業(yè)界稱每年需三千萬平米以上土地，放量過緩迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)向隱性市場
為加快放量速度，任志強(qiáng)建議政府允許社會力量介入土地一級開發(fā)
北京近期公開掛牌出讓的僅有七塊土地，而且大多為危改、服務(wù)設(shè)施和配套用地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)商的開發(fā)需求。不少開發(fā)商轉(zhuǎn)向隱性市場尋求土地，但過高的價格又讓中小開發(fā)商頗感窘迫。在此背景下，北京市國土資源局局長安家盛透露，今年北京市的土地計劃尚在制定中，整體供應(yīng)應(yīng)該不成問題。但開發(fā)商仍普遍認(rèn)為，具體供應(yīng)數(shù)量的不明朗增加了今年北京房地產(chǎn)市場的變數(shù)。 業(yè)界認(rèn)為，按照目前的這種土地供應(yīng)速度，隨著土地需求群體的增大，北京今年土地市場的競爭會進(jìn)一步加劇。
公開渠道供應(yīng)不足
目前公開交易的土地僅七塊，總面積僅149145平方米，而且危改、服務(wù)設(shè)施和配套用地又占了相當(dāng)一部分，很難滿足開發(fā)商的開發(fā)需求
北京萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理周衛(wèi)軍案頭上擺了一疊關(guān)于土地情況的分析報告，“北京萬科今年最重要的工作之一就是拿地，但目前北京市土地交易市場正在公開出售的七塊地當(dāng)中，沒有一塊適合萬科開發(fā)的，這無形中增加了萬科拿地的難度，應(yīng)該說，土地供應(yīng)渠道狹窄的確給北京開發(fā)商帶來了不少困難。”周衛(wèi)軍向記者表示。
據(jù)記者了解，目前北京市國土資源局土地交易市場正在交易的土地僅七塊，地塊建設(shè)面積最大的是昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村大街394號商業(yè)金融用地，建設(shè)面積是85944.93平方米，建設(shè)面積最小的是海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)Ⅰ－3號綜合科技貿(mào)易用地，建設(shè)面積才4401.53平方米。據(jù)計算，這7塊地建設(shè)面積加起來才有149145平方米，而且大部分地塊面積較小，危改、服務(wù)設(shè)施和配套用地又占了相當(dāng)一部分，很難滿足開發(fā)商的要求。
北京嘉源置業(yè)投資有限公司項目總經(jīng)理張玉生在接受記者采訪時也表示，目前北京土地供應(yīng)緊缺甚至已經(jīng)影響到邊緣城區(qū)，以亦莊為例，目前亦莊可開發(fā)的地塊均在馬駒橋鎮(zhèn)附近，而這近百萬平方米的土地成為了諸多開發(fā)商爭奪的重地，很多在城區(qū)拿不到地的開發(fā)商都把眼光放到了這里。張玉生向記者透露，目前已有近50萬平方米土地“名花有主”，而剩下的50萬平方米更是成為了香餑餑。
張玉生在接受記者采訪時表示，“按照正常開發(fā)速度估算，北京一年的土地交易量至少要在三千萬平方米以上，目前百余萬平方米的土地放量根本滿足不了開發(fā)商的需求。在這種情況下，開發(fā)商不得不把目光投向隱性土地交易市場”。
隱性市場交易熱鬧
“我每個月都會接到四五十個電話，要求和萬科進(jìn)行土地交易，目前我們已經(jīng)看好了五塊地，正準(zhǔn)備簽訂協(xié)議�！�
與土地公開市場交易平淡不同，目前北京的隱性土地交易市場異常活躍。周衛(wèi)軍表示，現(xiàn)在萬科主要還是從隱性土地交易市場拿地�！拔颐總�月都會接到四五十個電話，要求和萬科進(jìn)行土地交易，目前我們已經(jīng)看好了五塊地，正準(zhǔn)備簽訂協(xié)議。”據(jù)了解，由于目前土地供應(yīng)渠道狹窄，而且所供應(yīng)地塊又難以滿足新開發(fā)要求，因此有不少外地開發(fā)商都是通過與本地企業(yè)合作、買斷開發(fā)權(quán)，或共同成立開發(fā)公司等形式滿足自己項目發(fā)展的需要。
新華聯(lián)集團(tuán)副總裁方明理表示，他們剛拿了四塊地，一塊在朝陽區(qū)十里堡，另一塊在酒仙橋電子城核心區(qū)，還有兩塊出于商業(yè)目的不便透露，但基本上都是通過收購項目公司拿到的地，對方交了土地出讓金，沒法做下去了，只好連公司帶地塊都賣出去。方明理表示，和目前土地儲備中心公開交易的土地相比，這些地塊不僅位置特別好，而且前期已經(jīng)做了大量工作，從某種程度上來說，這種收購方式會大大縮短開發(fā)的時間成本和交易成本。
但是采訪中記者發(fā)現(xiàn)，隱性土地交易市場同樣存在問題———土地價格過高。北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理朱曉東告訴記者，他們在東四環(huán)打算拿一塊地，當(dāng)時計算下來土地的價格就已經(jīng)近7000元/平方米，但是該地段的房屋均價是6900元/平方米到7300元/平方米。如此高的土地價格，開發(fā)商很難操作�！耙簿褪钦f，公開交易市場拿不到好地，而隱性交易市場又大部分是貴地，對于中小開發(fā)商來說，目前的土地供應(yīng)情況非常不理想。”朱曉東表示。
為了避免出現(xiàn)這種被動局面，周衛(wèi)軍提供了一種新的思路。他向記者透露，萬科一方面從隱性土地市場拿地，同時也有意識地參與土地方的前期運作，比如對有意向的地塊，有意識地協(xié)助規(guī)劃，必要時甚至提供資金支持，加快其公開上市的速度，為自己將來競買到這塊土地創(chuàng)造先機(jī)。
今年土地供應(yīng)堪憂
“如果不改變目前的供給方式和供給總量，明后年面臨的問題就不是房地產(chǎn)增長過熱，而是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致的如房價飆升等一系列問題。”
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，自從土地供給方式改變之后，統(tǒng)計數(shù)字給出的市場信息是，新的土地供給辦法使土地的供給總量在急速下降，而價格在供求關(guān)系被扭曲之后急速上升。因此市場中的預(yù)期是土地只會供給偏緊并非供不應(yīng)求。北京去年前三個季度土地的購置量同比僅增長了2.6％，其中還有70％屬于協(xié)議出讓，如果100％變成招拍掛方式供給時，土地購置量將會大幅下降并成為負(fù)增長，2005年土地供應(yīng)情況堪憂。
任志強(qiáng)還表示，由于土地供應(yīng)緊縮，北京已變成了新開工的負(fù)增長，并且負(fù)增長的幅度在不斷加大，可想而知土地供給總量對市場未來的影響是巨大的。而且這一影響會在明年甚至更長的一段時間內(nèi)顯現(xiàn)。如果不改變目前的供給方式和供給總量，明后年面臨的問題就不是增長過熱而是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致的如房價飆升等一系列問題�！澳壳皝砜�，8·31土地大限之后，土地由原來幾百家開發(fā)商供應(yīng)轉(zhuǎn)向政府一家供應(yīng)，口子一下子縮緊，不可避免地會出現(xiàn)大量開發(fā)需求無法滿足的情況”，他強(qiáng)調(diào)。
現(xiàn)狀分析
今年城區(qū)土地供應(yīng)量不會太大
工廠土地所剩無幾、舊城保護(hù)力度加大和農(nóng)用地轉(zhuǎn)國有土地審批變難，城區(qū)土地存在供應(yīng)不足隱憂
北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理朱曉東分析，北京的供地源頭不外乎有三類：第一類是舊城改造，第二類是工廠搬遷，還有一類就是農(nóng)業(yè)用地變成國有土地。從目前這幾類土地來看，北京未來土地供應(yīng)確實存在不足。首先從工廠搬遷來看，北京有很多項目用地都是一些工廠的舊址，比如現(xiàn)代城占用的是二鍋頭酒廠的地塊，而富力城占用的則是化工廠、起重機(jī)廠等五個工廠的地盤。但是目前北京內(nèi)城的工廠已經(jīng)都搬遷得差不多了，這類工廠土地所剩無幾。
第二塊是舊城改造，目前政府對舊城的保護(hù)力度很大，由此清理出大量可開發(fā)地塊的可能性非常小，再加上這類土地的拆遷難度非常大，新的拆遷政策使得這類土地的清理供應(yīng)放緩�！爸劣谵r(nóng)轉(zhuǎn)地塊，倒還是仍有一些空間，可政府的口子一直很緊，2004年還凍結(jié)了半年，現(xiàn)在雖說是解凍了，但是審批的難度再度加大。從種種跡象來看，2005年北京城區(qū)可供應(yīng)土地資源確實不多�！敝鞎詵|表示。
北京先鋒基業(yè)投資顧問有限公司總經(jīng)理孟偉也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)利潤空間大概在20%，和其他產(chǎn)業(yè)相比這一數(shù)字相當(dāng)有誘惑力，因此吸引了大量的外資、外地、外圍企業(yè)進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場，比如聯(lián)想、國美電器等都陸續(xù)加入了競爭的行列，“按照目前的這種土地供應(yīng)速度，隨著需要土地群體的增大，北京今年土地市場的競爭會進(jìn)一步加劇�！�
政府聲音
土地計劃將于月底上報市政府
去年光農(nóng)轉(zhuǎn)用地就有3600公頃，而存量土地比農(nóng)轉(zhuǎn)用地的量還要大很多，土地供應(yīng)應(yīng)該不成問題
在開發(fā)商聲聲告急的情況下，政府究竟會不會調(diào)整今年的土地供應(yīng)計劃成為了開發(fā)商最關(guān)心的問題。為此，記者在1月19日采訪了北京市國土資源局局長安家盛，安家盛向記者透露，北京市今年的土地利用計劃將于1月末上報北京市政府，由于新的土地供應(yīng)計劃正在編制過程，目前不方便透露更多的信息。但安家盛表示，去年光農(nóng)轉(zhuǎn)用地就有3600公頃，而存量土地比農(nóng)轉(zhuǎn)用地的量還要大很多，因此土地供應(yīng)應(yīng)該是不成問題，今年市政府還會考慮對市場給予適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。
與此同時，北京市國土資源局一位不愿意透露姓名的官員向記者表示，他們并不認(rèn)為北京目前存在缺地的現(xiàn)象，“目前北京的土地量肯定是充足的，只是投放市場的情況不同而已�，F(xiàn)在規(guī)定上市土地必須是熟地，由于目前人力物力所限，大量收購?fù)恋剡�需要一定的時間。針對目前開發(fā)商缺地開發(fā)的情況，政府會根據(jù)實際的情況，進(jìn)行宏觀調(diào)控�？傮w來說，優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)該得到最大程度的利用。”該名官員表示。
對此，任志強(qiáng)提出建議，希望政府能夠允許社會力量介入土地一級開發(fā)，借助外力來進(jìn)行土地收購和儲備。
觀點交鋒·資金
開發(fā)商應(yīng)盡快加速資金回籠
北京嘉源置業(yè)投資有限公司項目總經(jīng)理張玉生：在目前土地供應(yīng)吃緊的情況下，開發(fā)商要加速資金回籠。
合理控制收購成本，縮短土地儲備周期，加強(qiáng)資金流動，可以減少成本的投入。開發(fā)商應(yīng)該盡快調(diào)整原來的運作周期，比如說前期階段，原來的正常工作時間一般是八個月到一年，開發(fā)進(jìn)度加快后，用三四個月時間就能做完，通過縮減周期來節(jié)約資金是當(dāng)務(wù)之急。
盲目提速容易導(dǎo)致不良后果
北京萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理周衛(wèi)軍：在力所能及的情況下，企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏，加速資金周轉(zhuǎn)當(dāng)然是有利的。但目前這種短期項目開發(fā)速度的提高可能更多來自8·31的壓力。單純?yōu)闈M足招拍掛的資金需求，不一定能帶來開發(fā)速度的良性運轉(zhuǎn)。因為開發(fā)速度的提高有賴于企業(yè)的運作能力，尤其現(xiàn)在消費者的鑒別能力不斷上升，那種不顧自身操作能力，盲目甚至違規(guī)加快開發(fā)節(jié)奏的企業(yè)，最終將受到市場的懲罰。單純?yōu)榱嘶鼗\資金而加快節(jié)奏，嚴(yán)格來說是有問題的。
觀點交鋒·土地
存量土地仍然大有潛力可挖
北京萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理周衛(wèi)軍：隨著房地產(chǎn)金融的收緊，土地門檻的提高，北京市場的土地購置和開發(fā)確實有所下降。但土地是否供應(yīng)不足，要看最終市場的供需情況，市場可用土地也包括存量土地，不能僅僅因為新開發(fā)土地供應(yīng)不多，就得出土地供應(yīng)不足的結(jié)論。近年來開發(fā)商通過協(xié)議方式獲得的土地在1億平方米以上，8·31以后過關(guān)的項目就有288個，面積達(dá)2500萬平方米，存量土地有很大潛力可挖，北京土地市場的前景是看好的。
開發(fā)商已失去周期調(diào)節(jié)能力
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：實際的土地供給并不等于市場的房屋供給。土地從購置至開發(fā)要有一個周期，從招拍掛到實際拿地有周期、從土地完成規(guī)劃到投入生產(chǎn)還有個周期、從開工到竣工同樣有個周期，幾個周期的時間占用會以遞增效應(yīng)反映在土地供求關(guān)系上。所謂土地儲備就是要預(yù)先解決周期問題，在目前這種供應(yīng)情況下，開發(fā)商失去了自我調(diào)節(jié)周期的能力，實際上等于市場的房屋供給也失去了平衡調(diào)節(jié)能力，后果會比較嚴(yán)重。
本版采寫/本報記者吳�；ū景鏀z影/實習(xí)記者周曉東、010－63190000
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