下半年，全國樓市將會如何運行，正成為人們關注的新話題。
住房短缺仍將持續
近日,中國指數研究院研究發展部副總監趙麗一在接受經濟參考報記者采訪時表示，從趨勢來說：隨著宏觀調控成效不斷顯現，下半年房價漲幅將回落，基本還是穩步小幅上升態勢，房價波動不會很大。
趙麗一說，今年上半年（不完全統計），我國的GDP、居民存款、可支配收入都在以10%左右的速度上升，北京、上海等10城市在多項經濟指標上還遠超國家平均水平，城市居民的生產力和購買力的增強無疑形成了購房自住需求的堅實后盾。2季度以來出現的外商實際投資額減少的現象，一定程度上表明對中國經濟發展預期的降低，可能會導致住房投資需求的減少。
從產品來說：中高端市場競爭激烈，滿足大眾需求的低端市場相對不足，住宅物業的產品質量將進一步提高，樓盤的附加值也會相應擴大。隨著政府土地政策的收緊，發展商獲得土地的難度加大，如何利用相對有限的土地資源獲取更大的收益，是發展商所要迫切解決的問題。走住宅高端路線，加大戶型或提高豪宅比例借以提高利潤率是眾多發展商共同選擇的方法。中小型樓盤趨向于精品化；大型樓盤則多走前期以高級洋房為主，后期以豪宅為主的開發路線。
從開發商來說：房地產行業的集中度會提高，門檻進一步提高，強者恒強，弱者愈弱。在更加規范的房地產市場，一些不能適應新環境的中小型發展商相繼退出。發展商的力量對比明顯，品牌發展商的實力進一步增強。
而從購房者的角度來說：由于短期內市場難以出現大的價格波動，持幣觀望的態勢短期內不會改變。消費者的這種持幣觀望的態度，將會迫使發展商增加服務內容和樓盤附加值。
從政策方面來說：打擊投機需求成果顯著，但在增加供給方面現有政策顯得力不從心。商品房價格深受國家政策的影響，下半年國家房政的具體取向及力度，都將對房價產生重要作用。禁止期房轉讓、兩年內交易要征收營業稅、增加中低檔住房供給、提高住房貸款條件及利率，對打擊投機已經起到很大作用。這些政策已經在很大程度上抑制住房的投機需求，2005年下半年調控將使投機較多的長三角地區房價漲速得到抑制，并在市場預期發生變化后，房價出現下降。但目前出臺的政策均沒有增加房地產開發資金供給的政策。
趙麗一向記者表示，在過去兩年內，房地產開發對資金的需求大幅上升，但資金供給卻受巨大限制，導致資金短缺。由于土地價格上漲、地價支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，導致住房開發對資金需求量大幅增加，增加幅度估計在5至10倍，同時資金供給卻在下降，銀行貸款是房地產開發的主要資金來源，包括對開發商的貸款及對消費者住房貸款，兩部分加起來占房地產行業資金來源比例約70%。受2003年央行121號文件及2004年宏觀調控影響，銀行貸款在快速下降，以40%以上的增長速度降至2004年的1%。而已出臺政策并沒有解決住房建設資金來源問題，不可能解決住房供給的短缺問題，因此，并不能從根本上抑制住房價格的上漲。從這一點看，要真正穩定住房價格，必須出臺增加房地產資金來源，由于銀行要規避風險，必須拓展銀行以外的融資渠道。信托產業基金、資產證券化等都是很好的渠道，但由于目前這些渠道尚未打通或者融資能力非常有限，在短期內，住房供給短缺仍將持續。
現有政策難以從根本上擊退游資熱情
個人住房貸款增幅減緩表明過熱的購房需求已經得到初步遏制。據人民銀行統計，4月份居民戶貸款（主要是消費信貸）增加439億元，同比少增340億元；5月份居民戶部門貸款增加249億元，同比少增加214億元，個人住房貸款是居民貸款的主要組成部分，因而居民貸款的大幅度減少說明緊縮性的個人住房信貸政策已經開始影響到居民的購房貸款。
國家信息中心經濟預測部經濟師董月鮮近日在接受本報記者專訪時表示，短期來看，政府的調控政策已經初步實現了打擊投機購房、穩定房價的目的。當然，這些調控效果還只是初步的，市場發展態勢的變化更多反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。董月鮮分析后表示，現有政策在擊退國際游資對房地產投機方面的作用是有限的。
董月鮮認為，擊退游資對房地產市場的沖擊有賴于匯率制度的改革。在人民幣升值預期下，國際游資大量涌入中國，在股市低迷、其他投資工具尚未對外資完全開放的情況下，房地產成為外資賭人民幣升值的最重要的投機載體。根據國家統計局的資料，2004年FDI進入中國房地產業的資金規模大致為：合同利用金額為134.9億美元，實際使用金額為59.5億美元。如果我們把非海外機構投資者投資中國房地產市場的資金規模算進去，外資流入中國房地產業的資金可能要翻好幾倍。游資進入中國后，如果人民幣堅持不升值，隨著內部通脹，房價會和物價一起漲。如果人民幣升值，游資更能滿載而歸。因此，人民幣無論是否升值，游資進入房地產市場都能兩相得益。
董月鮮表示，此次新政策主要是針對住房市場進行的調控，商業地產的價格上漲未得到足夠重視。新政策可以通過營業稅的調整來屏蔽部分游資對高檔住宅的投資，但是對于游資的主要投向——商業地產尤其是甲級寫字樓的調控卻顯得力不從心。從游資比較集中的上海來看，今年初，國際游資對上海商業地產的投資達到了一個高潮：花旗銀行投資8億元買下陸家嘴寫字樓物業，澳大利亞麥格里集團旗下MGPA花8億元收購新茂大廈，荷蘭國際房地產、摩根斯坦利等也先后投資上海房地產市場。今年前3個月，外資機構在滬房地產收購資金已經超過去年全年。游資對商業地產的炒作成為房價上漲的一部分。中央政府調控房價的政策在一定程度上有利于穩定游資，使其從短線投資變為長期持有，可以避免外資快進快出造成的房地產金融風險傳導到我國金融改革和匯率改革，從而減輕匯率改革的壓力。但是現有的房地產調控政策卻無法從根本上擊退游資投機房地產的熱情，只有依靠匯率制度的改革徹底消除人民幣升值預期，才能緩解國際資本對我國房地產的沖擊。
房地產市場調控還需六項配套措施
房價作為房地產市場運行的重要指標，不僅受供求和成本的制約，還取決于行業制度、相關法律以及政策導向等各種因素的綜合作用，國家信息中心經濟預測部經濟師董月鮮認為，長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。
一是對自住型購房需求和投資投機性需求應區別對待，有保有壓。房地產市場調控需要進一步明確對消費性購房需求和投資投機性需求的區別對待政策，繼續保持對居民自住的消費性購房的信貸支持和稅收優惠，同時要落實好經濟適用房和廉租房的有關政策，真正造福于中低收入家庭。要重點加強對投資和投機性購房交易行為的稅收征管，適當提高交易環節和保有環節的稅收。
二是加速發展住房抵押貸款證券化。自從1998年我國實行個人住房消費貸款試點以來，7年的時間，個人消費貸款在我國取得了快速發展，今后十年，我國將逐漸走向個人消費信貸的還款高峰，在社會快速轉型的時期，個人的還款能力將存在很大的不確定性，我國銀行體系的安全和社會的穩定因而面臨嚴峻的考驗，必須盡快地讓銀行系統配備一套強大的防范風險的機制。發展住房抵押貸款證券化，可以使商業銀行的風險通過資本市場分散到廣大的投資者，提高銀行資金的流動性，這將是我國住房金融今后發展的一個方向。
三是盡快建立土地收益基金制度。借鑒香港的經驗，考慮采取土地出讓金的基金制，將政府的土地出讓收益按一定比例歸集為土地基金，增強土地收益分配在時間上的延續性，減少不同時期政府的短期行為對土地收益分配和土地利用的不利影響。土地基金可以用于住房保障制度的建設，從而建立穩定的住房保障資金渠道。
四是擇機開征物業稅。對房地產交易環節征收重稅，短期內可以起到抑制投機需求的效果，但長遠來看不利于房地產二級市場的發展。改善供給不僅僅要依賴一級市場，還要激活二級市場，充分利用存量房資源。我國房地產稅收主要集中于房地產開發環節和交易環節，在保有環節稅負偏輕，不利于抑制投資性和投機性住房需求。物業稅主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的升值而提高。物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。也就是將現行購房者在購買階段一次性交納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段按年繳交。
五是促使地方政府在房價調控中有所作為。加快政府職能轉變，盡快實現由主導建設型政府向公共服務型政府的轉變，由房產市場的受益者轉為監管者。
六是借鑒新加坡經驗，加速發展小戶型低房價住房。新加坡在上世紀五六十年代，由于當時經濟水平低，主要建設每套幾十平米（從40多平米到70平米為主）的小戶型住房。進入八九十年代后隨著經濟的發展，房屋戶型和房價有所提高，1998年曾建設過少量每套145平米的房屋。隨后新加坡政府考慮到人多地少的國情，以及保證大多數居民能夠買得起房屋，不宜過多擴大戶型等原因，因而以后年度又降了下來。2004年在人均國內生產總值達到2.5萬美元的經濟水平下，新加坡仍然堅持供應較小戶型住宅。我國2004年人均GDP只有1100美元，居民購買力不足，人多地少的矛盾更加突出，因而更應該提倡小戶型低房價政策，只有這樣，才能更好地解決中低收入階層的住房問題。
作者：:洛濤 李佳鵬
�。▉碓矗航洕鷧⒖紙螅�
|
