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房地產(chǎn)新規(guī)痛擊惡意炒作(圖) |
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| http://whmsebhyy.com 2005年04月18日 12:18 中國(guó)企業(yè)報(bào) |
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本報(bào)記者 梁 忻／攝
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的重要原因就是開(kāi)發(fā)商的惡意炒作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，假造銷售合同和虛擬銷售，惡意抬高房?jī)r(jià)牟取暴利，有的開(kāi)發(fā)商竟然假造出一個(gè)購(gòu)房者的49份購(gòu)房合同，總房?jī)r(jià)超過(guò)億元。盡管惡意炒作已經(jīng)成了房地產(chǎn)行業(yè)公開(kāi)的秘密，但消費(fèi)者由于得不到真實(shí)的銷售信息也無(wú)可奈何。這種現(xiàn)象將隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建立得到扼制，近期北京、上海等地開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)銷售信息公開(kāi)制度，取得了良好的開(kāi)端。
本報(bào)記者 梁 忻／文
今年3月1日，上海實(shí)施商品房預(yù)售合同備案撤銷新制度的第一天，位于浦東新區(qū)的一家開(kāi)發(fā)商因在銷售過(guò)程中采用虛構(gòu)交易主體方式保留房源，虛假合同占上網(wǎng)總數(shù)83％等行為，被暫停辦理商品房的網(wǎng)上備案手續(xù)。據(jù)悉，上海從2004年3月就開(kāi)始實(shí)行預(yù)售房網(wǎng)上簽約。每天網(wǎng)上簽預(yù)售合同最多可達(dá)1000份，日均600—700份。目前上海90％的消費(fèi)者已選擇網(wǎng)上簽約。今年3月1日起，上海市進(jìn)一步把網(wǎng)上簽約情況公開(kāi)，并對(duì)虛假行為采取撤銷銷售資格措施。
與上海不同，北京在今年3月同步開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)信息公示和預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。位于北京城區(qū)東北部的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，今年初就公布項(xiàng)目即將售空，內(nèi)部銷售達(dá)到了90％，而項(xiàng)目均價(jià)也由原先的每平米6500元漲到了7500元。然而僅僅2個(gè)月后，在建委的信息系統(tǒng)上，這個(gè)項(xiàng)目的簽約戶只有200多戶，不到項(xiàng)目的50％，簽約均價(jià)不到6000元。無(wú)論上海還是北京，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的開(kāi)通都對(duì)提高市場(chǎng)透明度、打擊開(kāi)發(fā)商惡意炒房起到了立竿見(jiàn)影的作用。
必須保證信息的完整充分、公開(kāi)透明
從1980年開(kāi)始，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深入。特別是1998年停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以后，住房市場(chǎng)化改革取得了重大突破。據(jù)悉，目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房私有率達(dá)到80％以上，住房產(chǎn)權(quán)格局發(fā)生了根本變化。商品住宅銷售面積中，個(gè)人購(gòu)房的比例達(dá)到95％以上，個(gè)人成為商品住宅的購(gòu)買(mǎi)主體。住房二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放，中介服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展。商品住宅占城鎮(zhèn)住宅竣工面積和投資的比例大幅度提高，市場(chǎng)機(jī)制的作用得到較大程度的發(fā)揮。與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房新體制已基本形成，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。私有住宅占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)份額的比例已達(dá)到47％。房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，既關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，也關(guān)系到廣大居民住房資產(chǎn)的保值升值。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同樣存在發(fā)展不平衡的問(wèn)題，各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。有的地區(qū)投資增幅過(guò)大，有的市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價(jià)格上漲過(guò)快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)，為了解決這些問(wèn)題，必須完善政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制，完善市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，在政府宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源中的基礎(chǔ)性作用。
兩個(gè)“完善”，最基礎(chǔ)的條件就是市場(chǎng)信息的完整充分、公開(kāi)透明。為此，2003年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確要求加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有利于形成良好的市場(chǎng)信息反饋機(jī)制，科學(xué)把握市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，適時(shí)適度地實(shí)施宏觀調(diào)控，防止市場(chǎng)大起大落；有利于增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)理性投資與消費(fèi)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用。
市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系
2003年5月，建設(shè)部確定了上海、杭州、廈門(mén)等14個(gè)城市試運(yùn)行城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，同年8月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ芬蟾鞯胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。9月，建設(shè)部將試點(diǎn)城市擴(kuò)大到35個(gè)大中城市，2004年底，進(jìn)一步擴(kuò)大到40個(gè)城市。
2004年，建設(shè)部出臺(tái)《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作綱要》，準(zhǔn)備建立起以40個(gè)重點(diǎn)城市為主要監(jiān)測(cè)點(diǎn)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，制定出全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范操作，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒體將一些基本的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息向社會(huì)發(fā)布，并提供公開(kāi)查詢功能。以城市為單位，重點(diǎn)發(fā)布當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)位在售的商品房以及存量房的可售租套數(shù)、套型、面積及已售租套數(shù)、面積、戶型、實(shí)際成交價(jià)格，商品房項(xiàng)目的預(yù)售許可、權(quán)屬狀況、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況及建筑面積、套內(nèi)面積、公用分?jǐn)偯娣e等即時(shí)的市場(chǎng)供求信息，范圍覆蓋增量與存量、買(mǎi)賣(mài)與租賃、住宅與非住宅、城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。
房地產(chǎn)信息公開(kāi)受到各方歡迎
房地產(chǎn)信息的公開(kāi)得到了消費(fèi)者的一致好評(píng)。在北京由于剛剛開(kāi)始實(shí)行網(wǎng)上簽約，速度比較慢，但多數(shù)購(gòu)房者表示，盡管辦手續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)了一些，但由于信息公開(kāi)了心里還是踏實(shí)了許多。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年3月建委已經(jīng)集中辦過(guò)6期培訓(xùn)，培訓(xùn)開(kāi)發(fā)商工作人員2000多人，今后還要進(jìn)一步加強(qiáng)培訓(xùn)。同時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)的結(jié)構(gòu)也將不斷優(yōu)化，提高網(wǎng)速，讓簽約頁(yè)面的設(shè)計(jì)更加人性化，更便于操作。隨著網(wǎng)上簽約熟練程度的提高、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)化，簽約的速度會(huì)越來(lái)越快。
北京市建委有關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始逐步適應(yīng)網(wǎng)上簽約，近來(lái)網(wǎng)上簽約的合同數(shù)量開(kāi)始增加，所有樓盤(pán)預(yù)售登記的數(shù)據(jù)計(jì)劃在4月15日之后正式公布，目前全北京市預(yù)售項(xiàng)目一共有800多個(gè)，現(xiàn)在可以在網(wǎng)上簽約的預(yù)售項(xiàng)目有700多個(gè)，占全部的80％以上，剩余項(xiàng)目有的還在項(xiàng)目的數(shù)據(jù)確認(rèn)中，網(wǎng)上簽約也是一個(gè)逐步規(guī)范的過(guò)程，目前建委還沒(méi)有收到來(lái)自開(kāi)發(fā)商明確的反對(duì)和抵觸。據(jù)悉，到4月初，北京房地產(chǎn)網(wǎng)上草簽合同4000余份，正式簽訂合同2000多份。系統(tǒng)每天處理200—300份預(yù)售合同。
北京可以在網(wǎng)上簽約的房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目已占到全部項(xiàng)目的80％以上
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