宏觀調(diào)控下何去何從 房地產(chǎn)業(yè)行至“十字街頭”

    在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的組合拳下，房地產(chǎn)熱已經(jīng)降溫，炒房者的投機行為受到遏制，居民買房的意愿回落。然而，各地對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的反應卻“冷熱不均”，在宏觀調(diào)控下何去何從，各地房地產(chǎn)業(yè)走到了十字路口。

    既要“清泡沫”也要細心扶持

    房子不是一般的商品，它具有很大的投 資性，有相當部分還具有投機性。對于市場來說，一定條件下，“無炒不成市”，這叫存在“經(jīng)濟泡沫”。但如果投機行為占到20％以上，就是存在“泡沫經(jīng)濟”了，有面臨崩盤的風險，廣州大學經(jīng)濟與管理學院教授潘蜀健說。

    據(jù)中國人民銀行7日公布的全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告，各地對房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的反應并不完全相同。上海居民未來三個月準備購買住房的人數(shù)比上季下降了12個百分點，但北京、廣州反而上升了2.2和0.7個百分點。

    潘蜀健認為，從目前各地不同的反應看，國家的宏觀調(diào)控還是有些“一刀切”的意味。目前，有些城市房價出現(xiàn)了極快的增長，經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，這些高風險地區(qū)要積極“清泡沫”。對于廣州這樣比較成熟的房地產(chǎn)市場，政府其實不要太深介入市場。在西北的一些城市，房地產(chǎn)業(yè)才剛剛發(fā)展起來，還是需要細心扶持的，這時候統(tǒng)統(tǒng)“棒打”有些“殃及池魚”的味道。

    優(yōu)惠政策應直接給老百姓

    單套建筑面積在140平方米左右，被列為普通住房與非普通住房的劃分線，上海、廣州、南京等城市紛紛出臺樓市“新政”。有關政府部門表示，此次區(qū)分標準將會促使樓市的開發(fā)結構轉型，引導開發(fā)商更多建一些普通住宅，加大中低價位住宅的供應量，使普通老百姓能買到房子。有些地方甚至規(guī)定了要從財政中撥一定款項來建經(jīng)濟適用房。

    問題在于，經(jīng)濟適用房也要一起“上馬”嗎？事實上，經(jīng)濟適用房曾一度成為“炒樓”者的關注點，經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”成為開發(fā)商、政府部門之間博弈的結果之一。政府部門規(guī)定經(jīng)濟適用房的利潤要在3％－5％之間，開發(fā)商可以在保持一定利潤率的情況下提高成本，結果經(jīng)濟適用房的價格也在逐步提高，慢慢地不“經(jīng)濟”起來。

    潘蜀健認為，其要害在于沒有讓民眾直接受惠，政府的優(yōu)惠政策是直接給了開發(fā)商，中間轉了幾道彎后就有可能“走形”。如果政府直接參與建經(jīng)濟適用房，那就又回到了“大政府”的老路上，增加了腐敗的可能，同時也繁冗了機構。

    我們的目的應該是“居者有其屋”，是指讓老百姓都有一個居住環(huán)境，并不一定要求人人都有自己的房產(chǎn)。很多國家和地區(qū)都是考慮廉租房的方式，讓低收入者直接享有居住環(huán)境。在廣州這個相對成熟的市場，目前正在嘗試推行廉租房，在盤活了房源的同時也更快更輕便地解決了問題。

    既要短期政策更要長久之計

    一些關注房地產(chǎn)問題多年的專家認為，當前加息、征稅等這些方式都是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的“短期政策”，并不是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“長期之計”。潘蜀健也是廣州市房地產(chǎn)學會副會長，他強調(diào)說，只有更好地解決了土地、信息、市場等根本性的問題，房地產(chǎn)業(yè)才能保持長期的健康發(fā)展。

    ——中國房地產(chǎn)開發(fā)問題的“源頭”在于土地，而不是銀行金融。一些政府部門官員認為只要“管住”銀行、“管住”資金便可萬無一失，其實政府更應該“管住”土地。政府應當保障土地政策、土地制度落實到位，同時也應該接受人民代表的監(jiān)督。

    ——信息建設迫在眉睫�，F(xiàn)在有關房地產(chǎn)的分析過于膚淺，有關部門提供的信息不完備，相關部門只是根據(jù)均價、供應量和銷售量來進行分析決策。一個簡單的均價很難準確反映整個房地產(chǎn)市場的情況，而且單價與面積并不是純粹的線性關系，到了一定的面積會有跳躍性發(fā)展。建議有關部門提供更多、更細分的市場數(shù)據(jù)信息，杜絕一些房地產(chǎn)企業(yè)“暗箱操作”，建立起完全、可靠、公開的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。

    ——清理市場，考慮取消預售制度。房地產(chǎn)市場日益成熟從賣方轉向買方市場，開發(fā)商資金日益雄厚而社會信用面臨危機，消費者上當受騙的事情時有發(fā)生，預售制度已經(jīng)失去了當初出臺的意義。目前，應該還房子的商品本質，一手交錢，一手可以交貨（現(xiàn)樓甚至包括房產(chǎn)證），消費者可以看得清楚、拿得明白。