漲了還是跌了？當原本應該簡單的判斷遭遇上海樓市時，情況就變得復雜、艱難了。一面是一手房、二手房價格走跌的市場反饋不斷，一面是有關部門“用數據說話”：不僅沒跌而且“微漲”；不僅現在不跌，將來也“不會大落”。作為全國房價的“領跑者”，上海樓市走勢迷局不免讓人懸疑：這房價究竟是咋回事？
記者連日來暗訪了上海19個區縣中的靜安、盧灣、黃浦、徐匯、虹口、浦東、閔行、閘北、普陀、寶山共10個區縣，每個區縣選取一到兩個新開樓盤和二手房中介門店作為樣本，試圖撕開上海房價謎局。
樓盤廣告紛打降價牌
“與其等待跳水價，不如現在來三湘”、“勇敢打破地鐵一號線高房價定律”、“給你一個貼心價！”……如此煽情的低價廣告，進入6月份后，突然鋪天蓋地地出現在上海輕軌明珠線、地鐵一號線的列車廂里，以及一些新開樓盤的現場。
房地產廣告一向被認為是反映樓市表情的晴雨表。如此直白的降價“宣言”，在上海的房地產市場上，至少是近3年來頭一回出現的新鮮事。三個月前，在還是排隊購房的火熱市場上，廣告是多余的，開發商直接為樓盤做廣告的不多，即便做廣告，也大多只做一些企業“品牌”廣告，從不提降價的事。
而現在，降價廣告成了開發商的需要。位于上海中外環線之間的三湘盛世花園，可謂是樓市調控中打出降價大旗、招徠買房人的典型代表。上海市房地局官方網站房地資源網上的統計顯示，三湘盛世花園于5月13日開盤，到6月13日，整整一個月內，92套房子只賣出12套。降價牌便成了促銷的上佳選擇。
“市場回歸理性，價格回歸價值”，在浦東新區東方路上的“東方明珠國際公寓”售樓處，高懸的兩個巨幅海報格外惹眼。這里離地鐵二號線龍陽路站近在咫尺，5月份，開發商打出這樣的“價格回歸”標語，其取悅持幣觀望者的心態，由此可窺一斑。
“降了，今日又降了！”與一手房降價廣告相比，二手房的價格牌打得更為徹底。在靠近徐家匯鬧市區中心地帶的南丹路上，一家房地產中介公司在門前樹起了一幅巨大廣告展板，用“又降了”這幾個紅色大字，突出周邊某些房源的降價幅度與軌跡，以引人注目。中介公司的銷售員說，買家濃烈的觀望氣氛充斥市場，連“看房的興趣都不大有，下單購買的就更少之又少了”，只能以足夠的價格優惠作為賣點，去撬開買房人的錢袋。
暗訪12個樓盤11個價跌
降價廣告只是樓市某方面的反映，上海具體房價漲跌究竟如何？
先看看一手房市場，記者選取若干樓盤，比較一下三四月份與現在的價格變動情況：
淡水灣花園，在內環線內，位于盧灣區，和上海娛樂地標“新天地”同在馬當路上，二者相距不遠。此樓盤3月份開盤，現在兩房均價為2．58萬元／平方米，包括1500元／平方米標準的精裝修在內。售樓小姐告訴記者，要是誠心買，簽訂合同時還可以談價，幅度大約在500元／平方米左右。她強調說，周邊樓盤的單價多在3萬元／平方米，且像淡水灣兩房87平方米的小戶型非常稀少。若與3月份高峰時期的房價比，并折算附送的裝修費用（上海以前全裝修房很少，這一地段此前裝修房幾乎沒有）和售樓人員所說的談判空間，其價格基本回歸了8％。
惠芝湖一期，在中、內環線之間，位于閘北區與虹口區交界地段，地鐵一號線北延伸線附近。按照以往的行情，這個樓盤賣點多多：既近地鐵又鄰上海大學，且規劃理念領先，將建成超大型社區。3月份前，周邊樓盤的售價約在13000元／平方米。5月初，惠芝湖的開盤價承襲了這一價格，但加送1300元／平方米標準的精裝修。其實際折扣約為10％。
東方明珠國際公寓，在中、外環線以內，位于浦東新區東方路和龍陽路交界口。據當地媒體報道，七部委政策出臺后，開發商即調整預期價格，將預售價格由原定的14000元／平方米下調到12000元／平方米，比5月份之前的方案下降了2000元／平方米，降幅超過14．2％。售樓小姐告訴記者，與該項目緊鄰的東方城市花園一期二手房，目前市場成交價有的也達到13000元／平方米。而“東方明珠國際公寓”項目的二房二廳一衛房型，本是上海房地產市場上最受歡迎的房型。
三湘盛世花園，緊靠外環線，位于寶山區，兩房均價在8500元／平方米，低于周邊次新房價，且在開盤時，還可享受9．9折價格優惠。
在記者實地走訪的12個新樓盤中，11個樓盤有砍價余地，盡管幅度有大有小。唯一例外的是靜安豪景苑，位于上海鬧市區中心的靜安區西康路，離南京西路只有10分鐘的步行距離。其均價為2．6萬元／平方米，系新加坡地產商開發。售樓小姐說，價格沒有商談余地，而樓盤是全裝修的，裝修標準在1500元到1600元／平方米之間。
二手房市場的價格變動比一手房市場更為劇烈。
中凱城市之光，位于靜安區鬧市中心，內環線內。二手房開價在35000元／平方米，但在中介那里，買家就可以直接將單價砍到30000元／平方米，“口頭”降幅就達到16％。
達安錦園（一期），位于靜安區海防路，屬內環線內的中心城區，2003年底開盤，今年5月份剛交房。4月份時，在二手房市場上，每平方米單價在20000元左右，而現在價格降至17000萬元／平方米左右，降幅在15％。
中遠兩灣城（三期），位于中內環線之間，在普陀區，三個月前，二手房火熱時的均價在14000元／平方米，目前降到11000元到12000元／平方米，降幅在14％至21％之間。
江南星城（一期），位于中外環線之間，在閔行區，2月底樓市最高峰時的每平方米價格在11000元，而現在為8500元左右，降幅近15％。
更有甚者，在6月上旬，上海一家電視臺曾公布了一個“一周房價跌幅排行榜”：第一名聯洋地區，系浦東世紀公園的熱點樓盤，中外環線之間，成交房屋的單價由17000元跌至 10000元，跌幅超過41％；第二名達安花園由22000元／平方米甩賣到14700元／平方米，跌幅超過33％；并列第三名的是新福康里，單價由22000元跌至17000元，靜安楓景由26000元降到20000元。
誰在“忽悠”房價
盡管這樣的列舉不免會掛一漏萬，但根據記者的實地調查以及對一些業內人士的采訪，可以得出以下基本判斷：首先，眼下上海的二手房價格已全線下跌。
其次，一手房下跌主要集中在中外環線之間及附近的樓盤；內環線內新盤整體上仍在竭力維持原有價格體系，但與3月份相比，實際成交房價絕大多數沒有上漲。實力雄厚的大開發商，特別是有外資背景的開發商，以及一些手中滯留房源量不是很大的開發商，他們是高房價體系最堅定的維護者。而一些手中房源較多的中等開發商、實力不強的小開發商，開始松動價格體系，采取送裝修、送貸款保險費等措施，明穩暗跌。從源頭分析，新盤價格的下降源于二手房交易價格的下降，而降幅不大主要是因為大開發商在暗中“頂牛”，他們普遍認為，堅持到年底就又會迎來樓市反彈的“好時光”。
其三，成交量持續萎縮，據中房上海指數統計，5月份上海商品房交易量整體上比4月份減少54％，其中內環線內降幅最大，達到74％。現有的成交量主要集中在外環線以外及遠郊房價較低（一般單價在七八千元）地區。但正式數據與民間的感覺出入很大。人們需要追問的是，究竟什么樣的信息更可靠？二手房價格有沒有明顯回落，恐怕中介更有發言權，也更為真實。一手房送裝修、送保險，當然不會體現在交易系統上，因此盡管房地局的交易系統里房價真的變化不大，但以前同樣的價格是毛坯房，而現在送了裝修，仍然是明穩暗降。
在樓市調控的膠著期，恐怕再也沒有什么比真實、準確、及時、公開的信息更重要的了。
作者：:徐壽松
（來源：經濟參考報）
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