資金壓力挾投資需求催生類信托(組圖)

　　首先提出地產類信托產品概念的成業行總經理張寒燕表示，目前地產類信托產品還不宜推廣。該銷售模式需要項目所在區域的商業氛圍非常成熟，并且有實力雄厚的公司提供擔保。

　　投資專家認為，地產類信托產品開創信托式融資的新渠道，可以使開發商迅速回籠資金，也降低了投資人的投資門檻及風險。

　　中關村科貿中心類信托產品每份7萬元，以5平方米獨立產權、8%年收益率等模式銷售商鋪；業界認為值得商業地產開發商借鑒，但投資仍需謹慎

　　1月24日，成業行召集房地產、金融業等業界人士參加“類信托產品在地產界的異軍突起”的主題論壇，正式掀開“類信托產品”的面紗。

　　成業行推出的中關村科貿中心類信托產品是分割式獨立產權、8%年收益率的銷售模式。成業行總經理張寒燕表示，這一銷售模式具備合法性。但同時，張寒燕稱，類信托的銷售模式必須符合兩大前提，一是項目所在區域的商業氛圍非常成熟，二是有實力雄厚的公司提供擔保。

　　目前，地產類信托產品還不宜推廣。

　　“產生背景”　銀行貸款緊縮，信托受200份限制

　　去年下半年，房地產信貸結構性的緊縮導致眾多開發商欲貸無門，房地產信托融資迅速增長。成業行的統計數據顯示，去年北京市總計發行了20支房地產信托產品，占全國總發行數量的22.5%；發行總額為27.05億元，占全國總發行額的24.2%.比如“蘋果信托”、“萬年花城信托”等均取得了良好的效果。

　　業內人士認為，地產信托的春天已經來臨，只是由于銀監會對發行信托產品200份合同上限的規定造成信托發行規模有限。成業行統計發現，去年北京地產信托產品的發行額度多在1億元以內。但是，市場上大量商業地產項目對資金的需求十分迫切，當銀行和信托公司都無法滿足開發商的貸款或融資需要時，地產市場便催生出一種類似于信托產品，但不通過信托公司操作的類信托產品。

　　“銷售模式”　5平方米商鋪，8%回報，四年后回購

　　“類信托產品”概念由成業行提出，其代理項目中關村科貿中心電子城部分采取了這一銷售模式。

　　張寒燕介紹，去年12月26日中關村科貿中心全新開盤，推出分割式獨立產權商鋪，總面積7.5萬平方米。其中，1-5層由投資人購置價格不同的獨立商鋪，開發商與投資人共同委托經營公司統一經營，開發商給予投資人相當于年投資額8%的租金回報，每季度支付一次(一般房地產信托產品大多是半年付)。四年的包租合同到期后，投資人可選擇由開發商按原價回購商鋪，也可以選擇自留鋪面。與1-5層不同，6層1萬平方米的賣場分割成每5平方米為一個單位進行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發商回購，張寒燕表示，6層的銷售模式更加符合金融信托產品的模式，因此稱其為“類信托產品”。

　　張寒燕表示，這一類信托產品的設計原理遵循了信托的法理。開發商、經營公司起到了發起人和資產管理者的角色，這一點上替代了信托公司。同時，類信托產品與目前流行的收益型商業地產的區別在于，后者只提供收益保證，但不提供資金回收保證，即沒有有效的退出機制和承諾，缺乏安全性的保障。

　　張寒燕認為，如果要發行2億元的信托，每份需投資100萬元，發行難度極大。而中關村科貿中心的類信托可以不受200份的限制，每份7萬元的發行計劃，成功的概率相當大。成業行營銷總監廖蓮說，6層已售出230多個商鋪，銷售總額近1700萬元。

　　“產品剖析”　獨立產權和擔保保證安全和穩定收益

　　張寒燕稱，此次地產類信托產品的發行前提是該項目的開發商已經取得大產權證，同時委托中關村科貿中心電子城作為專門的經營公司經營該項目及發行類信托產品。投資人認購時簽署多方協議，由中關村科技控股為投資人提供擔保。

　　對于中關村科技在股市表現不佳能否提供有效擔保的問題，中關村科技發展有限公司總裁助理李玉璽說：“可以很負責地說，目前公司統計的數據顯示去年是盈利的，具體的盈利數額將在不久后公布。”在辦理產權證件方面，張寒燕表示，由于合同規定6層的商鋪四年后將被原價回購，因此，如果投資人對項目有信心，又不愿承擔四年后回購時發生的相關費用，可以不辦理產權證；如果擔心不辦理產權證會增加風險則可辦理。

　　在保證合法化的前提之下，中關村科貿電子城董事長程會征表示，目前中關村電子賣場林立帶來了過激競爭，但也保證了整個區域良好的商業氛圍。統一、專業的經營可以避免個別店鋪盲目競爭的弊病，保障企業與投資人正常的收益。

　　“意義”

　　開創融資新渠道，降低投資門檻

　　東方凱悅(北京)投資管理有限公司首席運營官徐祺昌認為，地產類信托產品的出現主要可以解決三個問題，一是開發商迅速回流資金；二是投資人投資門檻及風險降低，收益增大；三是開創地產類信托式融資的新渠道。

　　張寒燕認為，地產類信托產品邁出了開發商向資本市場直接融資的試探性腳步，可以成為金融制度改革的試驗場。同時，類信托產品實際上是把地產商的部分利潤讓利給投資人，滿足普通投資者分享商業地產收益的需求。此外，開發商投入14億元建成了中關村科貿中心7.5萬平方米的商業物業，并且由開發商完全持有，現在采取發行類信托產品的模式來回籠資金，對其他自持商業物業的企業來說也是一種借鑒。

　　業內熱論

　　“對比”

　　不受200份限制是亮點類信托的風險防火墻只有擔保，信托產品則還有抵押、股權質押等

　　對于類信托產品與現有信托產品的異同，金融信托專家孫飛博士認為，從通過專業化及規模化的操作、管理使投資者更為理性，由經營公司統一經營，規避個體經營的風險性方面來看，兩者很相似。同時，類信托產品與信托產品都是本著高回報低風險的原則設計的。

　　孫飛分析，兩者的不同之處主要有：一、投資門檻不同，區別于信托產品5萬元的起點，中關村科貿中心電子城商鋪的投資起點是7萬元；二、中關村科貿中心的類信托產品承諾年8%的收益率，而按規定，信托公司是不能承諾委托人回報率的，但可以通過特殊的制度安排，保證投資人的收益；三、信托公司設計的風險防火墻更全面，包括擔保、抵押、股權質押等，類信托產品現在只提及擔保；四、基本形態不同，信托產品是絕對的金融形態，類信托可以看成是地產實物形態的股權投資模式。

　　孫飛表示，總體上說，類信托產品的確具備了信托公司推出的信托產品的特性，是類似于信托的產品，是地產行業沒有引入信托機構的自主創新。不受200份的限制是它目前最大的亮點。

　　“觀察”

　　“跨領域產品”增加投資渠道

　　解決開發商資金回籠，如能帶來長期穩定的回報將值得借鑒

　　華夏證券研究所總經理助理銀國宏認為，類信托產品是跨領域的產品，對投資者而言是新的投資渠道。據他介紹，目前國內居民的收入增長水平已經超過GDP的增長速度，大量的投資需求將是必然，但目前適合普通居民投資的產品有限，原因是專業化門檻過高，收益過低或風險太大，可投資產品品種有限與居民財富的增長之間的矛盾日益突出。銀國宏表示，居民追求專業化的理財是不正確的，應該尋求便捷的投資渠道，通過品種與方式的創新獲得收益。

　　銀國宏還認為，香港及國外的大部分地產上市公司，50%的物業收益來源于商業項目的租金收入，而在內地，大部分開發商的商業地產收入來源于銷售收入，相對于前者而言是很不成熟的。如果開發商只是簡單的自主經營，則會面臨市場極大變數的困境，就目前來看，幾乎沒有可以借鑒的成功案例。因此，如果地產類信托產品能在解決商業地產開發商資金回流難題的前提下，保證整個項目的獲利經營，從而帶來長期穩定的租金收益，將對開發商、投資人及整個行業非常有益。

　　風險提醒

　　不屬金融產品，尚存瑕疵

　　事實上，只要參與投資，就要承擔相應的風險。因此，無論是信托還是類信托產品，對于投資人而言都會有一定的風險。

　　孫飛認為，目前這種類信托產品不屬于金融產品，所以暫時不在銀監會的管轄范疇之內。他表示，在肯定這一創新產品的前提下，也要看到它還存在一些瑕疵，還有很多需要完善的地方。比如，信托產品所具有的財產隔離功能的優勢，類信托并不具備。

　　它仍然是屬于初級股權或產權投資形態，與金融投資的級別要低一些，而信托在金融投資形態中級別又是更高的，所以類信托要在短期內超越信托是不現實的。

　　要客觀甄別新產品的投資風險

　　另有業內人士透露，這種類信托產品的推出對于企業自身也存在著風險。因為按照傳統的操作方式，房地產界出現融資形式的創新，一般銀監會及有關政府機構會示意中房、中遠等國有大型房地產開發企業率先推出，對行業起到示范作用，到一定時期成熟之后，其他企業才可以跟進操作。否則，在沒有政府機構明確授意的情況下，發起創新者會顯得勢單力薄，難以形成氣候，從而存在的風險就需要投資人進行客觀的分析和甄別。

　　不要盲目追求低風險與高收益

　　銀國宏表示，居民應該切合自身需求有目地選擇，權衡類金融產品的收益與風險的切合點，不要盲目追求低風險與高收益。

　　同時，建委有關人士提醒投資者，要重視對所投資產品風險的評估，同時對項目開發商未來的經營走勢及未來四五年內北京市商業地產的發展進行理性分析，不要僅僅看到收益而貿然投資。、010-63190000