市場供求矛盾最終還是要靠市場解決
近日，因北京天通苑、三環新城放號、搶號事件，引發了業內對經濟適用房的種種爭議，全國政協委員傅繼德在兩會期間提交的《關于停止開發建設經濟適用房》的提案，再次被提起。不少專家表示贊同，認為市場供需間的矛盾還需市場的手段去調節，經濟適用房必將會隨著房地產市場逐漸成熟而被取消。
“搶號”暴出供求錯位現狀 “搖號”也存在著嚴重缺陷
北京“天通苑”放號5000個，引得數千人通宵達旦地守在售樓處前，最后開發商不得不在政府的干預下提前放號。其間，北京的幾場暴風驟雨都沒有減弱等號人的熱情。與此同時，北京政府也在絞盡腦汁想對策。6月23日，北京市建委有關負責人在“首都之窗”與網民交流時透露，本周市建委將對幾個回避期房預售許可制的開發商進行查處。同時透露，市建委下一步將采取對經濟適用房進行網上登記、網上公開搖號的措施來解決經濟適用房排大隊的問題。
“從天通苑“搶號”事件到投機“倒號”，暴露出北京經濟適用房供求之間的再次錯位現狀。一位不愿透露姓名的北京重量級開發商在接受記者采訪時表示，政府僅靠“搖號”分配一種緊缺的資源存在嚴重缺陷。
首先，“搖號”的隨機性和經濟適用房的建設目的不一致。經濟適用房是要解決城市住房特別困難家庭的住房問題，說白了是一種政府救助行為，救危扶困是有條件和目標的，如果采用“搖號”就可能對一些特別困難求購者嚴重不公。
其次，“搖號”易暗箱操作，成為滋生腐敗的又一溫床。在目前我國市場機制不完善、信用制度不健全、權力監督不到位的情況下，面對有限的資源和狂熱的需求，這種擔心決不是多余的，從西安彩票案以及一系列重大工程招標中的嚴重腐敗問題都充分說明了這一點。在這樣的前提下，不適于再創造這種冒險的機會。
清華大學房地產研究所的研究人員鄭思齊說，不容回避的是，經濟適用房在運行中確實出現了不少的問題，其中許多已經成為其設立初衷的極大障礙。他認為，政府的作用應更多體現在培育成熟的投資者、消費者及其他市場，主要手段是宏觀調控，而避免對市場微觀領域的干預。
經濟適用房取消是必然 過程長短則取決于市場
其實從今年召開的“兩會”上，全國政協委員傅繼德提交了《關于停止開發建設經濟適用房》的提案開始，經濟適用房的話題就引起了廣泛的關注和正反兩方激烈的大討論。
據記者了解，兩會期間，傅繼德提交的《關于停止開發建設經濟適用房》的提案表明，目前經濟適用房開發建設存在很多弊端。雖然國家規定土地一級市場掌握在政府，二級市場必須實行拍賣，但經濟適用房建設并未按此辦理，而是交給開發商建設，政府給予優惠，按限價銷售。
傅繼德委員認為，在社會誠信系統沒有建立的條件下，購房者家庭年收入證明等材料都可以通過多種造假途徑獲得，導致經濟適用房大量流入了實際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，給國家造成了不必要的損失。這種做法一方面因不通過招標容易滋生腐敗，另一方面因對房屋售價控制不嚴而使開發商取得不合理的利潤。傅繼德委員建議停止開發建設經濟適用房，形成統一的房地產開發市場。困難戶按規定選定房屋后由政府直接向其提供經濟補助，開發商根據市場需求建設適宜不同經濟階層群眾需求的住宅。同時發展二級市場，低收入人群可以購買價格相對低廉的二手房。
“不能取消經濟適用房”。全國人大財經委員會委員段柄仁表示，經濟適用房建設、銷售等環節中確實還有不盡如人意之處。在銷售環節上存在房價偏高的問題，部分低收入人群買不起房子。他認為，補貼不應該完全給了開發商，還應該給予符合條件的購房者補貼。另外他表示，解決低收入人群住房還可以通過建設廉租房的方式，政府可以集中建一批房子或收購一批二手房然后低租金出租。但是他強調，不能全依靠它。“畢竟不少人還存有居者有其屋的觀念。”他建議，應該加強對申請購房者的收入調查，調查個稅也是其中一種手段。
持相同觀點的首都經貿大學副教授邢亞平認為，如果取消經濟適用房，將導致一部分人永遠也買不起房子。有錢的人可以去買商品房，但有些中低收入人群可能一生都買不起商品房，需要政府提供優惠購房的機會。
“經濟適用房與經濟規律是相悖”。房地產業內人士杜猛認為，從目前的經濟適用房實際情況來看，其供應和需求之間的矛盾是非常突出的。經濟適用房是特殊時期的特殊產品。在經濟適用房發展上，政府與開發商之間在很多方面難以達成共識。從某種角度上來說，經濟適用房與市場經濟原理是相違背的，經濟適用房必將會隨著房地產市場逐漸成熟而取消。但杜猛表示，經濟適用房取消還需要一個過程，而這個過程的長短則同樣取決于市場。
政府應該重新定義經濟適用房 建議出臺“過濾型”政策法規
中國社科院城市發展與環境研究中心尚教蔚在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，“經濟適用房作為一種福利措施，旨在通過某種政策傾斜，達到擴大住房供給和啟動市場有效需求的目的，它是基于我國特殊的房地產市場和住房市場發展階段的一種政策選擇。但是，應該注意到經濟適用房（政策）實施的時間越長，成本越大，對房地產市場建設（價格雙軌）越不利。”尚教蔚解釋說，經濟適用房（政策）作為我國住房體制改革一種過渡措施，與住房商品化、市場化改革的長遠目標并不一致。
事實上，經濟適用房的供應并沒有達到70%到80%的最初設計。尚教蔚告訴記者，2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，為1998年以來最低。經濟適用房投資比重從2000年以來一直處于減少趨勢，5年期間減少了6個多百分點；同比也從1999年增長61.35％，下降為2004年的-2.50％。以北京為例，每年竣工面積在250萬平米左右，僅為商品房的10%至15%，供求是1：10左右，遠遠滿足不了購房者的需求。住房問題的徹底解決需要長時間的努力，不可能一蹴而就。但是，我們應該明確房地產市場的發展方向是商品化、市場化，因此政府應制定出適合現階段我國發展的經濟適用房政策，引導居民理性消費的同時，明確經濟適用房的覆蓋范圍并嚴格監管。不能完全依靠經濟適用房解決居民住房問題，這也不是中低收入者解決住房的惟一途徑。
尚教蔚認為，北京購買經濟適用房的上限為6萬，覆蓋的人群范圍較大，因此，政府當務之急是確定一個合理的可購買經濟適用房的人群范圍，控制人們對經濟適用房日益高漲的需求。
清華大學房地產研究所的研究人員鄭思齊告訴記者，從經濟規律來看，在市場機制發揮住房資源配置主導作用時，只能將政策性住房作為其必要的補充。如果將80%的居民都納入經濟適用房的供應對象之內，由政府干預其住房選擇行為，這是很難實現住房領域的市場化的。她說，在一個成熟的住宅市場中，一般存在著一個完善的“過濾”體系——高收入者購買新建的商品住宅，他們所騰出的住宅重新進入市場，被次高收入群體買走；次高收入群體的原有住宅又傳遞給下一層收入群體；直到最低收入群體。在美國，能買得起新建住宅的家庭往往也不足所有家庭數量的40%。由此看來，并非所有的家庭都要盯著新建的商品住宅，存量住宅(二手房)的流通能夠在很大程度上緩解居民對低價位住房的需求壓力，從而緩解對經濟適用房的需求。
作者：:洛濤 李佳鵬
（來源：經濟參考報）
|
