法律手段和資產重組并用
近幾年，針對在城市建設中出現的大量“爛尾樓”問題，重慶市通過鼓勵項目業主自行處置或實施資產重組等方式，盤活了許多久建不完的工程，大大改善了城市形象和投資環境。截至目前，重慶市已有82個“爛尾樓”工程得到有效處置，處置率近90％。
“爛尾樓”：城市之痛
“爛尾樓”是指“四久”（久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完）工程中久建不完的工程，多是上世紀90年代房地產開發熱潮中的產物，主要由于一些開發項目市場定位失誤、開發商缺乏資金、涉及經濟糾紛或經濟案件等原因，造成開發的樓盤半途而廢。據統計，重慶市久建不完工程共有93個，總建筑規模約486萬平方米，總投資規模約84億元，涉及拆遷戶7000戶以上。這些“爛尾樓”涉及大量的拆遷安置、大額的銀行貸款，且地點多位于主干道上，嚴重地影響重慶的城市形象、貸款信用、資源利用和社會穩定。
為此，重慶市將處置“爛尾樓”工程列入市政府“民心工程”，一些參與“爛尾樓”處置的負責人不無感慨地說，“爛尾樓”項目涉及各種糾紛、關系復雜，不是一級政府、一個部門就能夠完成的，可謂“牽一發而動全身”。
“重組”讓“爛尾樓”重獲新生
記者在調查中了解到，在處置初期，重慶市鼓勵項目業主自行處置“爛尾樓”，督促項目業主在規定時限內提出可行的處置工作方案，報主管部門審定后，在政府的監督下組織實施。與此同時，允許項目業主在先行完成拆遷安置任務的情況下，進行聯建或轉讓。對于項目業主自身無力處置的，由項目業主提出申請，經主管部門審核后，政府可以幫助進行處置。由于久建不完工程債務關系復雜，重慶市多是采取了重組方式，即進行分門別類的債權債務重組、法人重組和資產重組。
江北區曾是“爛尾樓”的重災區，全區共有此類項目16個，建設規�？偭窟_100萬平方米。位于觀音橋商業中心區的正源大廈便是其中一個爛尾項目，建筑面積47791平方米，1997年開發建設，在完成地下工程和主體工程28層后，項目業主拖欠施工單位、銀行及投資公司等1．17億元。由于項目業主無力償還欠款，也無法引入新的資金，工程被迫停工。江北區政府引入香港世紀金源集團，注入資金8．7億元，對工程進行重新裝修和定位，同時對周邊環境進行了大規模改造。如今，這個困擾政府多年的爛尾工程已打造成集住宿、購物、休閑、娛樂于一體的五星級大酒店，成為江北商圈的標志性工程。
為了更好更快地處置“爛尾樓”，重慶市有關部門將主城區久建不完工程的原業主納入“不受歡迎名單”（包括相關聯的母公司和子公司），上網公布，并通知到各區、縣（自治縣、市）。此類企業凡申請開發新項目的，不予立項、不予規劃許可、國土部門一律不予批給土地。同時，在處置過程中，處置部門按照“一事一議”和“一項一策”的原則，對接盤“爛尾樓”的新業主，在其項目的后續建設中予以政策支持。
單體與整體“打包”處置相結合
“爛尾樓”一般涉案糾紛眾多，法律關系復雜，而且絕大部分已進入訴訟或執行程序。據統計，重慶33個久建不完工程共涉及訴訟案件1435件，非訴糾紛970件，背后有著錯綜復雜的法律關系，交織著拆遷、聯建、購房、租賃、建筑施工、抵押、私人借貸等糾紛，包含著拆遷安置和拖欠土地出讓金、質保金、定金、工程款和借貸款等種種矛盾。一些“爛尾樓”被建筑商、拆遷戶、購房戶、民工等債權人強占，有的甚至被當事人瓜分后出租或重新出售。
重慶市高級人民法院副院長張韜介紹說，為了使“爛尾樓”實現保值或超值處置，重慶市法院系統采取整體處置與單體處置相結合的原則，對具有較高潛質和吸引力的“爛尾樓”，采取單體處置辦法，力爭超值處置。對沒有吸引力的項目或采取整體處置與單體處置相結合的辦法，或采取優惠政策等辦法實現保值或超值處置。
最初，重慶市法院系統對“爛尾樓”項目多是采取單體處置。位于江北區江田君悅國際廣場是經司法處置的最大一宗“爛尾樓”。這個占地面積10946平方米，總建設規模13．4萬平方米的半拉子工程，由于資金鏈條斷裂，于1999年年初停工，成為繁華商業區的“瘡疤”。為此，重慶市高級人民法院成立了專案組，多次召集建筑施工單位和金融投資單位債權人會議，促使其同意向法院提出司法處置的申請。隨后，評估單位評估價為2．34億元，經司法變賣，被深圳貿業集團接盤。
重慶市法院系統除了單體處置“爛尾樓”外，還探索實施整體“打包”方式，這在過去沒有先例。位于江北區、南岸區、渝中區的華音大廈、千禧年大廈、自然大第、豪門公寓等6個爛尾項目，由于停工時間較長，法律關系十分復雜，涉及眾多拆遷戶、購房戶、租賃戶等諸多債權人的利益。重慶市政府、有關部門以及法院等多方研究磋商后，決定實施整體司法處置，評估價為3．3億元。2004年5月，法院對6個爛尾項目進行公開拍賣，但最后流標。此后，法院為最大限度保障債權人的利益，再次制定處置方案，將6個爛尾項目以司法拍賣流標價整體變賣給香港中金豐德公司。目前中金中德公司已支付除華音大廈外5個項目的購房款及支付補償借款1．69億元。近期，重慶市有關部門正積極配合法院著手開展債務清償及項目恢復建設的各項工作。
做到公平、公開、公正“陽光處置”
以整體打包處置的6個爛尾項目為例，以往處置一些房地產項目，項目流拍后一般都要降價處理，債權人的利益將受到不同程度的損失。而這個6個爛尾項目在流拍后，并沒有采取降價處理的方式，而是以拍賣價變賣，使得債權人的合法權益得到了有效保護。在處置其中的華音大廈過程中，法院基于“買賣不破租賃”的原則，有效地保護了300多戶承租人的合法權益。此外，通過司法處置“爛尾樓”還解決了大量下崗失業問題，僅江北茂業百貨就提供了2000多個就業崗位，還特別預留600個崗位，優先提供給退伍軍人、下崗職工和經濟困難的應騁人員。
重慶市高級人民法院提供的數據顯示，截至2005年3月底，重慶市通過對24個“爛尾樓”項目的司法處置，共實現債權16．5億元，涉及房產面積87．7萬平方米，解決涉訟及非訟案件1898件，招商引資達10多億元。通過司法處置“爛尾樓”工程，引進巨額投資，激活在建市政項目20多個。已經淪為雞舍豬場的麗景花園，現已成為擁有近2萬平方米綠化環境的高尚景觀生態住宅小區。困擾政府和各方當事人的最大的江田君悅“爛尾樓”，現已由深圳茂業商廈集團公司打造成總投資5億元的現代化商城。一位華僑在收回1400萬元債權后，增強了對重慶市的投資信心，從海外寄回銘牌，贊揚執行法官“執法公允、效績彰顯”。
“爛尾樓”變成了“香餑餑”
隨著一個個爛尾項目的盤活，長期纏附在“爛尾樓”身上各種債務、糾紛等關系得以理清或處置，許多“爛尾樓”項目經重新包裝和定位，開始煥發出勃勃商機，吸引著眾多的投資者進入，昔日無人問津的半拉子工程變成了資金追逐的“香餑餑”。
位于渝中區解放碑五四路的原恒利大廈是一座有9個年頭的爛尾項目，重慶上宏房地產開發公司以1．3億元接盤后，不到一年的時間，成了頗受青睞的純小戶型酒店式公寓，每平方米售價高達7000多元，購買者趨之若鶩。該公司董事長徐志強說，就恒利大廈的地理位置來說，它潛在的價值至少2億元以上。公司接盤后，政府及有關部門還給予許多優惠政策，不僅將原恒利大廈拆遷戶和購房戶妥善安置，項目手續辦得十分順利，比新開一個項目節省2年多時間。同樣是爛尾工程的海聯大廈，在重慶市城市建設投資公司于2002年5月從原業手中以2500余萬元的價格接盤后，經過重新包裝和市場定位，后以3000多萬元的價格轉賣給一家房地產開發公司，獲利500多萬元。
“爛尾樓”被盤活后，身價大增的例子還有很多。重慶市建委副主任但小龍說，重慶存在的久建不完工程多數是由于資金鏈條的斷裂、市場定位失誤，以及各種矛盾糾紛等原因形成的。然而，這些樓盤大多占據著較好的地理位置，隨著經濟社會的發展，有著廣闊的投資前景。倘若“爛尾樓”工程理清了債務債權糾紛，重新尋找到合適的定位，無疑將會“烏雞變鳳凰”。
作者：:徐旭忠 王義
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