本報記者 李忠峰 國家財政部副部長肖捷日前明確表示，我國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。
近來，財政部高層也在不同場合表態，出于遏制房地產投機行為等方面的考慮，開征房地產稅已成定局。據透露，目前房地產稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。
國務院發展研究中心副主任、“房地產稅制改革”課題組負責人謝伏瞻對此的解釋是，與土地出讓金收取方式的改革同步進行，房地產稅從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確，此為“明租”；合理設計新稅制，統一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環節畸重而保有環節畸輕的現狀，并向寬稅基、簡稅種、低稅率的國際通行方向靠攏，此為“正稅”；對收費項目進行嚴格清理，除少數確有必要的服務性收費項目以外，其他收費項目或者取消、或者合并為一個固定的稅種，此為“清費”。
可有效遏制炒房
我國現階段針對房地產征收的稅種有7項內容，除了在交易環節中由買房者支付的契稅、印花稅外，還有房地產稅、城市房地產稅、土地使用稅、土地使用費、土地增值稅等，這些稅費先由開發商投資時墊付，然后分攤到房價中。
中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓教授指出，我國征收房地產稅是借鑒香港地區征收樓宇稅的做法，將土地和地面以上的磚瓦建筑物等不動產分開征收，承租人或者所有者每年繳納一定稅款，稅的多少隨不動產市場價值的升高而提高。
“開征房地產稅將是調整房價的一種重要手段。”社科院金融所專家易憲容認為，隨著國內房地產業的持續高速發展，開征房地產稅已是勢在必行的事情。而且國內開征房地產稅不僅能夠增加政府財政收入來源，調節房地產市場的收益公平分配，也是減少房地產投機、遏制房價瘋漲、減少房地產市場的非理性行為、保證房地產市場持續穩定發展的重要手段。
易憲容說，從目前的房地產稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費復雜，這不僅增加征稅征費的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤；另一方面房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財政收入的比重也僅為8.12％。這也導致了國家的財政收入大減，削弱了國家的經濟實力。
更為嚴重的是，由于房地產稅費偏低及凌亂無序，使得一些城市的房地產市場投機現象嚴重，房價上漲過快，從而使金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。而房地產稅能提高資金市場的利率，從而使生產成本增加，引起產品及勞務價格的上漲，部分稅務負擔會透過價格的上漲而轉嫁到消費者身上等等，抑制過度投機行為。
最低稅率可能定為9％
對于房地產稅的具體操作辦法，易憲容認為，可以仿照現行的個人所得稅的稅率征收，以“累進制”的方式，將所有的商品房按照房屋類型（包括價格與面積）劃分為若干個不同的稅率征收級別，房價越貴征收的稅率越高，房價越便宜，稅率越低甚至能夠享有政府越多的補貼，以這種累進制的方式來調節市場。
易憲容認為，在這一稅率體系下，所有能夠在市場上進行交易的房產都涵蓋其中。同時，政府在批出土地時，就明確規定好所建的住房級別與類型。與此相配套，有關部門還要制定整個房地產市場的價格指數，定期、經常地發布各級別的房屋價格，讓民眾和開發商都知道。而對于這種征稅方式，國家稅務總局有關負責人表示，還有待進一步商討。
據國家稅務總局有關人士介紹，新的房產稅，可能涉及征收不動產閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等等。模擬運行的新房產稅初步方案，其中在二手房交易中，將征收5％的營業稅、20％至60％的所得稅、20％至60％的增值稅以及4％的附加稅。換言之，一套房子即使沒有利潤，也可能要收9％的稅，而有利潤的房子，稅則可能占到利潤的50％。而新房產稅是向買房人收，還是向開發商收，還是其他操作方式？該人士表示，目前尚不明確。
但有知情人士告訴記者，房地產稅的征收對象是“房地產的擁有者”。對開發商而言，擁有地塊而沒有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。具體實施過程中可能會“新房新辦法，老房老辦法”。這位人士還告訴記者，房地產稅對個人擁有者來說，是一套起征還是數套起征，目前尚無定論。
開始不涉及個人住宅
國務院發展研究中心相關人士表示，今年將設計新稅制，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為最終出臺不動產稅提供決策基礎。國家財政部有關負責人透露，開始階段可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉所有房地產，包括經營性和非經營性不動產。
易憲容說，房地產稅是典型的財產稅概念，不是房產交易行為的稅收。如果征收不動產稅，不僅可以縮小貧富差距，實現房多者多交稅，房少者少交稅，也可以改變人們對財產的投資分配。但最大的作用應該是遏制炒房行為，因為要多次交稅，炒房的成本加大。
針對房地產稅制改革問題，國家稅務總局地方稅務司有關人士表示，由于眾所周知的原因，新房產稅還是處在研究和探索的階段，詳細情況目前不便告知。
真正實施還需時日
一位不愿透露姓名的業內人士認為，房地產稅的妙處更多的功能是調節貧富差距，增強市場抗風險能力。長遠來看，如果市場能夠理性成熟，避免類似香港、日本的樓市災難，消費者就是受益者。
國務院發展研究中心副主任、“房地產稅制改革”課題組負責人謝伏瞻說，現在只是出來一些初步的成果，真正出臺房地產稅，可能還需要較長的過程。特別是財政部、稅務總局等職能部門大量深入調研和詳細測算。
財政部有關官員告訴記者，目前房地產稅制改革只是采用“真實數據，空轉運行”的方式進行模擬運作，并沒有到讓老百姓交錢的時候。“真正實施還需要一段時間。”這位官員說。
“開征房地產稅當然需要一定的基礎條件，包括詳實的不動產登記資料、用科學的方法對房地產進行低成本估價和政府的稅收征管能力。但是從目前來看，房地產稅應該早出臺，越早越好。”易憲容告訴記者。
《市場報》 (2005年04月05日 第二版)
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