市建委剛公布的數(shù)據(jù)顯示，京去年前11月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià)為8429元/平方米，同比下降了39%；業(yè)內(nèi)認(rèn)為，自2003年始商業(yè)地產(chǎn)被部分開(kāi)發(fā)商炒熱，出現(xiàn)虛熱 有人認(rèn)為，京商業(yè)地產(chǎn)向城郊區(qū)滲透也是均價(jià)下跌的一個(gè)主要原因。實(shí)習(xí)記者周曉東攝
土地市場(chǎng)未成交的多為商業(yè)用地
京城各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布的2004年京城房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)以及2005年市場(chǎng)預(yù)測(cè)中，都以一種無(wú)比憧憬的口氣告訴我們，2005年京城商業(yè)地產(chǎn)依舊會(huì)一路飄紅，成為2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)，而具體的表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格一路走高。而北京市建委剛剛發(fā)布的2004年1-11月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)報(bào)告的數(shù)據(jù)卻顯示，京城房地產(chǎn)市場(chǎng)中前11個(gè)月辦公用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8429元/平方米，同比下降了39%.這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開(kāi)始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價(jià)格首次大幅度下降。
事實(shí)上，京城商業(yè)地產(chǎn)從2004年開(kāi)始向理性轉(zhuǎn)變的跡象是比較明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)2004年在公開(kāi)土地市場(chǎng)成功交易的59塊土地70%為居住用地，而幾塊未成交土地則多為商業(yè)配套用地，其中不乏位于市中心的“旺地”，包括海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)1-3號(hào)綜合科技貿(mào)易用地。而位于昌平區(qū)的中關(guān)村國(guó)際商城綜合購(gòu)物中心用地，自2004年9月28日掛牌以來(lái)，一直到2004年12月15日才出現(xiàn)首次報(bào)價(jià)，之后就再無(wú)人叫價(jià)。
商業(yè)地產(chǎn)有一定泡沫
有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，京城商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上是有泡沫的，尤其是在2003年的時(shí)候，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的高漲的局面。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2002年北京的商鋪?zhàn)罡吣苜u(mài)到3.5萬(wàn)元/平方米到4萬(wàn)元/平方米，可2003年下半年已經(jīng)有項(xiàng)目能賣(mài)到6萬(wàn)元/平方米以上。2002年每平方米使用面積每月租金最高為120美元，2003年下半年已經(jīng)提升到130美元到150美元。
“可以看出京城商業(yè)地產(chǎn)在2003年就開(kāi)始出現(xiàn)一種虛熱的局面，銷售價(jià)格有些被炒得過(guò)高。”北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)牟鑫認(rèn)為，2003年以建外SOHO、左岸公社等為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格被炒得過(guò)熱，購(gòu)買(mǎi)者和投資者的行為有些不理性。
同時(shí)牟鑫認(rèn)為，2003年商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格虛高一定程度上刺激了部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不理性，過(guò)高地預(yù)測(cè)了2004年京商業(yè)地產(chǎn)的需求程度。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮帶動(dòng)了一大批住宅房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)也不顧自身實(shí)力盲目跟進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資的自發(fā)性和盲目性日益突出，開(kāi)發(fā)商普遍熱衷于底層商鋪、大型購(gòu)物中心和商業(yè)街，在短時(shí)期內(nèi)，造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積數(shù)量的大幅增加。
北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年前11個(gè)月商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積160.3萬(wàn)平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬(wàn)平方米，共計(jì)建筑面積為293.4萬(wàn)平方米，而其中商業(yè)用期房預(yù)售登記56.3萬(wàn)平方米，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積37.7萬(wàn)平方米，共計(jì)94萬(wàn)平方米。實(shí)際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢(shì)的嚴(yán)峻。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，京城商業(yè)地產(chǎn)存在一定的“虛火”，但并非泡沫。他認(rèn)為2004年京城商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格的大幅度下降則是開(kāi)發(fā)商和投資者一種理性評(píng)估市場(chǎng)的表現(xiàn)。“京城商業(yè)地產(chǎn)是從2001年開(kāi)始逐漸發(fā)展起來(lái)的，初期由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資缺乏一定的理性判斷，投資者具有一定的盲從性，結(jié)果炒高了整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格。但是2004年以巨庫(kù)等為代表的商業(yè)地產(chǎn)失敗的典型案例的出現(xiàn)，對(duì)京城商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。”投資失敗的案例促使京城商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)投資有了一定合理的評(píng)估，而不是盲目跟進(jìn)。
住宅郊區(qū)化拉低均價(jià)
“另一方面也是目前京城商業(yè)地產(chǎn)逐漸向城郊區(qū)域滲透，城市中心區(qū)域的商業(yè)新增面積的比重下降，商業(yè)地產(chǎn)的平均價(jià)格也就被相應(yīng)稀釋。”北京順華房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理徐長(zhǎng)崎則認(rèn)為，京城商業(yè)地產(chǎn)布局的變化也是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下降的一個(gè)主因。目前，通州、大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)，新建大型住宅小區(qū)越來(lái)越多，周邊已有不少商業(yè)配套設(shè)施。由于這些城郊區(qū)域土地價(jià)格明顯低于市區(qū)，所以整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也大大低于全市的平均水平，從而將2004年商業(yè)地產(chǎn)整體的價(jià)格水平拉了下來(lái)。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)總體仍處于上升態(tài)勢(shì)
“雖然去年北京商業(yè)地產(chǎn)平均價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，但總體趨勢(shì)仍然處在上升的態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而成長(zhǎng)起來(lái)，以后的需求還是在擴(kuò)大的。”徐成峰則認(rèn)為，“銷售面積增長(zhǎng)和銷售價(jià)格下降是不矛盾的，這只是市場(chǎng)更加理性起來(lái)，當(dāng)然對(duì)于此前的投資者來(lái)說(shuō)是有一定損失的。”
“隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率逐年下降，目前的投資回報(bào)率只有8%.”徐長(zhǎng)崎認(rèn)為這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資者應(yīng)該理性對(duì)待商鋪投資。商業(yè)地產(chǎn)從過(guò)去的暴利走向今后的微利，似乎也是一個(gè)不可阻擋的趨勢(shì)，這意味著商業(yè)地產(chǎn)今后的投資和運(yùn)營(yíng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)在增加。北京市建委去年前11個(gè)月的數(shù)據(jù)也顯示，商業(yè)用現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)61.7%；預(yù)售登記面積同比增長(zhǎng)了131.5%.
專題采寫(xiě)/本報(bào)記者張學(xué)冬、010－63190000
|
