本報記者 王海編者按
國家統計局最新公布的數據顯示，2004年一季度商品房平均銷售價格比上年同期增長6.7％，上半年增長11.6％，一至三季度增長13.0％，全年增長14.4％。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長15.2％，為1998年以來的最高增幅。今年頭兩個月，上漲勢頭依然不減。在剛剛閉幕的十屆全國人大三次會議上，國務院總理溫家寶提出要保持價格總水平基本穩定，重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。房價虛高已成為國人的關注焦點和投訴熱點。我國目前的房價有多高？房地產市場中有多少暗中操控之手？今天，本報就房價虛高這一話題展開深入探討，用理性的目光，審度樓市發展現狀。
北京市統計局資料顯示：2004年，北京人均可支配收入為1.5萬元；同年，北京商品房平均售價超過每平方米5000元。兩相比較得出：在北京，一套60平方米的民居，其價值相當于一個市民20年的全部可支配收入。房價過高，已成為老百姓不堪承受之重。
房價一年更比一年高
31歲的小蘇是北京市某廣告公司的“白領”，月收入4000多元。一年多來，他為買房跑斷了腿，愁白了頭。他告訴記者：“我和女友工作7年的積蓄，還不夠支付一個普通兩居室的首付。幾年來我一直在盼著房價下跌，但眼下看來，北京房價是‘年年漲、月月漲，日日漲’，逼得我讓父母舉債也要趕快買房，不然一覺醒來，不知道要漲到什么地步呢！”
北京市建委發布的2004年1至12月北京房地產信息中顯示，去年北京市商品住宅均價與上一年相比漲不少，其中期房買賣價格為每平方米5629元，漲幅為7.2％；現房平均銷售價格為每平方米4747元，漲幅為6.5％。北京市統計局資料顯示，2004年，北京五六環之間地區的商品房平均售價比上年同期上漲了15.1％，二環以內地區則上漲了16.1％；同年1到11月，北京商品房平均售價為每平方米5052元。同時記者查閱北京市統計局的資料發現，2004年北京人均可支配收入為15637.8元。兩個數字比較，可以得出驚人的結論：在北京，一套60平方米的民居，其價值相當于一個普通市民20年的全部可支配收入。
不僅北京，在全國范圍內，商品住宅一浪高似一浪的漲價潮，讓普通百姓“我想有個家”的夢想變得不現實起來。建設部統計數據顯示，去年1至8月份，商品房價格同比上漲了13.5％，再創歷史新高。根據國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，去年第四季度，房價增長高達10.8％。青島、南京、濟南、杭州、沈陽、成都、寧波、上海和重慶增長均超過兩位數。
市場繁榮背后怪現狀
我國房地產市場剛剛過去的一年風云變幻，但不管政策怎樣出臺，市場如何變化，全國各地房價上漲的浪潮卻“濤聲依舊”。
我國房價到底有多高？單有國內的數字，讀者難以有直觀的感受，有媒體列舉出了西方發達國家的房價，我們不妨來作個對比。在美國，住宅平均面積約220平方米，折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元，和眼下中國一線城市市區裝修房價位基本相當。考慮到人民幣實際購買力因素，中國的房價實際偏高。英國，普通地區房價為200英鎊/平方米，而倫敦地區的房價要300－600英鎊/平方米。因此，英國的一般地區普通住宅售價約合3000－4000元人民幣/平方米，倫敦地區約合5000－1萬元人民幣/平方米。瑞士是全世界房價最高的地方之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區或風景區的房價更高，約合2500－7000瑞士法郎，也就是合1.5萬－4萬元人民幣/平方米。但瑞士人均收入相差不大且較高，超市售貨員的年薪合人民幣20萬元，也就是說，一套100平方米的住宅相當于其3－6年的總收入。經過對比，我國人均收入低、房價高的現狀一目了然。
對于房價虛高的說法，北京某房地產開發商劉先生向記者解釋：“宏觀調控供地從緊了，信貸把嚴了，建材價格上升了，成本提高了，房價提高也是市場使然。只要供需平衡，房價高只說明市場樂觀。”
事實果真如此么？在不少地區，很多房地產商最熱衷的是修建高檔住宅和別墅。北京每平方米兩萬元左右的豪宅不在少數，在朝陽區，一個每平方米均價4萬元高檔樓盤正在建造；有一個樓盤，其精裝修的房間內用非洲象牙作為飾品。一位開發商告訴記者：“現在蓋房子，只要上檔次，再貴也不愁賣。眼下房地產界普遍將客戶定位于窄眾，說白了就是專賣給商人、官員等有錢人。”
記者實地調查發現，在京城一些居民小區，很多住宅晚上并無燈光。開發商劉先生解釋道，這些或者是存量房，或者是業主買來投資的，不是為了入住。“我愛我家”網站職員李小姐向記者透露，她的一個客戶，在北京市朝陽區富力城購置了100多套房子等待升值；北京某置業公司副總經理也曾向記者提到，有一個人從他那里一次買走40多套住宅。“買房置業是眼下最穩妥的投資手段，我們相當一部分客戶買房不是來住的”。
去年以來，房地產業內一直宣稱開發成本提高，那么，成本提高以后，房地產業利潤還有多高呢？一位開發商最近親口向記者透露：毛利達不到30％，他們是不會下手的。就在不久前，中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研究會一份調查結果顯示，我國私營企業行業利潤差距大，房地產業的利潤大大高于其他行業，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業高1倍多，比平均水平高5倍。
百姓安得廣廈千萬間
不少老百姓總是對樓市的未來充滿企盼：“明年的房價肯定會跌！”但年復一年，房子沒買到，價格倒是漲得更快。據媒體報道，由于房價虛高，一些城市興起了“個人合作建房熱”。在北京，普通白領于凌罡在網站發布了自己個人集資建房設想，應之者眾，今年1月中旬，“合作建房聯盟”項目也進入實質操作階段。在南京，許多網友正在籌建“我愛南京自建團購房俱樂部”。廈門一網站今年“集資建房”召集令發布后，報名者很多，他們的“集資建房”籌委會正在組建中。不過，個人建房談何容易，“個人合作建房”反映的正是普通百姓在高房價重壓之下的尷尬和無奈。
房地產市場是國民經濟的重要組成部分，在完全市場化的情況下，房地產業通過充分競爭和市場調配，獲得合理利潤并無值得非議之處。但是前不久，廣州市委主辦的《共鳴》雜志評選了2004年十大暴利行業，房地產“榮膺”十大暴利行業之首。眾所周知，一直以來，作為房地產業命根子的土地因素和信貸因素和政府部門有脫不開的干系，所以房地產業實質上處于行政性壟斷的背景之下，并未形成完全的市場化和充分競爭。由于行政性壟斷獲得超額利潤，絕對可以稱作暴利。
“安居”才能“樂業”，住宅并不是奢侈品，而是事關民眾基本生存的大事。去年以來，政府加大宏觀調控的力度，來抑制房地產行業出現的過熱現象，取得了一定的成效。但是，有不少群眾認為，房價眼下依然居高不下，根子在房地產領域的市場因素的多元化，利益關系的復雜化。在這種情況下，政府有關部門除了加大投入，擴大經濟適用房的規模，盡量滿足中低收入者的住房需求以外，還有必要對房地產開發商和購房者的行為進行有效規范。比如對城市進行規劃，規定開發商開發中低檔住宅的區域，限制高檔房和豪宅的數量，避免開發商只面對“窄眾”的情況出現；對購買第三套以上房產者征收較高的稅收，最大限度實現住房的使用價值，滿足購房群眾的基本需要，避免成為游資和熱錢的投機工具。
《市場報》 (2005年03月15日 第二版)
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