中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策到今天已有12天了，但人們對其的關(guān)注程度卻絲毫沒有減弱。
在上海，投機者放話說：“壓在手里的房一兩年賣掉基本沒影響，上漲造成的損失完全可以轉(zhuǎn)嫁給買家。”在北京，一批業(yè)內(nèi)人士表示，政府的出發(fā)點是通過利率調(diào)整的信號抑制房地產(chǎn)的過度發(fā)展，但這是一廂情愿。根本問題還是解決供需關(guān)系的問題。另有媒體認為，此次房貸再次加息，商業(yè)銀行才是最大贏家，其結(jié)果是，一大筆真金白銀從購房者腰包里流入銀行的口袋。雖然各有各的理由，但專家認為，目前過高的房價，是綜合因素導(dǎo)致的結(jié)果。對于“多因一果”的高房價，單單依靠抬高住房貸款門檻企圖抑制房價，太過于簡單。專家表示，我國住房金融迄今未取得突破性進展的一個重要原因，就是沒有一個降低信貸風(fēng)險的良好機制，結(jié)果是市場一有風(fēng)吹草動，銀行就采取抬高門檻的做法，就惜貸，讓單個的群體替金融風(fēng)險買單。
化解金融風(fēng)險成為銀行主訴求點
去年10月26日，高法出臺了《關(guān)于人民法院查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(2005年1月1日起實行)。這個規(guī)定與銀行關(guān)系密切的是其中的第六條和第七條，意思是，對于以房產(chǎn)為抵押的銀行貸款，如果貸款人不能按時還貸，法院可以查封，卻不得拍賣、變賣或者抵債。也就是說，銀行的這筆按揭貸款，法院不給兌現(xiàn)。
高法的司法解釋成了一枚“重磅炸彈”，銀行業(yè)反應(yīng)激烈。北京、上海、深圳、杭州等地銀行同業(yè)公會還曾集體上書高法，對司法解釋提出異議，認為應(yīng)當修改。因為銀行業(yè)認為，當前，房產(chǎn)抵押是銀行貸款的一種重要的擔(dān)保形式，而高法的司法解釋可能使房產(chǎn)擔(dān)保變現(xiàn)成為困難，將導(dǎo)致銀行出現(xiàn)新的金融風(fēng)險。雖然整個銀行業(yè)使出了“渾身解數(shù)”，但高法就是“不協(xié)調(diào)”，司法解釋一個字也沒改，銀行只好“另謀出路”。
其實，銀行業(yè)一開始就是“兩條腿走路”，上書高法的同時，就在醞釀抬高房貸門檻，目的是化解由司法解釋可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險。譬如，某些商業(yè)銀行開始增加首付比例，要求提供兩套房屋抵押只貸一套的錢。而正是在高法司法解釋與銀行業(yè)的沖突背景下，人民銀行出臺了抬高住房貸款門檻的政策。雖然公開的理由是抑制房價過高，但化解金融風(fēng)險實際上成了其政策的主訴求點。
升息讓銀行坐收32個億
以50萬元20年房貸為例，利率調(diào)整后，銀行如果實行5.51%(調(diào)整前是5.31%)的利率水平，消費者需要多支付1.4萬元；如果利率回歸到同期貸款利率水平(6.12%)，多支付5.6萬元。有人估算，根據(jù)2004年底商業(yè)銀行購房貸款余額1.6萬億元粗略計算，約0．2％的利率提升幅度可能每年會為銀行帶來約32億元的稅前利潤增量。
但是，銀行在房地產(chǎn)這一塊業(yè)務(wù)上確實有風(fēng)險，主要還是結(jié)構(gòu)上的。可以用人民銀行的一個數(shù)據(jù)來說明：2004年底商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款余額之和為3.98萬億元，占金融機構(gòu)全部貸款余額的21．10％，已突破國際上20％的警戒線。而2004年國內(nèi)非金融機構(gòu)融資中約82．9％來自于貸款。在當前國內(nèi)的金融體制下，銀行業(yè)無法將自身的信貸風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，匯集了絕大部分的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)體系波動風(fēng)險。在此情況下，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的波動，不僅會給銀行體系帶來巨大的風(fēng)險，而且這種波動將會加以數(shù)倍的放大，導(dǎo)致更大的金融風(fēng)險。
據(jù)新華財經(jīng)經(jīng)濟分析師鄭文博分析,央行提升房地產(chǎn)貸款基準利率以及對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，將對商業(yè)銀行產(chǎn)生以下幾個方面的影響：首先是業(yè)務(wù)擴張速度，其次是貸款收益率，第三是資產(chǎn)質(zhì)量。出于對房地產(chǎn)市場和房價走勢的預(yù)期，開發(fā)貸款和購房貸款等可能會出現(xiàn)一定程度的放緩，這會對商業(yè)銀行的資產(chǎn)擴張構(gòu)成負面影響。
風(fēng)險另一面：房企與銀行的風(fēng)險博弈
鄭文博表示,央行這種化解金融風(fēng)險的做法，與西方一些發(fā)達國家思路完全不同。以美國為例，幾乎所有買房者都要到銀行去借款，為降低銀行的風(fēng)險，一方面由聯(lián)邦住房管理局為所有提供房屋按揭銀行提供保險投保，承諾客戶還款，消除貸款風(fēng)險；另一方面，美國國家房地產(chǎn)金融管理局則購買所有房地產(chǎn)貸款銀行的債權(quán)，進行抵押或包裝上市。這樣，銀行可以把一些中長期債權(quán)變現(xiàn)，從而順利地將銀行的貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移到債券市場，最后又分散到社會的每一個投資者身上。正是由于有了這套體制的保障，美國的房地產(chǎn)市場從1930年代后期起，開始進入良性循環(huán)。
鄭文博認為,目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格已經(jīng)脫離普通民眾的購買力。分析房地產(chǎn)價格，地價高是事實，房地產(chǎn)的高額利潤也是事實。調(diào)整地價是一方面，另一方面我國的房地產(chǎn)市場由于進入門檻高，市場競爭不足。同時,國內(nèi)企業(yè)的融資渠道單一，商業(yè)銀行仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資渠道，房地產(chǎn)買地貸款、開發(fā)貸款及按揭貸款的80％左右都來自于商業(yè)銀行。在中國還沒有產(chǎn)業(yè)基金的情況下，房產(chǎn)基金也不會在短期內(nèi)對發(fā)展商起到支持作用。
另外,外資銀行認為，即使中國對外資銀行放開了人民幣業(yè)務(wù)，他們也不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，除非開發(fā)商具有很強的股東背景或擔(dān)保條件。因為在他們看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險較大。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析：在房地產(chǎn)買賣雙方均嚴重依賴銀行貸款（開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款）的機制下，截至2004年4月，銀行系統(tǒng)因此積累的債務(wù)已高達4300億元，正在股改的建行不得不把200個不良資產(chǎn)項目集體打包賣給摩根士丹利。在我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的幾年里，房企與銀行實際一直上演著一場風(fēng)險的博弈。
就建筑業(yè)而言，由于我國建筑市場一直存在低水平競爭和過度競爭，建筑企業(yè)的盈利狀況都比較差，拖欠工程款的問題導(dǎo)致建筑商資金周轉(zhuǎn)效率降低，銀行貸款的增加導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下，潛伏著很大的財務(wù)危機。
自宏觀調(diào)控以來，銀行從2003年9月到2004年11月，對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款持續(xù)走低。雖然房地產(chǎn)資金來源對銀行的依存度很高，國家在調(diào)控上可以通過限制貸款來減少資金供給，很快能達到一定的調(diào)控目的。但也反映出一個問題：由于中國的房地產(chǎn)商從土地的取得,到房子的建成銷售，自有資金投入所占比例很小，且將市場開發(fā)風(fēng)險都積聚到銀行和購房者身上，從而加大了銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險，也影響了房地產(chǎn)的正常發(fā)展。
控險應(yīng)從源頭著手
來自工商銀行的一份業(yè)務(wù)綜述顯示，2003年9月2日，工商銀行個人住房貸款余額在同業(yè)中率先突破3000億元，處于中國最大按揭銀行地位。這一業(yè)務(wù)的流動性良好。工行個人住房貸款的收回額占到同期發(fā)放額的51．1％，近幾年工行個人住房貸款收息率一直保持在99％左右。目前工商銀行已經(jīng)為近220萬戶居民在購置住房方面提供了按揭支持，不良貸款率僅為0．21％，達到國際銀行業(yè)先進水平。
中央財經(jīng)大學(xué)金融業(yè)務(wù)教研室李德峰在接受記者采訪時說,此次中國人民銀行上調(diào)利率的政策還是比較溫和的，但因為實際操作當中還有很多漏洞。比如個人在提供收入證明時，極有可能虛增收入，而銀行在控制這方面風(fēng)險的手段明顯不足。李德峰認為，當前商業(yè)銀行在進行住房貸款審核時，多是委托律師進行，有可能沒有進行嚴格的一一審核，從而會出現(xiàn)風(fēng)險。但目前居民的現(xiàn)有住房率低，而房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足，居民又有能力按揭。銀監(jiān)會應(yīng)該主要從控制商業(yè)銀行著手，而不是對個人住房貸款進行限制。
中國建設(shè)銀行北京分行資產(chǎn)保全部調(diào)研員谷祥近日在一個論壇上坦言，目前國內(nèi)個人資信評定、審核機制尚不規(guī)范。北京建行個人貸款的信用記錄和資信審核是最重要的內(nèi)容，但恰恰這兩個內(nèi)容國家沒有統(tǒng)一的信息庫，這正是我們國家機制不健全的現(xiàn)狀。個人信用記錄檔案今年才在局部城市聯(lián)網(wǎng)，可以查詢。收入水平的判定以及信用狀況的評定目前還沒有，這正是各商業(yè)銀行貸款當中的兩個風(fēng)險點。由于過去沒有資信庫，各個銀行根據(jù)自己能夠搜集到的情況去判斷，就有一些缺失。所以前一段時間發(fā)生的不良貸款其中有的原因就是判定不準、搜集資料不全。
谷祥表示，對于商業(yè)銀行來說主要是控制結(jié)構(gòu)、扶優(yōu)限劣方面。因為建設(shè)銀行發(fā)放個人住房貸款和公積金委托貸款的規(guī)模比較大，房地產(chǎn)、建筑業(yè)、個人住房消費貸款所占總的比例是30％多。這個因素在一個商業(yè)銀行營利性和風(fēng)險性斟酌的時候究竟占多少，還要進一步研究。同時對客戶要細分類，信譽比較好的、具有資金實力的客戶，現(xiàn)在還是實行下限的利率。他說：“因為這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展的很快，商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險也隨之增加，房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率已經(jīng)增加到10％以上，個人住房貸款不良率達到3％以上，這已接近了警戒線，而今后要防范風(fēng)險，就一定要實行差別化的經(jīng)營管理。”
作者：：洛濤
（來源：經(jīng)濟參考報）
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