新華社記者 孫曉勝 “五一”前拿到了自己新房的房產(chǎn)證，讓在北京中關(guān)村工作的李敏新大喜過(guò)望。但仔細(xì)研究了一番剛到手的房本后，新的煩惱出現(xiàn)了。
李先生的疑問(wèn)是：“我是2003年買的房，房產(chǎn)證上說(shuō)，我這房子的土地使用權(quán)到2073年就到期了。那么，70年后我的房子該怎么辦呢？”
急忙上網(wǎng)查閱相關(guān)的法律規(guī)定，李敏新發(fā)現(xiàn)，5月1日出臺(tái)的《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》中提及了自己所關(guān)心的問(wèn)題。《辦法》第二十五條規(guī)定：土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng)，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。
“屆滿”、“未獲批準(zhǔn)”、“無(wú)償收回”……這些“刺眼”的字句讓李先生更加擔(dān)心自己房子的命運(yùn)。
法律沒(méi)有給說(shuō)法
70年后的房子該怎么辦，我國(guó)目前還沒(méi)有法律明確規(guī)定要如何解決。
“70年土地使用權(quán)”問(wèn)題，并非每個(gè)“有產(chǎn)者”都注意到了，而事實(shí)上，每個(gè)“有產(chǎn)者”都已經(jīng)開始面臨這個(gè)問(wèn)題。
《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》第二十五條中，“無(wú)償收回”的確切概念是什么？業(yè)主的利益會(huì)不會(huì)因此受損？如果土地使用者需要繼續(xù)使用土地，該如何提出申請(qǐng)，最長(zhǎng)能申請(qǐng)多少年？要不要補(bǔ)交土地出讓金？
媒體記者就這些問(wèn)題，采訪了北京市國(guó)土資源局法制處處長(zhǎng)丁世華。丁世華的回答是，現(xiàn)在辦法的具體細(xì)則正在進(jìn)一步探討當(dāng)中，將來(lái)會(huì)對(duì)這些問(wèn)題做出明確的規(guī)定。該辦法目前尚在試行階段，有一定修改的余地，并非一成不變。
而另一位北京市國(guó)土資源局不愿透露姓名的工作人員告訴記者：“70年后的房子該怎么辦，我國(guó)目前還沒(méi)有法律明確規(guī)定要如何解決。”
據(jù)這位工作人員介紹，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。他認(rèn)為，70年的土地使用權(quán)期滿后，土地收歸國(guó)有，而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)交土地出讓金。“我個(gè)人認(rèn)為，再次申請(qǐng)的期限可以和第一次申請(qǐng)一樣，也是70年。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也對(duì)此問(wèn)題認(rèn)識(shí)不一。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖表示，土地使用權(quán)收回問(wèn)題應(yīng)由人大立法，土地管理部門出臺(tái)的相關(guān)辦法應(yīng)該只是一個(gè)方向性的政策。
而北京另一家房地產(chǎn)公司的老總認(rèn)為，土地使用權(quán)收回問(wèn)題的很多細(xì)節(jié)還需要細(xì)化。如在何種情況下，土地使用權(quán)可提出延長(zhǎng)申請(qǐng)？土地使用權(quán)被收回后，地上的房子如何處理？央產(chǎn)房、公房及經(jīng)濟(jì)適用房的用地該如何處理？
一些私家產(chǎn)權(quán)如宅基地的土地使用權(quán)又該如何處理？這些問(wèn)題都應(yīng)出臺(tái)具體細(xì)則，否則操作起來(lái)難度較大。
土地使用權(quán)為何70年
這個(gè)規(guī)定可能主要考慮的是，房子一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。
而對(duì)于“土地使用權(quán)70年期限”的問(wèn)題，有關(guān)專家認(rèn)為，“這個(gè)規(guī)定的依據(jù)當(dāng)時(shí)并沒(méi)有解釋，出來(lái)后大家也都接受，基本沒(méi)有人問(wèn)過(guò)這個(gè)問(wèn)題。從國(guó)際上來(lái)講，土地批租90年、100年都有。中國(guó)的這個(gè)規(guī)定可能主要考慮的是，房子一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。”
而復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院副教授張建偉則表示，這與人的壽命長(zhǎng)度也有關(guān)系，因?yàn)橐话阒袊?guó)人的預(yù)期壽命就是70歲左右，所以當(dāng)初可能綜合這些因素，定出了70年的期限。
“70年之癢”解決之道
規(guī)定土地使用權(quán)期限的國(guó)家，采取到期后由政府收回土地和地上的房屋，給予折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?br>
如何解決“70年土地使用權(quán)”問(wèn)題，記者采訪了中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授、博士生導(dǎo)師林增杰。他告訴記者，全球范圍來(lái)看，有些西方國(guó)家的土地使用權(quán)是沒(méi)有期限的，所以不存在這個(gè)問(wèn)題；而另一些規(guī)定土地使用權(quán)期限的則采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，給予折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?br>
林增杰說(shuō)，個(gè)人認(rèn)為，在我國(guó)可以采取三個(gè)方式來(lái)解決這一問(wèn)題。第一，允許延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過(guò)30年。第二，國(guó)家收回土地和地上建筑物，對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。
“隱性損失”浮出水面
許多土地在開發(fā)商手中閑置多年才開發(fā)，業(yè)主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年。
而事實(shí)上，伴隨著“70年之癢”，還有一個(gè)問(wèn)題在頻頻困擾眾多的“有產(chǎn)者”。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開發(fā)商起開始計(jì)算，70年為住宅土地使用權(quán)一次出讓的最長(zhǎng)期限。目前國(guó)家土地制度是以出讓為主，即國(guó)家以出讓的方式轉(zhuǎn)讓后，土地就進(jìn)入市場(chǎng)流通。一般商品住宅從開發(fā)到銷售，周期通常為1至3年。這也就是說(shuō)，當(dāng)購(gòu)房者變?yōu)闃I(yè)主時(shí)，其擁有的有效住宅土地使用權(quán)根本無(wú)法達(dá)到70年之久，無(wú)形中已經(jīng)“縮水”了。
北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵指出，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)土地空置二年以上的，國(guó)家可以收回。但現(xiàn)實(shí)情況是許多土地在開發(fā)商手中閑置多年才開發(fā)，業(yè)主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各種原因，業(yè)主不會(huì)注意到這些問(wèn)題，而且我國(guó)房地產(chǎn)制度中也沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定。可以說(shuō)，這種損失屬于一種隱性損失。
據(jù)了解，現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)土地使用年限價(jià)格折算標(biāo)準(zhǔn)，在沒(méi)有相關(guān)法規(guī)出臺(tái)的前提下，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，最妥善的辦法就是簽訂一個(gè)細(xì)致的合同。目前商品房?jī)r(jià)格仍由市場(chǎng)決定，但商品房?jī)r(jià)格中顯然沒(méi)有考慮土地使用年限的問(wèn)題。
專家建議，今后，可以由房屋買賣雙方通過(guò)協(xié)商后以合同的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。但其前提是“信息對(duì)稱”。政府主管部門應(yīng)制定土地使用期限公示制度，強(qiáng)制開發(fā)商履行告知義務(wù)，并對(duì)不履行這一義務(wù)的開發(fā)商實(shí)施處罰，從而保證相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者的知情權(quán)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，實(shí)行土地使用費(fèi)分?jǐn)傊啤Ｒ阅甓葹橛?jì)費(fèi)單位，開發(fā)商和購(gòu)房者按各自實(shí)際占用的使用年限分?jǐn)傔@筆費(fèi)用。
《市場(chǎng)報(bào)》 (2005年05月13日 第七版)
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