營商的成本。
采用土地專賣的政府在土地經營上有兩個相互沖突的政策目標。一方面政府要提供住宅、廠房、商廈用地，滿足居民居住及商業活動的需要，在這個目標下土地價格越穩定、越低廉越好。另一方面，土地是政府獲取土地增值和地租的來源，又是征稅的基礎，在這個目標下土地價格最好能夠不斷地上漲。而后一個地方政府的目標是與中央政府的目標相矛盾的，地方政府具有獨立于中央政府的目標是我國土地管理體制存在的一個突出問題。
理論上雖然存在政府通過土地儲備成功調控土地市場的可能性，但是實際實施的結果是城市政府都是以犧牲城市長期利益和民眾的公共利益為代價，獲取短期的財政收入和政績。在這里土地市場機制因為不完善有可能失效，但政府過度干預甚至完全替代市場一定會失效。筆者以為，這種制度必須改革。
1、 政府逐步退出土地市場
政府的土地政策方向必須轉變。在向市場經濟體制轉軌過程中，政府要推動甚至主導土地市場化發育和發展的進程，必須代表市場經濟發展方向。而不是反市場的，滯緩土地市場化進程的。
政府干預從創造和經營市場向培育和服務市場轉變。通過培育市場主體、加強市場監管等，推動土地市場發育。在土地要素市場的發育過程中，市場機制發揮作用，政府的權利邊界應視市場機制的功能相應縮小，讓出作用空間，使市場機制發揮更大的作用，政府的行政機制與市場機制之間應有一個此消彼長的動態過程。國家要從土地市場進程起步階段的壟斷經營中逐步淡出。
有學者認為政府的征地權應只限于公共利益。因為公共利益，所以政府要強制性地拿地。政府征地的適用范圍，嚴格限制在經過法律程序確定的公益性用地的界限之內。征地權是政府最后動用的權力。政府在法律嚴格規定的公益用地范圍內，擁有最終依法征地的權力；完善政府征地程序，確立征地按市價補償的原則。把征地權作為最后動用的權力，是考慮到在政府擁有最終征地權的限制下，即便公益性項目的市場交易費用也可能減低到可以接受的限度之內。就是說，即便法律規定的公益項目也不一定馬上動用征地權，而可以先行市場談判，能達成協議就不動用征地權。達不成協議再（申請）行使最終征地權。
2、 培育城市土地一級市場主體，實施適度競爭
實施適度競爭。土地市場具有特殊性且發育嚴重滯后，即便如此，土地一級市場也必須引入競爭，絕不能繼續維持行政性壟斷。但是，引入的不能是完全競爭，而是適度競爭、有效競爭。不是一步形成土地自由市場，是形成有效競爭、適度競爭的市場，逐步向更自由的市場過渡。為了維持適度競爭，更需要政府的管制，實現適度競爭、有效監管。
培育土地一級市場主體，實行市場準入制度。一是允許開發區的土地經營公司在城市范圍經營進行土地經營，二是允許有誠信、有實力的大房地產公司進行土地經營，特別是有經驗的土地整理公司的準入，不要搞所有制歧視，國有企業和私人企業一律平等。三是引進外資，因為發展中國家缺乏如發達國家那樣的具有資金實力、管理經驗、成熟技術的企業。第一步形成可競爭性的土地一級市場，只要開放土地市場，形成潛在的進入壓力，即存在一個可競爭的市場結構，就能獲得較好的市場效果。第二步形成寡頭壟斷的土地一級市場，政府應逐步放松進入壁壘，允許幾家企業進入土地一級市場，通過培育新的市場主體，建立市場競爭機制。但政府仍然要控制進入的企業數量，并要求這些企業必須達到最小經濟規模，以避免低水平的過度競爭現象，實現有效競爭。以后逐步放開市場準入制度。
3、 土地儲備制度建立在市場基礎之上
政府所屬的土地儲備中心必須首先政企分開，不能承擔政府的計劃等功能，這是轉變為自主經營的市場主體的前提條件。另一方面政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，才能從根本上打破行政壟斷。
政府的土地收購儲備必須僅限于公共利益。符合公共利益的，可以協商談判收購土地；不符合公共利益的，不得違法強行征地，企業、家庭、國民的土地使用權，不容侵犯。
土地儲備制度要建立在市場的基礎之上，不能凌駕于市場之上。首先，土地儲備制度要建立在市場框架下運作。政府的征地儲備的范圍、權利、程序、機構設置等必須符合市場經濟制度的要求。其次，土地儲備制度要按照市場經濟原則運營。土地價格由市場決定，征地按市價補償，不要與民爭利。土地儲備中心只是土地一級市場的一個市場主體，與其他市場主體包括土地經營企業、被收購土地的企業、購買土地的企業在市場上是平等的。土地儲備中心與其他市場主體實行平等交易的市場經濟原則。
關于政府所屬的土地儲備中心的存在價值。如果打破了國家對土地一級市場的壟斷，土地儲備中心就有了競爭對手，就要承擔市場經營風險；如果政府的征地僅限于公共利益，征地的工作量就不多了。如果征地按市價補償，征地的成本提高到與競爭對手一樣。如果土地批租制改變為年租制，政府失去了干預土地市場、推高土地市場價格的利益驅動。如果上述政策組合得以實施，政府的土地儲備中心就失去了競爭優勢。政府的土地儲備中心存在的價值就不大了。部分替代土地儲備中心的辦法是將土地整理方案的設計、可行性分析、整理工程向社會招標，引入競爭，以降低開發成本和提高開發效率。
4、 形成土地要素市場
從當前我國市場體系發育情況看，商品市場發展較快，而作為市場體系核心部分的生產要素市場發育遲緩。為此，必須進行市場體系核心部分的攻堅戰，積極培育和完善土地要素市場。首先，企業將成為土地一級市場交易量的主體。土地一級市場開放后，企業的土地交易量將逐步增加，成為土地一級市場交易的主體。地方政府逐步退出土地市場，政府征地將大幅度減少，將把越俎代庖的征地還給企業和市場，以后政府每年征地的數量會維持在一個變化不大的水平。未來政府可以把征地等業務采用招標方式委托企業或者非營利組織操作，僅僅通過收稅等實行調控，這樣使市場機制更能有效運作。其次，不斷完善土地一級市場。一是城鄉土地一級市場的一體化。在開放城市土地一級市場和發展農地轉用市場的進程中，實施城市和農村兩個土地一級市場的一體化，實現土地資源在整個城市的有效配置。二是重視發展無形市場。我國的有形市場發育較快，而無形市場明顯滯后，因此要大力推動無形市場的發展，使有形市場與無形市場的協調發展。三是引導和規范土地隱形市場。汲取自發的土地隱形市場在市場慣例、滿足需求等方面的合理內核，對土地隱形市場加強引導和管制，使之納入正確的軌道，簡單地取締土地隱形市場是下策。第三，逐步形成土地要素價格形成的市場機制，使市場真正成為要素資源配置的基礎。通過培育土地一級市場主體，形成多家土地經營和供給土地的市場結構，實現適度競爭。轉讓土地的企業就是國有企業也有經營自主權，其土地資產不能行政劃撥，轉讓土地的企業與收購土地的企業有平等的討價還價的權力。政府只是按交易額和利潤收稅、按年度收租，而形成土地收購價格的形成機制。
5、 強化土地市場的管制
土地市場只能在發育、成長當中逐步建立起秩序、建立規則，不可能先建立秩序然后才開始發展。土地市場秩序正是在這樣不斷出事的過程中才能完善起來，任何國家都是如此。不能因土地一級市場上出了問題，就由國家壟斷經營土地一級市場，以此來消滅無秩序。不能再走我國糧食市場的老路。我國在糧食市場政策上已經有過幾次取締市場，導致糧食短缺的慘痛教訓。這一經驗教訓值得土地主管部門汲取。
土地一級市場的形成初期可以建成一種寡頭經營與高度管制相結合的體制，以確保國家的土地收入，逐步建立土地市場秩序，形成土地市場機制。政府從過度干預市場向規范市場、保證市場公平競爭轉變。政府通過土地利用規劃、城市規劃、房地產登記制度、房地產交易程序和規則、房地產信息公開披露制度等強化土地市場管制，建立土地市場秩序，確保國家的財政收入。
6、 暫停土地拍賣制度
在多家土地經營公司進入土地一級市場、形成多頭供地的市場結構以前，暫停土地拍賣制度。可以實行招標制、第一價格和第二價格拍賣制度。待在多頭供地的市場結構形成后再實行英國式競價拍賣制度。（來源：經濟參考報）
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