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上海房市:雙重調(diào)控,多空觀望(圖) |
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| http://whmsebhyy.com 2005年03月24日 10:59 南方周末 |
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本報駐滬記者 馬凌 實習(xí)生 王瑜
上海和央行接踵祭出治市重拳，受此影響，上海平均房價和銷售狀況已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢，但由于政策出爐時間尚短，后市依然難斷，上海出現(xiàn)“買方不買，賣方不賣”的僵持局面
上海措手不及
短短兩周之內(nèi)，上海房市遭遇兩輪調(diào)控風(fēng)暴。
3月16日下午6時20分，中國人民銀行總行忽然宣布從次日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策——對住房貸款利率實行下限管理，并將最低首付款比例由20％提高至30％。
而僅僅在10天前的3月6日，上海市政府剛剛發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干政策意見》(以下簡稱為《意見》)，并相繼出臺一系列配套措施，其中影響最大的是，購入未滿一年即出售的物業(yè)須繳納盈利部分5.55％的稅費。
業(yè)內(nèi)普遍的看法是，由于在房價問題上飽受質(zhì)疑，上海趕在“兩會”之前出臺《意見》，亦是表明希望穩(wěn)定房市的態(tài)度，而對于中央在“兩會”剛剛結(jié)束就突然出臺調(diào)整房貸政策，上海方面顯然始料未及。
由于《意見》明確要求上海各商業(yè)銀行要防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，對個人住房消費貸款的抵押成數(shù)、優(yōu)惠利率及辦理轉(zhuǎn)按揭的間隔時間等進(jìn)行調(diào)整和限制，抑制投機(jī)性購房的貸款需求。上海銀行界早在3月份之前就已開始醞釀商業(yè)銀行自律性房貸方案———《個人住房貸款管理協(xié)議》。
“之前我們已經(jīng)用了一個月的時間，做了大量工作，條款都已起草，”上海銀行同業(yè)公會秘書長朱德林對記者說，“但事有湊巧，央行政策忽然出來，我們注意力馬上轉(zhuǎn)移到學(xué)習(xí)中央的政策上，上海原來想出臺的一些措施只能暫時擱置。”
據(jù)稱，3月17日，上海銀行同業(yè)公會牽頭召開磋商會，原本打算各家商業(yè)銀行共同簽署協(xié)議，但受央行新政策出臺的影響，各銀行出現(xiàn)了分歧，原因是“各家商業(yè)銀行對風(fēng)險的認(rèn)識不一致，對宏觀調(diào)控的看法也不一致”。
上海房地產(chǎn)金融專家洪曦認(rèn)為，比較上海和中央前后出臺的政策，其間有微妙的差別。“央行政策是有保有壓。降低超額準(zhǔn)備金利率，加大流通領(lǐng)域的現(xiàn)金供應(yīng)量，令商業(yè)銀行其他貸款業(yè)務(wù)獲得更多支持。壓的是房產(chǎn)，相當(dāng)于單獨提高房貸利率，把房地產(chǎn)貨幣用量往回抽一點，這實際上是央行用經(jīng)濟(jì)方式對溫總理有保有壓這句話作出的一種呼應(yīng)。”
如果說央行這次更多的是一種宏觀調(diào)控的手段，是業(yè)界所謂的“普打”，那么上海則是有針對性的定向打擊，目標(biāo)是短線投機(jī)者。洪曦認(rèn)為，其中可以看出中央和上海對房地產(chǎn)認(rèn)識的差異。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，事實上，無論是去年的期房限轉(zhuǎn)，還是今年的征收售房營業(yè)稅，都延續(xù)了上海市政府對待房市的策略——只打短線投機(jī)，其背后反映的是上海市政府對上海房市的看法。
作為全國房價最高的城市，上海對于所謂地產(chǎn)泡沫的指責(zé)從來就不以為然。在今年1月25日的上海市政府新聞發(fā)布會上，市府新聞發(fā)言人蔡旭初表示，我們對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本判斷是：上海房地產(chǎn)市場供需兩旺，對國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率提高。他同時指出，上海房市主要問題有三點：市場供求關(guān)系趨向平衡，但求仍略大于供；供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理，但普通商品住房供應(yīng)量還不足；房價漲幅逐步趨緩，但是局部地區(qū)房價上漲過快。
盡管來自央行及銀監(jiān)會關(guān)于嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的聲音一直不絕于耳，但上海方面反應(yīng)則相應(yīng)遲緩，有媒體援引人行上海分行一位官員的話說，2003年6月央行發(fā)布“121號文”
(《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)，在上海銀行界其實并沒有得到很好的落實。
銀行的“分化”格局
3月18日，央行政策出臺的第二天，央行上海分行緊急召集在滬各中資商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人召開專題座談會，部署落實利率調(diào)整新政策。
據(jù)央行上海分行介紹，會議傳達(dá)的主要內(nèi)容為兩點：第一，目前上海房地產(chǎn)市場已高度依賴銀行貸款。會上傳出的一組數(shù)據(jù)令人吃驚，今年1－2月，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款的87.7％，其中個人住房貸款增加153.2億元，同比多增59.75億元。央行上海分行負(fù)責(zé)人在會上強(qiáng)調(diào)，各商業(yè)銀行要充分認(rèn)識個人住房貸款風(fēng)險。第二，正確解讀本次住房貸款利率調(diào)整的政策意圖，盡快制定具體操作辦法，并充分發(fā)揮銀行同業(yè)公會的作用，避免商業(yè)銀行同業(yè)之間的無序競爭。
但截至記者發(fā)稿時止，滬上銀行還未正式宣布各自的細(xì)化政策。
朱德林說：“現(xiàn)在各個銀行的看法并不一致，規(guī)模、抗風(fēng)險的能力、還有經(jīng)營能力都不同，對央行政策的理解和執(zhí)行肯定會有所差異。央行上海分行給了很多參考指導(dǎo)性的意見，但都沒有形成文件。”但他表示，最多一兩個星期，所有銀行的實施細(xì)則都將正式出臺。
有業(yè)內(nèi)人士估計，房貸仍是各商業(yè)銀行爭搶的香餑餑，在沒有更好的放貸選擇的情況下，大部分銀行會執(zhí)行5.51％的最優(yōu)利率。
洪曦認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)銀行存在一個悖論，盡管目前來看，按揭貸款的風(fēng)險越來越高，但因為信用貸款制造呆壞賬利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了按揭貸款，因此按揭資產(chǎn)仍然是他們比較好的部分，銀行沒有選擇。
“銀行也處于兩難境地，首先它想把業(yè)務(wù)規(guī)模做大，在房地產(chǎn)向上的時期，它應(yīng)該抓住機(jī)遇拼命做。但同時，它又可能把房地產(chǎn)引導(dǎo)到一個極端，”朱德林表示，其實銀行也希望進(jìn)行調(diào)控，“但調(diào)控得太厲害，假如房價一下子跌下來，以前貸出去的資金風(fēng)險就太大了。但如果不控制，長遠(yuǎn)來看，以后的風(fēng)險更大。”
目前市面零散傳出的消息是，滬上銀行在調(diào)整房貸問題上已呈現(xiàn)“分化”格局。
在貸款利率方面，工行、建行(商業(yè)個人房貸余額分居上海市場的前兩名)均表示將按6.12％利率執(zhí)行，但強(qiáng)調(diào)仍會有10％的下浮空間。
興業(yè)銀行、中信實業(yè)銀行等一些中小行則基本執(zhí)行5.51％下限房貸利率。
而更多的銀行實施的是有條件地享受5.51％的下限利率。比如上海銀行，一般執(zhí)行6.12％利率，但如果是一手房，并且首付在四成以上的貸款人，可獲5.51％貸款利率。
值得一提的現(xiàn)象是，據(jù)稱，對于部分優(yōu)質(zhì)客戶，有些銀行已在房貸業(yè)務(wù)上進(jìn)行“返息”，即以別的名義把一定比例的利息返還給客戶。
至于首付方面，滬上銀行大都將首付比例提高為30％。事實上，早在一年以前，上海各大商業(yè)銀行就已經(jīng)將均價7000元／平方米以上或者總價百萬元以上的中高檔房貸款首付提高到了三成左右。而上海7000元／平方米以下的樓盤已不多見。
此外，部分銀行甚至已開始制定首付40％的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。有媒體報道，上海閔行區(qū)高檔樓盤皇都花園正與交通銀行、中國銀行合作，將5年期以上個人房貸利率定為基準(zhǔn)利率6.12％，首付則定為四成。
房價是漲是跌？
對于央行此次新政策，業(yè)界比較普遍的評價是“溫柔一刀”。其究竟能再多大程度上產(chǎn)生相應(yīng)的效果，各界說法不一。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為，該政策對投資者影響非常小。“因為目前從成本上看，土地成本是大頭，供求關(guān)系是房價決定的根本，它不以銀行的利率高低來決定。央行新政策并未改變中國社會資金過剩的現(xiàn)實。沒有改變過剩的資金主要依靠房產(chǎn)牟利的現(xiàn)實。”他說，“它只能對局部房產(chǎn)市場的價格起伏起到一個平緩作用，讓投機(jī)長期化，投資理性化。其絕非想把房市逆轉(zhuǎn)，因為房市逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險是整體性的。”
“關(guān)鍵是它的量不夠，比如50萬貸款的話，貸款者也就多付幾十塊錢。”洪曦認(rèn)為，其意義主要在于中央傳遞降溫房地產(chǎn)的一個信號。
但資深房地產(chǎn)專家蔡為民的觀點有所不同，他認(rèn)為，單獨來看，央行的政策力度似乎都不夠，但把所有的政策統(tǒng)統(tǒng)加起來———比如期房限轉(zhuǎn)、增加轉(zhuǎn)售的稅費———對于投機(jī)客而言，所承擔(dān)的壓力就比較大了。
“因為這意味著，如果房價沒有達(dá)到一定的漲幅，炒房是沒有意義的，”蔡為民說，“如果1年之內(nèi)轉(zhuǎn)售，首先需要繳納盈利部分5.55％的稅費，加上1.5％的契稅，再加上中介的1％傭金，如果把利息成本也算上，可能你炒房者必須有10％的利潤，才有賣房的動力。”
“這個10％如果我們回頭看，不覺得很難，因為去年全線飆紅，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出10％，但是當(dāng)房子已經(jīng)漲到一定高點的時候，要讓它上揚10％，很難。”
統(tǒng)計顯示，2004年上海全市住宅商品房均價突破每平方米7472元，同比上漲23.75％。2004年年底，上海樓市交易量一路走低，但全市均價突破萬元大關(guān)。今年2月，住宅成交均價更是到達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的12900元／平方米的頂峰。
相當(dāng)多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為上海近階段的房價已經(jīng)到頂。申銀萬國證券研究所一份分析報告稱，未來12個月上海房價向下調(diào)整的概率較大，但不會崩盤，房價將經(jīng)歷10％－20％的下跌(相對當(dāng)前價格)，方有望企穩(wěn)。
市場已有征兆顯現(xiàn)，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交總套數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)明顯萎縮———今年1月，每天成交量在100到200套之間，春節(jié)過后，平均每天的成交量已經(jīng)在50套以內(nèi)。
“這說明高價房已經(jīng)越來越難消化了，”一位開發(fā)商說，“現(xiàn)在主要是外環(huán)的中低價房在支撐。”
據(jù)統(tǒng)計，今年5月份，上海新上市的40多個新盤中，外環(huán)線外新盤所占比例高達(dá)46％，比前月上升約10％，外環(huán)線外首次成為上海新盤上市量最大的地區(qū)。
目前，央行“3·17新政”實施后，上海平均房價和銷售狀況已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢，但由于只有幾天時間，后市難斷。而來自業(yè)界各個渠道的消息稱，多空雙方大多持觀望態(tài)度。“最近可能會出現(xiàn)買方不買，賣方不賣的觀望局面，”蔡為民估測說，“1個月之后會出現(xiàn)比較多的賣盤。”
此外，相當(dāng)多的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測房貸利率還會調(diào)高，接下來還會有一系列的降溫措施出臺。據(jù)消息靈通人士透露，上海接下來的政策是提高房產(chǎn)契稅，然后是物業(yè)稅。
一位開發(fā)商說：“如果政策持續(xù)出臺，就像冷水煮青蛙一樣，炒房者最終會有人付出代價。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，事實上目前的上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了一個重要的轉(zhuǎn)變，即由過去房產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的博弈，變成了政府與投機(jī)者之間的博弈———顯而易見，后者之間的這種博弈不可控因素更多，結(jié)局也更難以預(yù)測。
這就出現(xiàn)一個戲劇性的局面，投機(jī)者集體表演擊鼓傳花，而消費者或持幣觀望，或頂風(fēng)入市，“誰接到最后一棒誰倒霉。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
但問題是，沒有人知道這最后一棒到來的準(zhǔn)確時間。
據(jù)悉，今年1月，上海市房地局某高層領(lǐng)導(dǎo)受上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心之邀，來到上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)進(jìn)修學(xué)院講座，在座的都是上海各大房產(chǎn)開發(fā)商和代理商中高層。據(jù)與會者透露，該領(lǐng)導(dǎo)在講座上安撫房產(chǎn)商說，總的來講，到2010年，上海房價走勢基本向上，而且政府把資源控制好的話可以持續(xù)穩(wěn)定向上健康發(fā)展。
“你們怎么理解這個說法？”記者問一位開發(fā)商。他回答，“上海房地產(chǎn)就這點水，而政府就像水龍頭，龍頭開大點就漲得快點，如果想慢慢漲就把龍頭關(guān)緊點，但水放完了就危險了。”
上海市房地產(chǎn)投資及其增長率資料來源：國家統(tǒng)計局；REICO數(shù)據(jù)庫
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