申銀萬國證券研究所報告指：上海房價12個月內下跌10%—20
%新快報記者 辛木
近日申銀萬國證券研究所一份分析報告認為，上海房價12個月內向下調整的概率較大。
該所研究員陳昱新表示，2005年2月，上海樓市出現了一些不同尋常的“瘋狂”景象：比如100萬元的房子兩周內上升十幾萬元的比比皆是；二手房掛牌出讓價格經常在一天之內提價三四次；價格體系混亂，類似房屋既有出讓單價為12000元/平方米的，也有16000元/平方米的。
目前價格可能是兩年內的高點
報告指，空前一致的看好，很可能意味著相反的方向。通過電話、面談等方式的調查表明，上海13家房地產公司的23位業內人士對未來12個月上海房價的看法：看漲比例達到91%，看平9%，無人看跌。
而最近在上海普通居民間的調查也顯示：89.9%的被訪者對未來一年房價看漲，無房者和有房者中認為年內房價上漲的比例為95.2%和90%。調查顯示，53%的人認為房價偏高，但表示房價偏高的被訪問者中仍有88%認為2005年房價會上漲。
在房價大幅度上升后，開發商內部、居民等對房價的看法卻達到了驚人的一致，陳昱新認為是典型的頭部信號（可能是兩年內的高點），意味著房價格可能走向相反的方向———下跌。
房價已超出政府容忍范圍
以2005年2月上海房價看，房價收入比已經達到13倍以上，據悉，近日上海銀行同業協會秘書長表態要大幅度收縮購房信貸政策，結合其他收集的信息，報告判斷，上海房價已經超出政府容忍的范圍，預計6個月內政府出臺措施抑制上海房價的概率相當大。如果此后房價繼續上升，可能引發更猛烈的抑制政策。
該份報告指出：未來12個月上海房價向下調整的概率較大，但不會崩盤，房價經歷10%—20%的下跌（相對以前價格）以后，有望企穩。而6個月內政府部門出臺抑制措施的概率相當大。
但報告仍看好上海以外大多數省會城市的房價。“珠三角如深圳、廣州的房價上升周期剛剛開始；武漢、長沙、成都、重慶、天津等城市房價上升周期僅僅走了一半”。
據稱，上海的房地產供應和其他城市一樣稀缺，不同的是上海已經售出的房屋中投資比例遠遠超過其他城市。其他城市房價的主要決定因素是土地和新房供應，而上海的房價決定因素是投資客。換言之，如果上海的房屋投資者開始拋售，即使未來一年內上海的土地出現零供應，也無法支持當前的房價。而在當前的價位上，任何風吹草動都可能導致投資客的預期發生變化。
上圖：上海房價持續上揚，在一次上海房展上，房產商打出醒目的“漲”字。
：上海房貸猛著陸
2005年2月底，上海市同業公會開始研究相應問題，并偕同市里有關部門研究房貸的風險防范措施。建議之一為提高房貸的首付比例，并嚴格控制投資性購房貸款發放、提高貸款的審批標準等。
在此之前，房貸的風向標已經微有指向。1月24日，銀監會有關官員緊急抵滬，對上海銀行業個人金融、房地產貸款進行調研，尤其是對于房貸的上下游貸款都進行了摸底。
多家銀行分別從房價、購房面積和房齡等三個方面對個人住房貸款提高門檻。
建設銀行上海分行最新貸款要求規定：房價不低于33．3萬元，面積不少于40平方米，竣工日期在1981年（含）以后。其中，1981年—1990年竣工的住房，可申請的貸款成數不超過六成，外地人購買這一時段竣工的房產建行不予發放貸款，本市戶籍購房者需提供第二套住房產權證；1991年—1998年竣工的住房，貸款成數不超過六成；1999年以后竣工的住房，貸款成數不超過七成。
上海銀行內部不同的分支行，也有了新的調整，有些支行規定：按揭單價在18000元/平方米以上的，總房價60萬元以下的都不再操作。
(觀宇/編制)
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