由于土地公示制度缺位，開發商普遍存在儲備土地以防“斷頓”心理
據估計，今年土地供應以原有項目的后期建設及“8·31”過關土地為主 從2004年土地政策出臺的頻率來看，土地政策儼然成為一個重要的宏觀調控手段，政策導向給今年北京的土地供應量帶來許多不明確因素。實習記者周曉東攝
「現狀」
開發商對全年土地供應情況缺乏了解
2004年12月15日，通州“梨園鎮小稿村國有土地使用權”公開招標出讓在該區亞太花園酒店舉行。這塊規劃建筑面積僅為13萬平方米的土地吸引了眾多的在通州區域進行土地開發的開發商，正在尋找新開發土地的北京宏濟創業房地產有限公司副總經理毛炳輝也參與了這次公開招標。
“事實上我們更希望找到一塊建筑面積在20萬平方米以上的土地進行開發，參加這次招標完全是從土地儲備的角度出發，因為我們在通州開發的項目在2005年基本可以售罄”，毛炳輝事后這樣告訴記者。
其實從2004年8月份，毛炳輝就為土地儲備開始與各個擁有土地開發權的土地商進行洽談，他甚至還到延慶考察過土地，但是這些土地與毛炳輝的需求總有一些差距。“事實上，從‘8·31’土地大限以后就開始執行真正意義上的土地出讓招標、拍賣、掛牌透明運作，開發商大量儲備土地顯得意義不大了，只要有實力，可以隨時通過市場拿地，但是目前開發商對京城全年的土地供應情況還缺乏了解，以后的土地供應情況不是很明朗，從企業發展戰略的角度來考慮，更多的開發商對土地的儲備還是體現于一種防患于未然的心態。”
中原地產總經理李文杰分析現在開發商這種土地需求的心態時說。
華遠地產總裁任志強認為，“一個運作良好的房地產公司，對市場一定會有一個完整的預期量計劃。當它不知道下一步能有多少土地供應時，就會把大量資金提前投入到土地資源儲備當中，否則就會出現飽餓不均現象，甚至有可能斷頓。”
顯然在這些房地產企業頻繁尋找土地的表象下，我們可以看到的是目前京城房地產企業對未來土地供應量擔憂且無奈的選擇。
「預測」
“8·31”過關土地將于下半年入市
在2004年歲末的一次京城房地產論壇上，有開發商忐忑不安地問：“現在國家對土地控制這么緊，京城目前實際的土地儲備量的多少也無人知曉，2005年京城的土地夠用嗎？”此問一出，談笑風生的各路地產大腕頓時都面無表情，會場一片肅靜。
任志強在2005年1月16日舉行的“2005宏觀經濟引導力”論壇上的發言更是引起軒然大波。他在發言中認為，所有統計數字都預示2005年可能會在某一時段出現土地饑荒，從而產生房地產供應的饑荒，2005年土地供應會出現更嚴重的不足，供應量的持續下降將使房價惡性增長，任志強的觀點將京城房地產開發商對2005年京城土地供應量擔憂的恐慌推上了高潮。
由北京大學不動產研究鑒定中心和偉業顧問等三家機構共同完成的2005年京城土地供應計劃正在進行當中，由于他們與政府簽署了保密協議，婉言謝絕了記者對有關內容的采訪，2005年京城土地供應計劃中的內容至少在目前還無從得知。
“據估計，2005年進入開發市場的土地供應主要包括以前延續下來的項目以及‘8·31’土地大限過關后的土地。”毛炳輝說，按照房地產開發的流程時間來看，從獲得土地到進行房地產項目的開發一般要經過6-10個月的時間，從今年下半年后，將會出現大量過關土地入市開發的局面。據統計，通過“8·31”土地大限的可繼續協議出讓的經營性項目用地項目共288個，土地面積2472.2萬平方米，規劃建筑面積4353.4萬平方米。
「出路」
盡快建立土地供應公示制度
“其實2005年京城可以供應的土地數量也是有跡可尋的，主要是這些土地通過何種方式，在什么階段釋放出來。”北京國際投資發展有限公司總裁杜猛這樣說。也就是說，即使開發商對整體土地供應數量有數可算，但目前最需要明確的仍然是2005年京城土地供應的數量和投放市場的時間表。任志強說：“不管國家采用怎樣的土地審批和管理方式，市場最關心的是有多少土地可以使用。對市場影響最大的最終還是供求關系。”
“從去年公開交易的土地數量來看，北京市土地儲備中心的土地儲備量還是非常有限的。”一位業內人士這樣認為。從目前的實際情況來看，2005年京城土地總量供給的壓力就更大了，尤其是目前各企業手中的用地儲備嚴重不平衡，一些開發企業手中的土地較多，而另外一些企業手中的土地已不能滿足開發能力，也有一些企業面臨無米下鍋的斷糧局面。
“很多開發商最大的感覺是心里沒底，對今年乃至未來的土地供應計劃知之甚少”，李文杰認為，這主要是因為國內目前缺乏土地公示制度而造成的。拿香港的情況來說，對于土地公共拍賣的整體情況，政府有關部門會提前三個月至一年公開具體土地拍賣的數量及土地的相關資料。開發商可以根據公告來安排企業年度的土地儲備計劃，有計劃地調配資金，與此同時，政府也可以更好地進行土地控制，但目前北京可能無法在短期內徹底貫徹土地公示制度，因此開發商有種種悲觀言論也就顯得合情合理了。
政策分析
盤活存量有望帶來近億平米土地
如果政府重點項目用地、危改項目用地等存量土地被納入土地儲備，就會有大約9000多萬平方米的土地進入市場
2004年12月2日，國土資源部下文要求全國各地進行存量建設用地情況專項調查，打算通過盤活存量土地來改變目前土地供應相對不足的現實情況。當時遠在深圳的毛炳輝接到記者電話時興奮地說“這是開發商的希望，絕對是一個大好消息。”
而據此前北京市國土資源局公布的數字，北京登記的歷史遺留項目共有1091宗，規劃建筑面積約2.02億平方米。其中共有560宗項目允許以協議出讓，總計建筑面積約為1.3億平方米。有專家指出，按照每年京城3000萬平方米的供應量計算的話，這些土地就完全可以供應到2008年。
顯然，按照這樣的方式進行計算的話，在未來的幾年中，京城土地的供應量仍然是充足的。
“關鍵的問題是如何盡快把這些可以繼續出讓的土地通過一定的方式釋放出來。”毛炳輝表示，2004年12月17日北京市國土資源局對這些土地的處置進行了明確的規定：“在符合土地供應計劃、拆遷計劃的前提下，通過招牌拍掛的方式進行公開出讓。”
同時對于政府重點項目用地、危改項目用地、工業企業搬遷改造騰退土地等要優先保障；而軌道交通沿線、重點區域、工業企業搬遷改造騰退等范圍的土地，依據北京城市總體規劃發展的需要和社會公共利益的要求納入政府土地儲備。
“這些土地如果在今年順利通過土地儲備中心進行招拍掛的方式公開出讓，就會有大約9000多萬平方米的土地進入市場。”毛炳輝這樣說。
政府聯手國企清查開發商囤積土地
市土地儲備中心正聯合天鴻、首創、城建等國有大開發商做土地清理工作，囤積在開發商手中的土地會成為此次清查的重點
國土資源部部長孫文盛在2004年早些時候曾經透露，據不完全統計，全國已出讓但未建設的土地約有170萬畝，其中囤積在開發商手中的土地約70萬畝。而中國土地學會理事長鄒玉川則認為，全國170萬畝的土地儲備量，僅僅是土地系統內部統計的儲備量，其中諸如企業改制、城中村改造、市區周圍的路邊店改造，以及通過土地整理騰出的建設用地，都有相當大的用地空間。
“顯然這是在進一步盤活可以利用的土地，即使按照現有地根緊縮的政策執行，嚴格控制建設土地增量尤其是限制農用地轉征，如果現有土地存量能夠盤活起來，也基本可以滿足房地產市場的土地需要。”杜猛指出目前國家正在通過各種有效的手段開始盤活這些存量用地。
據悉目前北京市土地儲備中心正在聯合天鴻、首創、城建等具有實力的國有大開發商做土地清理工作，顯然那些囤積在開發商手中的土地也會成為此次清查的重點，這些清查出來的土地經過招拍掛的方式可以在2005年直接進入京城土地的供應市場。“空置存量建設用地具體數量多少目前無法估計，但是數量絕對是非常大的。”一位知情人士這樣表述。
今后國家將繼續嚴格對土地的控制已經在眾多業內人士之間達成了共識。杜猛指出，從目前各種土地政策的不斷緊縮來看，未來土地政策的大方向將越來越嚴，國家通過土地供給來引導需求的意志也將進一步明顯，同時國家將繼續利用適當控制土地供應增量、盤活閑置土地、集約用地等手段調控市場經濟的發展，調節房地產開發的結構和房價。
市場回顧
土地政策頻出導致新開工面積銳減
從2004年土地政策出臺的頻率來看，土地政策儼然成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控的手段。國有土地的管理職能發生變化，由一般的土地供應管理職能上升到宏觀調控的高度。2004年下半年以來，全國土地購置面積和開發面積增幅均呈大幅下降之勢，有些地區還出現過負增長。而據北京市副市長劉志華介紹，北京到2004年為止，用地的指標已經用到了2010年，在新公布的規劃中，北京市已明確指出城市用地規模不能再擴大。
北京市統計局的統計數據顯示，2004年前11個月京城房地產新開工商品房屋面積為2362.29萬平方米，比2003年同期下降了13.7%，其中住宅類產品新開工面積為1751.2萬平方米，比2003年同期下降了13.3%.“2004年新開工的商品房面積比上年同期減少，主要是受到一系列國家關于土地宏觀調控政策的影響。”李文杰分析說，京城2004年前8個月新開工的商品房面積為1659.4萬平方米，比2003年同期下降了4.2%，顯然從9月份開始京城商品房新開工的面積數量就呈現出逐步遞減的趨勢，到了11月份，新開商品房樓盤僅僅為5個。
事實上2004年新開工的商品房大部分還是以協議出讓的土地為主，按照每年3000萬平方米的新開工商品房面積計算，通過公開出讓的土地所占新開工面積的比例均在10%左右。2002年2月28日原北京市國土房管局土地交易市場掛牌，當年通過招標、拍賣、掛牌方式公開出讓國有土地使用權46宗，建筑面積為425.6萬平方米。2003年共組織了58宗土地進入公開交易，成交49宗，建筑面積為349萬平方米。
本版采寫/本報記者張學冬、010－63190000
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