三大因素阻礙房貸新政(圖)

http://whmsebhyy.com 2005年04月01日 05:02 北京青年報(bào)

對(duì)普通購(gòu)房者實(shí)行最優(yōu)惠利率是國(guó)際慣例

　　目前尚無(wú)一家銀行出臺(tái)針對(duì)不同客戶的利率細(xì)則———

　　3月17日，隨著央行一紙房貸新政出臺(tái)，個(gè)人住房貸款不再實(shí)行優(yōu)惠利率，而是與其它商業(yè)貸款一視同仁，執(zhí)行九成利率下限管理。商業(yè)銀行有權(quán)選擇5.51%到6.12%的任意水平的年利率，兩者之間相差0.61個(gè)百分點(diǎn)。“0.61個(gè)百分點(diǎn)的利差”一時(shí)成為銀行、房地產(chǎn)商以及普通百姓關(guān)心的焦點(diǎn)。

　　新政發(fā)布后，業(yè)內(nèi)人士表示：“中國(guó)房貸利率進(jìn)入自主定價(jià)的差異化時(shí)代�！比欢瑥拇撕笠恢芨縻y行實(shí)際反應(yīng)看，房地產(chǎn)貸款利率市場(chǎng)化的推進(jìn)所需要的不僅僅是“0.61個(gè)百分點(diǎn)的利差”。

　　銀行內(nèi)部系統(tǒng)有待改善

　　從房貸新政公布后的一周反應(yīng)來(lái)看，各商業(yè)銀行之前對(duì)該政策毫不知情。在猶疑或觀望中，各銀行一方面匆忙宣布，對(duì)普通購(gòu)房者仍實(shí)行最優(yōu)惠利率，基準(zhǔn)利率6.12%的90%；一方面又宣稱今后將對(duì)不同客戶、不同產(chǎn)品實(shí)行差別利率。而有關(guān)對(duì)后者進(jìn)一步的細(xì)則解釋至今仍無(wú)一家銀行出臺(tái)。

　　房貸新政出臺(tái)后，是執(zhí)行5.51%的下線利率還是6.12%的上限利率？銀行緣何表現(xiàn)得如此猶豫？“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力是一方面，但更主要的原因還是受到諸多現(xiàn)實(shí)條件所限制，不得不采取目前這樣簡(jiǎn)單而可操作的辦法�！币患疑虡I(yè)銀行零售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋，銀行自身計(jì)算機(jī)系統(tǒng)需要調(diào)整、個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)還沒(méi)有建立等問(wèn)題都影響差異化利率的可操作性。例如，“為何各家銀行都還沒(méi)有對(duì)老客戶制定出具體的操作細(xì)則。”就是因?yàn)椤般y行現(xiàn)有的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)很難支持對(duì)老客戶的差異化利率管理，對(duì)老客戶重新評(píng)價(jià)給出相應(yīng)的利率，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)需要大量人力、物力，所以現(xiàn)在暫時(shí)對(duì)老客戶統(tǒng)一實(shí)行下限利率成本最低、可操作性最強(qiáng)。”

　　銀行房貸合同有待完善

　　“如果銀行對(duì)所有客戶都實(shí)行6.12%的上限利率也是讓人無(wú)可奈何的事�！狈▽W(xué)專家指出，當(dāng)前銀行房貸合同存在明顯漏洞。在借款人與銀行簽訂的房貸合同中有明文條款，“貸款期間如利率變動(dòng)，按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。”正是因?yàn)橛辛诉@個(gè)容易被人忽略的條款，銀行似乎更為主動(dòng)一些，如按照央行房貸新政在今后如果有購(gòu)房者連續(xù)一段時(shí)間逾期不還，或?qū)⒃瓉?lái)自住用房屋變成投資用途，銀行就有權(quán)利調(diào)高對(duì)其貸款利率。

　　“不過(guò)合同漏洞并非僅此一處�！币晃汇y行界人士對(duì)筆者說(shuō)，目前使用的銀行房貸合同在銀行看來(lái)也有問(wèn)題。他指出，與國(guó)外相比，我們的合同條目與內(nèi)容仍然顯得太粗，很多地方缺乏相關(guān)法律配套保障以及可操作性。例如，新房貸政策出臺(tái)后，盡管各銀行紛紛宣稱以“是否第二套住宅或投資性住宅”來(lái)作為確定利率的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，但在合同中對(duì)于銀行作為債權(quán)人的權(quán)利說(shuō)明條款很少。購(gòu)房者在以優(yōu)惠利率購(gòu)買房屋后，如果進(jìn)行出租等投資活動(dòng)，在并不通知銀行的條件下，仍可進(jìn)行。這是導(dǎo)致當(dāng)前很難對(duì)投資型房貸與自住型房貸利率進(jìn)行差異化的重要原因。

　　“第二套住宅”標(biāo)準(zhǔn)有待明確

　　“對(duì)普通購(gòu)房者實(shí)行最優(yōu)惠利率在國(guó)際上也是慣例�！币患毅y行負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論國(guó)內(nèi)外，個(gè)人住房貸款都是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。自住型購(gòu)房者帶給銀行的風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)說(shuō)很小，當(dāng)然應(yīng)該執(zhí)行優(yōu)惠利率，提高利率主要是針對(duì)投資性住宅。

　　新政出臺(tái)后，各家銀行均將“購(gòu)買高檔住宅、第二套住房和投資性房產(chǎn)的個(gè)人”劃為需要酌情提高利率和首付比例者。然而，業(yè)內(nèi)人士也表示，確定第二套住宅的標(biāo)準(zhǔn)目前仍有待明確。例如，如果夫妻雙方以各自的名義購(gòu)買的住房，是否會(huì)被界定為第二套住房？第一套住宅貸款已經(jīng)還清，再貸款買房算不算“第二套住宅”？在一個(gè)地方買了房子，又在另一個(gè)地方以同一個(gè)人的名義買房是否算第二套房？在筆者采訪中，一家國(guó)有銀行負(fù)責(zé)人表示，目前有關(guān)細(xì)則還沒(méi)有正式出臺(tái)，要等細(xì)則出臺(tái)后才能確定。

　　作者：楊昭

　　

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