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于凌罡被開發(fā)商招安了？（媒體聚焦）(組圖) |
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| http://whmsebhyy.com 2005年04月19日 00:55 人民網(wǎng)-市場報 |
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關(guān)軍 “合作建房變味了”、“于凌罡被開發(fā)商招安”、“‘北京模式’將告失敗”……3月下旬，當(dāng)北京個人集資建房的發(fā)起人于凌罡與京城著名地產(chǎn)商萬通集團(tuán)接洽的消息曝光后，這類說法就層出不窮。
———《南方周末》
一度被認(rèn)為在國內(nèi)合作建房試水者中走得最遠(yuǎn)的“北京模式”（也稱“藍(lán)城模式”），真的剛“下水”就“擱淺”了嗎？
面對現(xiàn)實(shí)不得不妥協(xié)？
萬通集團(tuán)董事局主席馮侖日前對記者證實(shí)，該集團(tuán)屬下的萬通筑屋公司確實(shí)與于凌罡的團(tuán)隊接觸頻密，但他認(rèn)為這只是服務(wù)商與客戶的正常接洽，不會改變合作建房的原始模式，也不可能確定外界所傳的“讓利20％”之類細(xì)節(jié)。
按通常的理解，合作建房者與開發(fā)商應(yīng)該是水火難容的，如果前者最終還是把房子交給后者來建，無異于“自打耳光”。
“不就是馮侖給于凌罡他們打了個八折嘛！”資深房地產(chǎn)評論人士蔡鴻巖的說法頗具代表性。但于凌罡的團(tuán)隊堅決否認(rèn)“八折團(tuán)購”之說，他們會反問：“團(tuán)購房子能購得到物業(yè)自主權(quán)嗎，能擁有配套收益權(quán)嗎？”
而于凌罡近來說得最多的，就是合作蓋樓的目的并非追求低價，而是要保證高品質(zhì)———房屋的高品質(zhì)、居住的高品質(zhì)以及良好的投資回報。
他還從另一個角度解釋與萬通的合作：這屬于一種“訂制服務(wù)”，合作蓋樓人是甲方，不會像以往的購房行為那樣沒有主動權(quán)。似乎是有所默契，于凌罡和馮侖都喜歡將雙方的合作意愿比作訂制服裝———萬通只是一個裁縫，而非成衣銷售商；于凌罡他們購買的是服務(wù)，而非商品。
對于自己被“招安”的說法，于凌罡頗有些不屑：“我們什么時候說過拒絕和開發(fā)商合作？按這種論調(diào)，蓋樓時豈不是連民工都不能用，否則就不純粹了，就不叫合作蓋樓了？”
對于于凌罡與萬通方面接洽并為此所做的辯解，也有人表示了理解，認(rèn)為“這是面對中國房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)不得不作出的妥協(xié)”。
有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，于凌罡他們手中有可信賴的資金，某些開發(fā)商則握有閑置的地塊，“兩者當(dāng)然一拍即合”。
于凌罡自己也承認(rèn)，選擇與開發(fā)商合作，雖然不是最理想的方式，卻無疑是最現(xiàn)實(shí)的。
據(jù)了解，隨著溝通的深入，絕大多數(shù)合作建房的投資人也開始接受與開發(fā)商的合作。有人就表示：“與誰合作并不重要，關(guān)鍵是如何在現(xiàn)實(shí)條件下保障投資人的利益�！�
合作遠(yuǎn)比蓋樓難
于凌罡表示，他之所以要與萬通這樣的地產(chǎn)商接觸，是因?yàn)檎J(rèn)識到了獨(dú)立操作一個樓盤開發(fā)的難度，“哪怕首期只吸納300戶，也意味著要上馬一項總投資超過2億元的大工程啊！這必須依賴專業(yè)化的運(yùn)作而非一群人的意氣用事”。
與蓋樓比起來，更大的考驗(yàn)來自合作。正如著名房產(chǎn)維權(quán)人士舒可心所說：“能不能蓋得起樓倒在其次，關(guān)鍵是看這么多人能否在合作過程中學(xué)會民主議事。”
作為合作蓋樓的發(fā)起者和組織者，于凌罡首先要面對的，是來自內(nèi)部的對其本人的種種非議———盡管它們并不都能站得住腳，例如：有人就懷疑他吃了銀行的“回扣”，還有人指責(zé)他決策不夠透明，更有人抱怨他收繳會費(fèi)不盡合理……
另據(jù)于凌罡介紹，目前參與合作建房的人總體素質(zhì)是比較高的，其中約40％－50％有碩士以上學(xué)歷。但即便如此，合作建房本身的復(fù)雜性還是經(jīng)常令他們的意見難以統(tǒng)一。
4月9日下午，在于凌罡家舉行的一次合作蓋樓咨詢會吸引了近20人參加（這樣的咨詢會幾乎每周都會舉行）。會上，不斷有人詢問參與這個項目房價到底能優(yōu)惠多少。于凌罡只好一再解釋：反暴利并不是合作蓋樓的惟一宗旨，“重要的是維護(hù)我們應(yīng)有的一切權(quán)益”。他說，對暴利的反抗力度實(shí)際上注定是非常有限的，因?yàn)樵谏唐贩块_發(fā)的利益鏈條上，政府、銀行、開發(fā)商都收獲豐厚，而合作蓋樓惟一能動的僅僅是開發(fā)商的“奶酪”，更何況很多時候又不可能完全甩開開發(fā)商。
這樣的解釋工作周而復(fù)始，不厭其煩，卻難以保證大家全都理解和認(rèn)同�！痹擁椖康囊晃恢驹腹ぷ髡呗燥@無奈地對記者說。
合作蓋樓，更多的是承受前期各種風(fēng)險及不確定因素，而購買商品房則可能要承擔(dān)其后許多未知的風(fēng)險。因此，那些幾經(jīng)猶豫最終加入或退出合作蓋樓的人，都進(jìn)行過激烈的思想斗爭�！跋褓�博一樣，進(jìn)退兩難�。 币晃煌顿Y人感慨道，他們其實(shí)是要以一種風(fēng)險“兌換”另一種風(fēng)險。
象征意義大于現(xiàn)實(shí)意義？
“我們是合作蓋樓，不是集資建房�！苯邮懿稍L時，于凌罡一再強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，“大家都擁有獨(dú)立賬戶，沒有集資環(huán)節(jié)；而且合作者將共同擁有的是整個樓盤的使用權(quán)和主體產(chǎn)權(quán)，并非一處封閉的‘房’�！�
截至4月上旬，“合作蓋樓聯(lián)盟”的投資人和排隊投資人總數(shù)已接近900人“合作建房，其實(shí)是對目前房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)狀的一次控訴、發(fā)泄和反抗�！眴未髠猿终J(rèn)為，合作建房的象征意義大于實(shí)際意義，這一模式的興起是“中國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程中的一次倒退”。
盡管懷疑之聲不絕于耳，于凌罡本人對于合作蓋樓的前景卻非�？春谩！皹酚^的原因，就在于這是一個極其清楚的事情，我們只需要保證實(shí)施就可以了�！彼f。
于凌罡所說的“極其清楚”，是指合作建房在很多國家已非常普及，有大量成功的經(jīng)驗(yàn)，“我們只要在成熟的基礎(chǔ)上改良就可以了”。
但實(shí)際上這不可能是一個簡單的“復(fù)制、粘貼”程序。正如一些業(yè)內(nèi)人士所分析的，合作建房開展較好的國家都有完善的監(jiān)管、扶植政策，而中國的房地產(chǎn)市場還有很多制度不健全的地方，更遑論為合作建房提供優(yōu)惠政策，進(jìn)行科學(xué)監(jiān)管了。（本報有刪節(jié)）
除了被招安還有選擇嗎（評說）
青山
按照中國目前的國情，于凌罡們可以選擇的道路只有兩條：或“被拖死”，合作建房被各種名正言順的程序拖住，寸步難行；或“被招安”，與房地產(chǎn)商合作，以團(tuán)購形式爭取最大的優(yōu)惠。此外，沒有第三條路可走，更難以實(shí)現(xiàn)他們想要的結(jié)果，即通過對目前房地產(chǎn)市場暴利和暗箱操作的反叛，可以將房價降低，最多可達(dá)40％，可以得到配套物業(yè)的收益等等。
盡管于凌罡不承認(rèn)被招安，且一再強(qiáng)調(diào)合作建房聯(lián)盟與開發(fā)商是合作的關(guān)系，而不是買賣關(guān)系，也反對別人將與開發(fā)商攜手合作建房說成團(tuán)購。但不管什么提法，于凌罡的戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生調(diào)整，已經(jīng)把自己和開發(fā)商綁在了一起。他自己也承認(rèn)，與開發(fā)商合作，是退而求其次的辦法。無論用什么樣的詞語表述，只不過是一些文字轉(zhuǎn)換的游戲而已，與當(dāng)初他們設(shè)想的合作建房初衷、含義已經(jīng)大相徑庭。
其實(shí)，與房地產(chǎn)開發(fā)商合作，絕非于凌罡們的本意，但他們有什么辦法呢？他們一直想自己建房，也進(jìn)行了艱苦努力。從春節(jié)前開始，于凌罡先后跑遍了北京幾乎所有與房地產(chǎn)相關(guān)的政府部門，并送交他精心準(zhǔn)備的文字材料。然而，其申請的住宅合作社一直沒能得到政府部門回復(fù)。此外，他們要自己建房，首先要解決土地問題，房地產(chǎn)開發(fā)商能拿到正常價格的土地，他們拿不到。用他們的話說，“如果從開發(fā)商手里買地，即使讓他們掙1000萬元，我們還是比直接從政府手中拿地要便宜許多�！睋�(jù)與他們交往的開發(fā)商介紹，按照慣例，在整個費(fèi)用中，政府大概通過稅費(fèi)拿走30％以上，真正的建安成本占25％，土地成本約占1/3。這三塊，基本上把房屋的售價定下來了。
這些議論和數(shù)據(jù)清晰地表明，地方政府是房價暴利的最大受益者，房價越高，那個30％的絕對值就越大；房價越高，所產(chǎn)生的GDP就越大，官員的政績就越突出。這些還不包括那些看不見的“尋租收入”。所以，與其說于凌罡們反叛的是房地產(chǎn)商，不如說他們在努力推開地方政府推動房價之手。
與多年沉淀的強(qiáng)大的規(guī)則、秩序相比，與既得利益者維護(hù)既得利益的厚重權(quán)勢相比，于凌罡們顯得太渺小太微不足道了。
《中國青年報》
個人集資合作建房（鏈接）
在國外，個人集資合作建房是中低收入人群解決住房問題的一種方式，政府會在土地、資金及政策等方面予以扶持；而在中國，目前尚處萌芽狀態(tài)的合作建房運(yùn)動則大多還包含著對抗房價暴利和維護(hù)業(yè)主權(quán)益的意味，具有一定的特殊性。
《市場報》 (2005年04月19日 第八版)于凌罡幾乎每周都要在自己家里搞一次合作蓋樓咨詢會。
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