房地產(chǎn)企業(yè)過去單純依靠銀行貸款、自有資金、銷售回款支撐的傳統(tǒng)融資體系將成為歷史。2005年，中國的房地產(chǎn)市場將真正進入“資本為王”的時代。
記者近日獲悉，我國第一只準房地產(chǎn)信托投資基金將在福建誕生。福建聯(lián)華信托總部梁謙在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，在普華永道、戴德梁行、中國建設銀行福建分行等多家知名機構助陣下，國內(nèi)首個準房地產(chǎn)信托基金即將面市。該房地產(chǎn)信托計劃———“聯(lián)信·寶利”的基金項目，目前已在福建開始接受預約。由于其不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，該基金被看作國內(nèi)第一個與國際流行的“房地產(chǎn)信托基金”接軌的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
預約門檻10萬
福建聯(lián)華國際信托投資有限公司，是經(jīng)中國人民銀行總行批準，于2003年3月組建成立并規(guī)范運營的股份制金融機構。公司注冊資本5.1億元，其中外匯資本1500萬美元。
據(jù)福建聯(lián)華信托總部梁謙介紹，該項名為“聯(lián)信·寶利”的基金項目預計募集資金6500萬，由于《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》還未最終出臺，所以整個發(fā)售仍不能超過200份。目前在福建（除廈門）地區(qū)已經(jīng)開始接受預約，預約“門檻”是10萬元，但要想最后簽約則估計至少要25萬元以上。為了防范風險，福建聯(lián)華為該基金引進建設銀行作為托管銀行，負責監(jiān)督該項基金的使用；此外，普華永道會計事務所負責審計工作，戴德梁行則提供項目的可行性咨詢。
據(jù)悉，聯(lián)信·寶利信托期限將為18個月，第一期募集資金為2000萬元，根據(jù)發(fā)行情況再決定后續(xù)發(fā)行，如果發(fā)行順利，將持續(xù)進行發(fā)行，每月發(fā)行1到2期。第一期基準年收益率預計為5.3%，基準收益率隨人民銀行存款利率同步調整。募集資金主要將投放于福建省、廣東省、浙江省、江蘇省的二級以上城市的房地產(chǎn)項目。
令人關注的是，為了和國際上通行房地產(chǎn)信托基金模式相接軌，聯(lián)信·寶利首次在信托業(yè)引入戴德梁行房地產(chǎn)咨詢有限公司(下稱“戴德梁行”)和普華永道分別為其提供房地產(chǎn)投資顧問和審計服務。據(jù)知情人士透露，戴德梁行和聯(lián)華信托的合作磋商了好幾次，雖然聯(lián)信·寶利標的不算很大，但因為其試水房地產(chǎn)信托投資基金的重要性，戴德梁行專門上報香港總部，得到批復后才決定接下單子。
戴德梁行將為聯(lián)信·寶利提供房地產(chǎn)可行性分析報告、項目評估報告、投資咨詢意見等服務，對項目施行具有一定否決權。普華永道對聯(lián)信·寶利也非常重視，它是首次為中國的信托計劃提供信托清算會計報告。此外，聯(lián)華信托除引入上述兩家外，還引入了君澤君律師事務所對信托計劃出具法律意見，中國建設銀行福建分行則成為對信托資金的托管人，對賬戶支出進行監(jiān)督。
類似契約型封閉基金模式
聯(lián)信·寶利雖然名義上是房地產(chǎn)投資信托計劃，但據(jù)知情人士介紹，它完全是按照房地產(chǎn)信托基金(即REITs)的標準來設計的，借鑒了香港領匯房地產(chǎn)信托基金、美國REITs和內(nèi)地證券市場基金的成熟管理模式，基本接近于契約型封閉式投資基金的模式。
據(jù)梁謙介紹，與國內(nèi)以前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品先有項目再募資金相比，聯(lián)信·寶利是一個不指定用途的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，即先募集資金，然后在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前景看好的地區(qū)投資房地產(chǎn)行業(yè)，投資的方式多樣，包括貸款、股權投資、成熟物業(yè)產(chǎn)權購買等多種方式；同時，與以往發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般只發(fā)一期不同，聯(lián)信·寶利也是國內(nèi)首個分多期發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。此外，寶利還采取了在預期收益以外增加浮動收益的措施，十分類似基金的分紅；聯(lián)華信托推出的聯(lián)信·寶利是按照房地產(chǎn)投資信托基金的標準設計，雖然不能完全達到基金的各項條件，但其設計已十分接近契約型封閉式基金。
聯(lián)華信托有關負責人在接受記者采訪時表示，該方案與傳統(tǒng)的信托產(chǎn)品不同的是，它屬于待為指定集合信托投資計劃。它與傳統(tǒng)的信托產(chǎn)品的不同在于，傳統(tǒng)產(chǎn)品往往是有固定的房產(chǎn)投資項目，然后募集資金，最后成立信托項目；而這個新型準房地產(chǎn)信托投資基金，則是由信托公司先設定投資計劃募集資金，然后再指定項目，最后成立信托項目。
有關業(yè)內(nèi)人士表示，從投資者的角度而言，房地產(chǎn)信托投資基金不同于普通投資股票、債券等證券的基金。房地產(chǎn)信托投資基金主要分為兩大類，第一類主要購入商用、民用房屋以及停車場等物業(yè)出租，通過每月的租金收入獲得回報；第二類則通過購入銀行的房地產(chǎn)按揭貸款，按揭人每月的還款為此類基金的收入。REITs是公認的風險比較低并同時具有稅務效益和透明度的投資工具，特別適合那些為配合退休金計劃及對穩(wěn)固經(jīng)常收入的要求重于資本增值的投資者。
兩大亮點：“保上加保，利上加利”
據(jù)梁謙介紹，聯(lián)信·寶利基金項目有兩大亮點，一是“保上加�！�。第一重保是四大中介的高標準要求。此次聯(lián)華信托邀請了國際顧問公司戴德梁行為其提供房地產(chǎn)投資顧問，普華永道為其提供審計服務，北京市君澤君律師事務所為其出具合法合規(guī)性的法律意見書，再加上托管銀行設立托管專戶對信托資金進行監(jiān)督管理，保證按照信托計劃規(guī)定用途使用信托資金。
第二重保是20％～30％的劣后受益權寶利的資金客戶分為優(yōu)先受益資金客戶和劣后受益資金客戶，所謂優(yōu)先，意味著項目結束時先給普通投資者分配收益，如果普通投資者無法拿到預收益，要用劣后投資者的資金（本金和收益）彌補。舉個例子，假設聯(lián)華信托運用信托資金虧損，整體收益為－10％，但優(yōu)先受益權的客戶依然能夠拿到年5.3%的收益。
第三重保是嚴格的運用標準和內(nèi)控措施。在運用標準上，聯(lián)信寶利信托文件設置嚴格的標準，例如：借款企業(yè)注冊資本不少于1000萬人民幣、貸款必須設置抵押物且抵押率不得超過70％、投資和購買物業(yè)必須設置回購等。
另外，在內(nèi)控措施上，除了“四大機構、二次報備”的外部風險控制流程，聯(lián)華信托內(nèi)部采用“六級評審、交叉監(jiān)督”的內(nèi)部風險控制流程，加上全面的信息披露體系，使投資者通過信息的及時披露能夠在第一時間掌握聯(lián)信寶利的投資動態(tài)。
梁謙告訴記者，所謂“利上加利”的第一重利是，作為本信托計劃的優(yōu)先受益權人，預計最低基準年收益率為5.3%。如整體信托計劃運作收益低于年5.3％，則由劣后受益人已其信托財產(chǎn)補足。第二重利是浮動收益，如果信托存續(xù)期間人民銀行上調存款利率，投資者的基準年收益率將同比例上浮，享受浮動收益。第三重利是超額收益。信托計劃年收益率達到基準年收益率以上，超出部分的信托利益,優(yōu)先受益權可提成超過部分的10％，優(yōu)先受益權收益率將伴隨信托總收益的增加而提高。據(jù)預測，當信托計劃年收益率達到8%時，優(yōu)先受益權的投資者大約可以獲得5.6％的收益；當信托計劃年收益率達到12％時，優(yōu)先受益權的投資者大約可以獲得6％的收益。人居環(huán)境優(yōu)美的福州市將試水首只準房地產(chǎn)信托投資基金
本報記者 姜紅克 攝（來源：經(jīng)濟參考報）
|
