與住宅市場(chǎng)的波瀾不驚相比，廣州的商業(yè)地產(chǎn)正暗潮涌動(dòng)，而從5月1日起全面實(shí)施的“住宅禁商”政策更是為廣州的商業(yè)地產(chǎn)注入了一支“強(qiáng)心劑”。
“‘住宅禁商’政策的出臺(tái)對(duì)廣州寫字樓市場(chǎng)是個(gè)利好消息。”昨日，廣州中原地產(chǎn)寫字樓部營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝指出。該政策規(guī)定，只有房產(chǎn)證上標(biāo)明是寫字樓、商鋪或商住用途才能新辦或續(xù)辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
與此相對(duì)應(yīng)的一個(gè)背景是，廣州的寫字樓市場(chǎng)將迎來一個(gè)供應(yīng)高峰。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅廣州珠江新城區(qū)域，未來兩年就有200萬平方米的供應(yīng)量。“這么大的供應(yīng)量會(huì)不會(huì)對(duì)正在復(fù)蘇的廣州寫字樓市場(chǎng)造成沖擊，誰也沒有底。”廣州戴德梁行住宅部經(jīng)理鄧樂斯指出。
不過，廣州政府部門也意識(shí)到了寫字樓集中放量可能帶來的影響。廣州市房地產(chǎn)交易中心副所長(zhǎng)黃文雄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，有關(guān)部門正打算對(duì)廣州的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行一次系統(tǒng)的調(diào)研，而一份名為《廣州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱討論稿》的文件正擺放在他的案頭。
“這一政策究竟能產(chǎn)生多大的利好，關(guān)鍵還要看政策執(zhí)行的力度。”朱輝認(rèn)為。
開發(fā)商看好廣州寫字樓
“廣州的寫字樓市場(chǎng)正處在一個(gè)明顯的上升期，很多開發(fā)商現(xiàn)在都瞄準(zhǔn)了這一市場(chǎng)。”昨日，廣州富力集團(tuán)董事長(zhǎng)助理陸毅介紹，僅在廣州的珠江新城區(qū)域，富力集團(tuán)就擁有8塊地塊，其中6塊地塊已進(jìn)入開發(fā)階段。“這6個(gè)地塊中，有3個(gè)是寫字樓，2個(gè)是酒店，1個(gè)是公寓，而剩下的兩塊地塊我們也打算做寫字樓。”
“廣州寫字樓市場(chǎng)曾經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷，自2001年起才開始慢慢復(fù)蘇。”朱輝表示，目前，廣州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)面積、成交量和成交均價(jià)都呈階梯性增長(zhǎng)，寫字樓空置率明顯下降，部分高檔寫字樓出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，廣州市八區(qū)新建寫字樓成交均價(jià)為8280元/平方米，環(huán)比上升7.5%。而同時(shí)期，廣州住宅類商品房成交均價(jià)環(huán)比僅上升1.6%。
“這也和廣州市政府的整個(gè)規(guī)劃有關(guān)。”黃文雄指出，根據(jù)市政府有關(guān)文件，和廣交會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等因素影響，廣州接下來將大力拓展城市的CBD功能，重點(diǎn)開發(fā)天河北、珠江新城、琶洲等四個(gè)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)。而廣州市國(guó)土資源和房屋管理局也從土地供應(yīng)上向這些區(qū)域傾斜。
據(jù)日前公布的《2005年廣州市經(jīng)營(yíng)性土地出讓計(jì)劃》，今年廣州共計(jì)劃推出24塊地塊，其中，商務(wù)辦公、旅業(yè)用地就達(dá)20幅，面積46.8萬平方米，占整個(gè)土地計(jì)劃出讓總量的42%。主要分布在珠江新城和琶洲幾個(gè)區(qū)域。
廣州市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)謝曉丹當(dāng)時(shí)對(duì)媒體表示，在今年土地出讓計(jì)劃中，商務(wù)辦公、旅業(yè)用地面積所占比例最大，這是和廣州城市整體發(fā)展的戰(zhàn)略是密切相關(guān)的。
“開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略是和政府的規(guī)劃保持一致的。”陸毅指出，這也使得這些重點(diǎn)區(qū)域成為諸多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州另一大開發(fā)商保利集團(tuán)在珠江新城開發(fā)3個(gè)寫字樓項(xiàng)目后，正在這一區(qū)域物色其他商業(yè)項(xiàng)目。
今后兩年供應(yīng)出現(xiàn)高峰
越來越熱的投資沖動(dòng)，加快了廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來。
“以珠江新城為例，預(yù)計(jì)今后兩年內(nèi)將有200萬平方米的寫字樓物業(yè)上市銷售。”但是朱輝昨日指出，這部分新增供應(yīng)量主要集中在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，對(duì)于原先以乙級(jí)寫字樓為主的廣州寫字樓市場(chǎng)來說是一個(gè)補(bǔ)充平衡，可以提高整個(gè)廣州寫字樓市場(chǎng)的租金水平。
朱輝指出，廣州的企業(yè)多是制造型企業(yè)，辦公室一般都集中在廠區(qū)，因此，廣州的公司大多集中在開發(fā)區(qū)，一般只在市中心租一個(gè)辦事處。在考慮到成本等諸多因素后，很多企業(yè)選擇乙級(jí)或者住宅樓作為辦公場(chǎng)所，但是最近幾年，這一狀況有所改變，很多企業(yè)開始考慮企業(yè)形象而轉(zhuǎn)投一些好一點(diǎn)的寫字樓。
“這其實(shí)只是廣州寫字樓的一次升級(jí)換代。”廣州戴德梁行住宅部經(jīng)理鄧樂斯分析，廣州傳統(tǒng)的甲級(jí)寫字樓并不是真正意義上的甲級(jí)，現(xiàn)在供應(yīng)放量并不會(huì)對(duì)這一市場(chǎng)造成沖擊，反而可以提高整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的品質(zhì)。
“這確實(shí)是一個(gè)重大的利好消息，只是這一政策的影響可能是間接的。”朱輝分析，最有可能的結(jié)果是將原先租用住宅的公司“逼”到乙級(jí)寫字樓，從而帶動(dòng)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的水漲船高，在這樣的情況下，部分有實(shí)力的企業(yè)會(huì)選擇租賃甲級(jí)寫字樓。
幾經(jīng)反復(fù)的“住宅禁商”
“廣州以前曾經(jīng)實(shí)行過這一政策，那是在廣州寫字樓市場(chǎng)最為低迷的時(shí)刻。”朱輝指出，“住宅禁商”政策出臺(tái)和政府對(duì)寫字樓市場(chǎng)的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。
據(jù)悉，早在2000年年底，廣州市工商行政管理局就下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記有關(guān)問題的通知》，規(guī)定凡產(chǎn)權(quán)證注明為住宅的房屋一律不準(zhǔn)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但不少中小型公司為節(jié)省租金仍偷偷租用商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅，當(dāng)時(shí)在社會(huì)上引起比較大的爭(zhēng)論。
2002年8月，在廣州寫字樓市場(chǎng)開始逐漸復(fù)蘇的時(shí)候，廣州市工商行政管理局也曾下發(fā)《關(guān)于明確企業(yè)注冊(cè)登記工作中幾個(gè)問題的通知》，對(duì)“住宅禁商”政策給予松綁。
之后，廣州就一直按照這個(gè)“松綁”政策執(zhí)行。直到最近，廣州市工商行政管理局再次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，從5月1日起，廣州開始全面實(shí)施“住宅禁商”政策。作者：施堅(jiān)劍 每日經(jīng)濟(jì)新聞
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