王小霞 2004年12月11日，中國商業零售業全面對外開放，越來越多的國際商家開始了進軍中國市場的步伐，從今年1月1日開始，跨國零售商已開始了在中國的全方位擴張。外資的到來在推動國內商業市場發展的同時，還使得本土商業開發者不得不重新制定競爭策略，這為2005年的商業地產帶來巨大商機。
2005商業地產分水嶺
筆者采訪的兩位地產老總表示，國際商家的擴張發展是2005年商業地產的一大新變化。據了解，全球第二大體育產品零售商和生產商法國迪卡儂公司已決定在2005年至2008年期間，將以華南為中心，把擴張重心放在北京為主的華北地區，2005年會在北京開18家4000至1萬平方米不等的概念店、標準店，并在華北地區建立巨大的商業網絡，同時兼顧向華西地區挺進；家樂福將在北京、上海、廣州和深圳等中心城市各開12家新店，同時計劃今年新開100家迪亞店及增開10至15家冠軍生鮮超市。
與此同時，中外基金的運用與否將在2005年見分曉。據了解，目前我國商業地產開發主要的資金來源是銀行信貸，商業地產多為長期租賃物業，開發企業的建設資金被大量沉淀，構建多元化的資金渠道，分散房地產金融風險，成為商業地產發展亟待解決的問題。有專家認為，在良好的市場前景下，中外基金是否能進入商業地產開發領域，將對2005年商業地產的開發產生重要影響。目前有消息稱，內地房地產信托基金有望在今年于海外上市，已經重新登記的50多家信托公司大多數都在研究相關問題，商業房地產商的退出問題、資金瓶頸問題已有望突破。可以說，2005年的商業地產發展將會是前所未有的迅速。
理性開發是長遠之道
有專業人士此前分析認為，2005年我國的商業地產開發市場將以理性為主基調，進入一個全新階段。其依據的理由在于，為了規避商業地產開發建設的風險，國家近年一直不斷實施政府調控措施，如提高對商業地產的信貸政策門檻等，而即將出臺的《城市商業網點規劃條例》將在一定程度上限制商業地產的盲目開發。
據了解，目前我國商業地產的開發仍然存在著不少弊端，其一是開發理念盲目，部分商業地產開發企業對項目定位不準確、開發的商業業態不清晰，無有序的招商管理計劃等，從而導致了地產項目的后續發展跟不上；其二，現有部分從事商業地產開發的企業多是搞住宅建設出身，前者以售出為終結，是一種明顯的短期業務；而后者則是通過租賃運營獲得長遠回報為目的，二者間的差異并沒有被企業決策者們所認清，同時影響了設計規劃直至后期的管理等諸多環節。
但弊端存在的同時，近兩年我國專事于大型商業地產開發的中介機構已迅速成長，一些商業地產項目也開始借鑒國際管理以及業態規劃等方面的經驗，商業地產逐漸與國際接軌。這其中中海首佳商業設計公司借鑒國際上的經驗，以本土化的國際型團隊創立了全程一體化專業協同服務的“Z模式”在業界耳目一新。北京中海首佳商業設計公司董事長王永福表示，“Z模式”就是商業設計全過程的服務，從一個項目的前期咨詢開始到初步設計、到商品的布局、到室內外環境的設計等等，還幫助地產商招商，實行一套全程的服務。據了解，兩年時間，成功地完成了30多個商業項目，其中10萬平方米以上的項目就有12項。
創新經營是必由之路
除了本地開發商，外來房地產企業似乎也已經瞄上了商業地產這塊大蛋糕，上海綠地集團董事長張玉良稱，計劃在2005年拿出十幾個億進軍北京的商業地產；而天津順馳創始人、融創集團董事長孫宏斌也表示他們在2005年將推出20萬平方米的商業地產項目。對于商業地產的逐漸火爆，專家認為，由于用于房地產開發的土地按政府規定如果尚未開發將予以收回。另外，2008年奧運會之前，北京的各類建設工程將暫告停止。房地產開發企業面臨著近兩年大量的住宅、寫字樓新盤集中上市、競爭加劇的壓力，以及企業對房地產市場中、長期投資的預期，部分發展商意識到，應該尋找新的機會，將資金從住宅、寫字樓的“大籃子”里分流出部分，放到新型商業物業、旅游物業、教育物業乃至文化娛樂產業中。而銷售價格高出住宅2至3倍的商業類物業自然是發展商的首選。
于2004年底投放市場，在商業地產項目中銷售業績不錯的“第三極”，其在業界走紅的方法更是給商業地產一個新的發展模式：創新。據該項目總經理歐陽旭介紹，第三極打破了房地產業的慣常經營做法，采用了投資與經營完全分離的管理模式，即將商場店中店產權只售給投資人，再以10年超長期限包租回來，由國際知名金牌物業管理公司COLLIERS對項目進行統一管理、統一招商、統一經營以及統一規劃，以此來保障業態規劃的全面實現和持續經營。
投資與經營分離的利好在于統一管理的模式下，投資者的經營風險大大削減，除了避免同質化經營所帶來的風險外，投資者無須承擔經營盈虧所帶來的風險。另外，長時間的包租期為投資者吃下了一顆定心丸，在投資期間，投資者可以擁有每年10％的固定投資率，10年后投資者即可收回全部投資成本。此外，統一的管理還使得投資者可以享受零空置期、零租期、零代理費以及零物業費、水電費等附加收益，預計投資者的總體投資回報率將高達269％。“商業地產最大的賣點就是投資回報率，客戶看重的是這一點，而開發商能把投資回報率提高，投資收回期縮短，也同時證明開發商的實力。”在上海被業界稱為“鋪王”的投資商吳昊這樣告訴筆者。
據北京市商委預計，在2005年北京人均商業面積可以達到0.9平方米，按照1400萬人口估計，商業總面積將為1260萬平方米。由于兩年前北京的商業人均面積還在0.7平方米左右，按此推算，今明兩年的商業地產年供應量都將超過100萬平方米。2005年，商業地產的機遇不言而喻。
《市場報》 (2005年01月25日 第二十五版)
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