本報記者 吳傳震
央行的房貸新政，使房地產熱點城市杭州和南京獲得擠泡擠沫的利器，但從目前的情況來看，兩地還非常謹慎
在緊張地按了一番計算器后，南京市民黃先生懸著的心又落了下來。按照新頒布的個人住房貸款政策，房貸利率至少上調0.2％，這意味著一套貸款50萬的房子，每年至少多支出1000元利息，但是在黃先生看來，利率的上調對他的影響并不大。
這位堅決要求匿名的建材商人，過去數年投資于南京市的房地產市場，先后購買了10套住宅，目前脫手4套，尚余6套。兩個方面的考慮支撐著他的信心：一是可以把多支出的利息轉嫁給購房者；二是房價上漲的收益遠超過多付出的利息。他喜滋滋地告訴記者，2002年他在南京城東面亞東新城樓盤購買的一套價值70萬的別墅目前已經上漲到160萬元，三年下來平均每年漲了32萬元，他準備等待房價繼續上漲后再予脫手。
這種樂觀的預期并沒有把住宅需求可能突然減少甚至完全發生逆轉的風險考慮進去。實際上這種情況完全有可能發生。
黃先生所在的江蘇南京和長三角的另一個中心城市浙江杭州，過去三年房價不斷高企，二者是否存在泡沫的爭論持續不絕，兩個城市也都受到建設部、發改委和國土資源部的多次調查。
從宏觀層面來看，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4％，其中住宅上漲了15.2％，遠高于其他各類物價指數的漲幅。
房價不斷上漲，引發了如征地、拆遷等激烈的社會矛盾，使得房價問題成為今年全國“兩會”中的焦點問題，溫家寶總理在政府工作報告中，明確表態，要穩定房價。
3月16日，央行突然宣布調整個人住房貸款政策，將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理。此舉意味著調控重點已經轉向，通過抑制需求，主要是抑制投資需求來實現房價的平穩著陸。
“宏觀調控針對房地產的加息周期正式啟動了，實行的方式是小步快跑。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說。
3月18日開始，杭州備案的現房交易開始暴跌，從原來每天70多套下跌到現在20多套，二手房市場則開始出現拋售；在南京市，每天注銷抵押的住宅從往日的不足70套上升到150多套。
擠泡擠沫，各有一套
這一次央行的個人住房貸款新政，明確規定商業銀行可自主確定利率水平和內部定價規則，并允許商業銀行在房地產價格上漲過快的城市或地區，將個人住房貸款最低首付比提高到三成。那么，在杭州和南京這兩個房地產熱點城市，商業銀行究竟會如何行使自己的自主經營權？
與外界想象的不同，兩地各家商業銀行也是在3月16日當天，才從內部辦公網上收到了央行轉發的調整個人房貸利率的通知。記者了解到，第二天，各家銀行的個人業務部就接連召開會議，商量對策。由于四大國有商業銀行和一些股份制銀行，實行一級法人核準制，因此，江浙地區的分行紛紛將方案上報各自總行，等待批復。
本周一，即3月21日，一些股份制銀行如中信銀行、上海浦東發展銀行、招商銀行在南京市的分行開始一致對外宣布實行5.51％的下限貸款利率，杭州的一些銀行如浙江商業銀行也對外宣布實行下限貸款利率。
“個人房貸是一塊肥肉，它可以影響到其他業務，比如信用卡，代發工資等等，”南京市一家股份制銀行個人業務部副總經理分析說，“這是各家股份制銀行不敢貿然實行6.12％的基準利率的主要原因，大家都怕丟掉現有的市場份額。”
規模相對要大，在各地通常也占有更大市場份額的四大國有商業銀行的分支機構卻反應不一。
3月21日，記者了解到，中國銀行南京分行還未表態，只收申請按揭材料，并不放貸款。當日記者通過電話詢問得知，中國工商銀行南京分行和大部分股份制銀行一樣，實行下限貸款利率，但農業銀行南京分行和建設銀行南京分行卻實行了基準利率。
“實行基準利率是相當厲害的，換句話說，就是個人房貸按照正常的流動資金貸款利率計算了，我們負責住房貸款的老總一聽就皺起了眉頭。”江蘇省一家國有商業銀行的中層表示。
另一些銀行則對貸款政策進一步細化，比如浦發銀行南京分行就對第一套住房實行下限貸款利率，而對第二套住房實行基準利率。不過，由于各家銀行之間的個人征信系統并沒有聯網，所以投資者可以不在同一家銀行申請按揭，繞開限制。
記者了解到，江蘇省銀行同業公會還沒有出面來協調南京市各家銀行的利率政策，在采訪過程中，各家銀行的工作人員擔心，由于措施不一，可能會出現惡性競爭的局面。
這一點，杭州的情況與南京不同。浙江省銀監局副局長楊小蘋接受記者采訪時表示，3月21日上午，該局已經召集浙江省銀行同業公會開會，要求研究如何協調各家銀行政策，防止惡性競爭，并試圖在執行細則時，將居住需求和投資需求區分開來。
在兩地銀行界的不同反應之后，是對兩地房地產市場的不同的擔憂。
一頭地價漲，一頭地價跌
在央行出臺“房貸新政”兩個星期前，杭州市新一輪地價上漲開始了。
3月2日，杭州2005年首次土地出讓中，88家房地產公司爭奪7塊土地，其中浙江大都置業投資有限公司以2億元的價格競得面積僅有5980平方米的八號地塊，達到每平方米22296元，創下了新的天價。
杭州的房地產界頓時一片嘩然，業內預計該地塊的房價至少將達到每平方米3萬元，同時也將周圍的房價“抬了上去”。
新一輪的地價上漲是去年下半年房價飆升的直接結果。
杭州市當地著名的房地產開發企業宋都置業公司副總經理王益平回憶，杭州房價在去年4月宏觀調控之后，出現了一段時間的徘徊，到10月開始復蘇，并開始一輪讓先前數年都為之遜色的瘋漲———從10月到今年1月，在原有基礎上，平均每平方米追漲2000元。結果杭州市中心區域武林門的房屋均價突破了15000元每平方米。
“地火在地下運行。”趙杭生借用魯迅先生的名言表達了自己對杭州樓市的感受。
地價的上漲推動房價上漲，這在杭州市的房地產發展過程中已經成為一條百試不爽的定律。它的直接好處，就是掩蓋了投機者的風險。
除卻地價的原因之外，不少聲音認為聚集在杭州的投機力量推高了杭州房價。之前，國內一家著名房地產商接受記者采訪時表示，杭州是他認為國內投機成分最重的城市。
對此，王益平卻反駁說杭州樓市的需求是扎實的。他舉宋都的例子說，宋都在杭州開發的眾多樓盤中，三分之二的購買者是本地人，外地人僅有三分之一。
盡管對杭州房地產是否存在很大投機成分，各方莫衷一是，但是杭州的銀行界早已繃緊了警覺的弦。浙江商業銀行個人銀行部副總經理王勇強表示，他們將針對不同區塊和樓盤實行差別利率，現在正在對每家樓盤進行梳理，對別墅項目則一律不介入。
南京的情況與杭州有相似之處，但亦有不同。明顯的地方在于，在杭州地價持續上揚的同時，南京的地價在走低。
南京市的土地交易市場從去年10月之后，一直門庭冷落，其間多塊土地流拍，這也預示著房地產開發商不看好市場前景。
與地價走低相應，樓價在部分區域也出現走低的跡象。
比如，南京的河西新城一度被看作最有開發潛力的投資區域。河西新城地區在2001年開始建設時，因為CBD概念而受到熱捧，許多投資者蜂擁而至，抬高了房價。但是，從去年10月以來，河西新城的房價從6500元開始不斷陰跌。萬科在河西奧體板塊的樓盤“光明城市”也已封盤，暫停發售。
“許多河西市場的開發商開始動爛尾的心思。”當地知名的房地產代理商垠坤地產的副總經理陳欣說。據了解，南京市的江寧區和長江對岸的江北區也出現類似問題。
這些跡象釋放出了令人擔憂的信號。南京市去年底開始要求各房地產商將當天的銷售數據上報，結果許多樓盤出現了70％的認購率，但是其間不斷換手，最后的成交率卻不到20％，這說明市場存在大量故意制造銷售假象的行為。
在這種情況下，據記者了解，南京市各家銀行對區域內的板塊都制定了詳細的貸款指導細則，重點壓縮對河西、江寧和江北區域的房地產貸款，而著重發展城中和城東區域。在記者獲得的一份銀行內部文件中，四大國有銀行南京分行定下對高檔別墅、寫字樓、大型商場、賓館酒店等項目基本不介入的原則。即使一定要介入，也規定首付必須在五成以上。
調控房價考驗地方政府智慧
如上所述，杭州和南京的新房和二手房交易量因為新房貸政策的出爐而有所收緊，房貸新政的效力初步得到彰顯。
3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。這表明未來財政政策將進一步加入對房地產的宏觀調控，決策層將綜合運用財政政策手段和貨幣政策手段。
一系列利好措施的出臺，使各方對房價平穩著陸有了更多期待，不過要馴服房價這只籠中虎并非易事。之前地方政府已經嘗試了一些舉措，一些有收效，一些則難如人意。
比如，2004年1月1日，杭州市為了打擊二手房投機，決定二手房交易必須繳納20％的個人交易稅，但是始料未及，個人交易稅被轉嫁到買房者頭上，實施該政策之后，杭州市二手房的價格在三個月內平均每平方米上漲了500元。結果這項舉措被迫在2004年9月廢止。
又如，南京市去年為了增加期房操作的成本，調高了契稅，“但那個政策的影響，一兩個月就停止了。”陳欣說。
市場人士普遍認為，如果房價上漲的幅度遠遠超過貸款利息增長的幅度，那么對房價的抑制作用將會被大幅削弱。
這一次的房貸政策調整，加大了各地商業銀行的自主權力，在此基礎上，各地方政府又該如何調整調控房地產市場的各種舉措？由于新房貸政策才出臺數日，這方面的動向還不明朗，不過在杭州和南京出現的這些復雜情況表明對兩地房地產市場的調控仍將是一個持續的過程，它將繼續考驗地方政府的智慧。
杭州市房地產投資及其增長率資料來源：國家統計局；REICO數據庫
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