目前，小區物管糾紛已成為業界最撓頭的事。盡管2004年9月1日國家出臺了有關商品住宅區的《物業管理條例》，但記者最近調查發現，由于在小區管理中缺乏明確的責任界定和具體操作細則，不同利益主體引發的磨擦和矛盾仍在增加。為此，有關專家建議應盡快完善有關法律法規。
撤換物管公司何以遭遇“執行難”
“小區物管公司收取的管理費每平方米1美元，高于同類小區幾倍,而服務卻沒跟上,業主們想撤換這家物業公司，可執行起來怎么這麼難?”北京涉外高檔住宅小區聚龍花園業主委員會主任李青原、法律顧問王楊等人向記者訴苦。
據介紹,位于北京使館區附近的聚龍花園有業主475戶，外籍人士占60％。2004年9月初，小區業主依法選舉成立了業主委員會，并受2/3以上業主的委托，通過公開招標且經房地局專家評標委員會評定，與一家新的物管企業簽訂了服務合同。9月中旬，原物管公司為阻止新物管企業進入小區，以“為維護居民安全”為由，組織了身著迷彩服、頭戴鋼盔、手持電警棍約50人的“武裝防暴隊”在園內巡邏，使業主受到驚擾。
聚龍花園原物管公司有關人員在表明自己的理由時說，因為他們與物業管理委員會簽訂的合同還沒到期，加上公司前期已為此投入了一筆資金，因而他們要“維護自己的合法權益。”目前，經北京東城區國土房管部門調解無效，聚龍花園業主委員會已向區法院提出訴訟，要求強制執行。
“我認為，聚龍花園業主委員會的成立及對小區物管的更換應該都是合法的�！睎|城區國土房管局副局長趙廷江對此事表明自已看法。他強調，商品住宅區的管理是一個新生事物，由于缺乏較細的法規依據，現在小區產生的矛盾主要是靠調解。盡管他們是主管部門但沒有執法權，只有協調、指導和監督的職責，所以對一些糾紛調解不成只能要求雙方到法院起訴。
私人領域與公共場所該如何界定
“現在我們老人沒別的奢望，只要有個活動場所就行了！”北京王府花園老年大學英語班班長張榮華無奈地對記者說。因為物管公司將業主俱樂部和老年大學活動場所改作辦公室，王府花園的部分老年業主近期已多次到政府有關部門上訪、投訴。
說起王府花園老年大學，74歲的學員裴賢實有些激動：“小區公共場所的使用應該由全體業主做主，不能只是物業說了算！”據她講，老年大學開辦已經7年多了，有100多位學員，周一到周五都有音樂、鋼琴、國畫、書法、舞蹈、英語等課程。2004年7月，物管公司強行砸門破鎖，將圖書、衣物、音響、器具等都搬走了。
而該小區開發管理公司一位負責人在電話中向記者解釋說：“公共設施是指業主買樓時公攤的面積，業主俱樂部所在的樓宇是公司職工活動的地方。由于老人的活動影響了職工正常辦公，所以公司想把俱樂部另搬地方�！�
北京市建委物業處處長劉剛分析此事時說，目前對業主、業主委員會、業主大會的法律地位、權利和義務沒有清晰界定，由于責權不明導致管理缺位，造成現在小區業主私人領域與公共場所的使用界定等許多矛盾難以解決。
小區安全，物管公司能一肩挑嗎
日前，已塵埃落定的香港鳳凰衛視董事局原副主席周一男及向永進等5人被殺案又起余波。案中被害人向永進的父親向文兵狀告其女生前所住花園的物管公司疏于管理，導致慘案發生，向該公司索賠120萬元。
2004年4月10日晚，兩名歹徒潛進上海市閔行區某小區的一幢別墅，用尖刀將住宅內的一位82歲的老人殘忍殺害，盜走部分財物及存折等。直至次日清晨，老人的兒子回家取物品時，才發現老人被害，而在期間長達10余個小時中，小區保安人員竟完全不知有案件發生。
據記者了解，北京、上海、廣州、深圳等城市都曾發生過高檔小區業主被搶被殺的重大刑事案件。這些惡性案件的一個共同之處是物管部門沒有認真履行保安職責，如沒有聘用經過專業培訓的保安人員，對小區進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區進行巡邏等。
物管公司在小區安全中應當承擔什么責任？廣東群立弘律師事務所主任律師謝子奇說，物管公司提供的保安服務在《物業管理條例》中已改為“公共秩序維護”。言下之意：物管公司只負責維護公共秩序，并不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發生，只能是最大限度地去預防以及發生案件后的及時救助等，因此物管公司不對業主人身和財產負有特定看管義務，保安不是保鏢，也不是保險。
廣州市物業管理協會秘書長謝凱在接受記者采訪時說，之所以出現眾多小區安全方面的糾紛，主要是物管公司和業主在對“保安”理解上有差異。從香港傳入內地的“24小時保安”概念，按照物管公司的理解，是指物管公司提供24小時的巡邏站崗服務，而很多業主將其理解為提供24小時的安全保證。
業主能以欠費表示對物管不滿嗎
居住在京北天通苑小區的李大媽近日成了物管公司的追債對象，對此李大媽也有自己的一套理論：“我家樓上的住戶天天音響放得特別晚，吵得我們根本沒法睡覺，物業公司也管不了，憑什么還來找我們要物業管理費？”
記者調查發現，在這些小區中，業主欠費的問題十分突出，許多小區每年50％的費用都收不上來。欠費的原因也很多，諸如物業公司收費標準不明、管理服務質量差、公共設施占用太多等。聚龍花園、王府花園的業主就向記者反映：業主不應對物管公司要求過高，但不是意味可以原諒一些物管公司的服務不到位。對此，劉剛就“李大媽欠費”案分析說，樓上業主影響到樓下業主的生活，完全是私權的糾紛，但業主往往把矛盾轉嫁給物管公司。
北京城市開發集團物業部工作人員王世良提出，物業管理公司作為企業，需要成本的投入，而物管與其他商品不一樣，它是“量入為出”，物業管理服務費入不敷出也是物管工作不能盡如人意的一個因素。
一位不愿透露姓名的物業公司經理則提醒說：“北京的房地產業發展只有十年左右的時間，多數小區比較新，不需要大的維護。可我們應該提前考慮到十年二十年后，新小區變成了老小區，小區各方面維護可是一筆大的開銷，而這些錢對于目前只能維持正常運轉的物管公司來說很難拿出，而如果按政策規定全部向業主收取，又將引發新的矛盾�！�
業界人士的建議能為物管糾紛“解套”嗎
有數字顯示，截止到去年底，北京市共有商品居民住宅小區2322個，物業管理企業2400家，共組建由業主、所有權人、產權單位、派出所、居委會的相關人員共同參與的物業管理委員會560個。
記者在采訪中，很多業界人士針對目前住宅小區物管實踐中遇到的大量問題提出建議：
政府亟需出臺相應的法規操作細則。
清華大學房地產研究所副所長季如進認為，小區物業管理的發展與我國政治體制改革、民主進程是相適應的。國家已出臺的《物業管理條例》和即將出臺的《物權法》不可能解決實際工作中的所有問題，而實踐中大量問題需要依法處理，建議相關部門和地方政府盡快出臺相應的操作細則。
北京市法學會副會長李公田提出，業主委員會是一種新的社會形態，目前各小區成立業主委員會沒有統一的標準，不好界定操作，政府可在法律允許的范圍內做文章，比如對人員、資質達不到要求的不予備案。對已成立的小區業主委員會，政府應一家一家予以扶植，并制定一套規則標準，做細致的約束指導。
北京市建委小區辦副主任鄒勁松認為，制定管理細則要堅持三個原則：一是規范物業企業；二是正確處理公權、私權關系，公權適當介入私權有利于矛盾的解決。如英國政府就有最終裁決權，并不是一個問題久拖不決；三是走中國特色的道路，業主委員會的發展壯大規范運作最終離不開居委會的指導監督。
中國物業管理協會副秘書長陳偉認為，政府目前最典型的管理方式是事后告知性備案，但這種備案方式無法確認業主委員會的合法性，政府對業主委員會可以實行“兩個告知，三個公示”的管理方式，希望能在法規中明確。
進一步明確各相關單位的責權利關系，把物業管理納入社區管理，充分發揮基層組織的作用。
全國人大法工委民法室主任河山說，國務院《物業管理條例》第二十條規定“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。”但這里的“指導和監督”并沒有從根本上確定業主委員會、業主大會的組織性質，也無法解決實際工作中的問題。他認為，業主委員會不能獨立存在，應服從于社區居委會的領導，可以在社區居委會下設一個業主委員會，業主委員會作為居委會的下屬單位存在。
北京市東城區國土房管局副局長趙廷江建議，政策制定部門應盡快組織專家學者和管理者對此問題進行研討，通過法規形式進一步明確、界定各方權限，如業委會的法律地位、業主大會的公平性怎么顯示等。他說，應把業主委員會納入街道辦事處和小區居委會管理中，或在一些小區成立“協調管理委員會”，各個與小區管理有關的單位和部門都是其成員，協調處理日常事務。
季如進提議，政府應組織培訓一些業主委員會主任，加強他們對自己責權利的認識，這樣可有效避免業主過渡維權。 聚龍花園原物管公司在新物管公司進入后，仍身著迷彩服、頭戴鋼盔、手持電警棍在園內巡邏（來源：經濟參考報）
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