從開發商拿地到銷售通常會間隔一至三年，無形中使住宅土地使用權年限受損
70年后，房子隨土地被收走的可獲國家補償，否則可重新辦理土地使用權出讓手續
除了銷售不暢的尾房、空置房外，一些新建商品房的開發土地實際上也已閑置了許多年，購房者買了這樣的房子，其土地使用權年限已不足70年。而70年后，我們的房子又該如何處理？是被收回，還是有別的辦法，業內對此看法不一。 土地使用權年限是影響房屋評估價值的一個重要因素。實習記者周曉東攝
「受“損”調查」
空置房住宅土地使用年限更少
70年年限是從開發商拿到土地使用權證算起，項目從開發到銷售通常會間隔1至3年，這也就意味著住宅的土地使用年限減少了
根據相關規定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發商起開始計算，70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限。目前國家土地制度是以出讓為主，即國家以出讓的方式轉讓后，土地就進入市場流通。一般商品住宅從開發到銷售，周期通常為1至3年。這也就是說，當購房者變為業主時，其擁有的有效住宅土地使用權根本無法達到70年之久。而很多時候，開發商由于受到資金不到位、周轉資金匱乏、相關證件未辦理齊全等因素的困擾，整個開發銷售周期還將延長。倘若購房者購買之前，房屋已擱置了一段時間，買房人損失的土地分攤使用年限就更多了。
北京市建委公布的房地產信息顯示，2004年北京市空置一年以上的商品房共計299.3萬平方米。天鴻集團尾房超市提供信息顯示，天鴻尾房超市目前對存量房的消化每年大約可達到200-300套，每套房產價格在20萬-150萬元之間不等，這些存量房多是空置3-10年的商品房，空置在5年以上的商品房幾乎占到了60%.眼下，該集團對存量房的消化已成主業務。據該集團部門經理葛懷恩介紹，北京市專門做存量房業務的代理行極少，天鴻在這一領域的業務有繼續拓展的趨勢，從目前該集團業務量來看，空置房銷售面積只占北京空置房面積的2%—3%.記者從多方了解中獲知，在目前存量房交易過程中，買家對所購商品房的土地使用年限提出異議者甚少。葛懷恩對此分析認為，由于存量房本身就比在售商品房便宜，在價格上占有優勢，通常為現售商品房價的85%-90%，類似于二手房，所以很少有人對房屋土地使用年限“較真兒”。
法律界人士在接受采訪時普遍表示，目前這一問題的市場反應尚不明顯。北京漢卓律師事務所律師秦兵稱，因土地使用權使用年限而產生的咨詢或投訴雖然有，但比較少。一方面是消費者法律意識的薄弱，另一方面還亟待出臺相關的強制性規定。
「損失承擔」
立項變更造成業主損失開發商須負責
需由土地管理部門代表國家重新與開發單位簽訂土地出讓合同
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。
據了解，立項變更至少造成土地開發周期延長，使業主的“使用權”因此“縮小”。北京市英島律師事務所副主任鄧澤敏向記者解釋，公民和單位對于土地的使用可以通過劃撥、出讓、轉讓的方式取得土地使用權；集體所有土地向本集體組織成員轉讓時，必須先通過征用手續轉為國有土地。國有土地使用權自劃撥或出讓開始計算使用期限，而土地使用權應隨地上房地產一并轉移。
“如果立項發生變更的原因是由開發商引起的，那么損失的利益，自然應由開發商來承擔。”秦兵表示。如果項目運作中途出現立項變更，比如由住宅變商用，則要由土地管理部門代表國家重新與開發單位簽訂土地出讓合同，或簽訂變更用途的原土地出讓合同補充協議。年限應以重新簽訂的土地出讓合同或變更用途的補充協議中的約定日期為準。
“如果能將存量房視為類似于二手房的物業進行投資，是比較明智的想法�！备饝讯髡J為，買房者購買存量房主要是為了投資，在與開發商談判房價時，更多的只能依靠自己的判斷去衡量物業折舊、土地使用年限損失等決定房價的相關因素，通常很難在房價上占到“便宜”。另外，他還指出，買房者在注意到土地使用年限上無形中缺失了一部分的同時，也應考慮土地價格上漲等因素，這樣一來，即使開發商能為前期土地使用承擔責任，在經濟利益上會讓利消費者，但土地價格、住房價格與供求之間的波動都有可能再次影響到房價。
「解決途徑」
透明市場行情健全評估機制
土地使用權年限是影響房屋評估價值的一個重要因素，但目前法律對此尚存空白
北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春同時指出，在這一情況上，政府目前無法強行干涉，而若強行干涉也未必利于市場的良性發展。眼下，較為可行的辦法是，政府加強信息的公開和及時性，給消費者一些有針對意義的參考指標，使其對特定區域的住宅售價、開發量以及不同時期開發項目的市場行情，都能做到詳細的了解和認知，然后再通過這些參考信息指導購房，在必要的情況下以此為導向與銷售方交涉談判。另外，還應該健全市場評估機構，適當拓展其業務范圍，特別是咨詢業務。就目前來看，評估、中介、法律等相關途徑較高的收費標準都制約了消費者自身權利維護意識的形成。北京市力行律師事務所律師曹巖也認同，在影響房屋評估價值方面，土地使用權年限是一個重要的因素。
在銷售市場上，二手房較一手房價格要便宜些，而尾房由于某些特定弱勢造成難銷，所以價格也會相應低一些。但若從土地使用權損失角度來看，目前尚沒有具體價格折算標準。對此，21世紀不動產北京區域總部咨詢顧問段勁松表示，根據土地出讓金進行實際折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世紀70年代的房子不如80年代的房子價格高，一個很重要的原因就是涉及到了土地使用年限問題，但以此為依據進行實際折算很困難，而且法律對此尚存空白，目前只能通過二手房、空置房與在售商品房之間的性價比得出較為合適的交易價。
「律師坦言」
消費者很難得到賠償
律師認為，最妥善的辦法就是盡可能簽訂詳細合同，多少變被動消費為主動消費
秦兵指出，根據法律規定，開發土地空置二年以上的，國家可以收回。但現實情況是許多土地在開發商手中閑置多年才開發，業主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各種原因，業主不會注意到這些問題，而且我國房地產制度中也沒有相應的規定�？梢哉f，這種損失屬于一種隱性損失，雖然沒有給消費者帶來直接的明顯的損失，但所有的損失還是由消費者承擔了。原因很簡單，開發商已經拿到錢了，購房款中已包含了交納的土地出讓金。
據了解，現在還沒有出臺土地使用年限價格折算標準，在沒有相關法規出臺的前提下，對于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。目前商品房價格仍由市場決定，但商品房價格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。這在近期可能不會得到重視。
馮長春表示，在住宅土地使用權年限問題上，更多的是買賣雙方信息不對稱。
消費者在很大程度上屬于被動消費，即便發現合約上有不利于自己的細節，但若無法通過補充說明方式與開發商達成一致，就只能接受單方設定的“霸王條款”。馮長春指出，雖然現在名為買方市場，但實際上消費者缺乏更多的主動權。
“從法律上講，因土地使用年限導致的業主利益受損，應由開發商承擔。”但秦兵認為，目前由于缺乏相應的規范，而現實情況消費者又處于弱勢地位，所以很難得到賠償。
未來設計
70年后，我們的房子怎么辦？
設想1房隨地走，國家給予一定補償
業界認為，盡管目前尚無具體政策出臺，但隨著時間的推移和局部矛盾的顯露，這一問題會得到有效解決，只是暫不排除短期內引發爭議和投訴的可能。秦兵指出，由于土地是國家的，業主只是擁有土地使用權，并且是附年限的。從理論上講，70年屆滿后，國家可以收回土地使用權，業主也可以再次向國家交納土地使用費用。
由于我國的土地所有權除了集體所有的以外，都是國家享有所有權，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權。期滿以后，國家有權利收回土地，而房屋產權是沒有期限的，這里就存在著國家土地所有權與個人房屋所有權之間的矛盾。具體的解決可以是，國家將土地使用權收回，房隨地走，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償。
設想2產權人重新簽訂土地出讓合同
鄧澤敏表示，土地使用權期限屆滿之后，國家將收回土地，產權人則可以重新辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地出讓合同，向國家交納土地出讓金。如果70年后由于城市建設或其他政府行為要拆除房屋，收回土地，同樣會根據相關拆遷管理辦法給予業主相應的補貼。
當然在這70年的時間中，隨著城市的發展需要，有可能會在這方面制定更加完善的政策，更好地保護消費者的權益。
設想3等待當屆政府出臺適宜政策
21世紀不動產天鼎龍加盟店經理郭勝陽表示，依據目前的拆遷政策來看，由于房屋土地使用年限問題給購房者造成明顯經濟利益損失的可能性不大，除非涉及到未來遺產繼承等方面的問題。目前尾房銷售也好，商品房銷售也好，更多都是市場在起主導作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在價格上是無法與土地使用年限折算對等的。
今典集團董事長張寶全表示，涉及到商品房土地使用年限等問題，需要上端、中端、下端單位及個人的共同努力，從長遠來看，開征物業稅將是一項行之有效的解決辦法。但目前政府還沒有出臺相應的法規，且距離商品房土地使用70年限期還很遙遠，現在探討為時過早�！巴恋厥褂脵嗄隄M70年后，一旦業主對補地價的具體細則接受不了，有可能引發一定層面的社會問題。但政府應該會在適當的時機出臺相關政策，這也是一個必然�！瘪T長春認為，購房者無需在70年后的住宅使用權方面太過未雨綢繆。
政府聲音
目前還沒有相應法規加以約束
買家買到的不是實實在在的70年，大部分原因是由于房屋建成的滯后性造成的，房屋建成之前的土地使用權損失一般由開發商承擔，從公平角度來講，也有政策法律方面的原因。大部分業內人士認為，應對開發商與政府的法律義務關系作出明確規定。
記者在采訪時試圖了解有關職能部門對相關投訴的明確說法。北京市建委新聞處負責人表示，房屋買賣雙方的交易屬于市場行為，買家意愿與開發商達成一致交易即成功，否則交易不發生。
該負責人同時還表示，目前尚未接到過相關問題的投訴，對此暫時也無更明晰的對策。
北京市建委市場一處相關人士同樣直言不諱：這純粹屬于市場行為，如果出現雙方意見不一致，只能通過協商解決，目前還沒有這方面的法規條文加以約束。
律師說法
應完善“期滿后如何再辦手續”方面的立法
曹巖認為，法律法規的制定，應考慮社會實際發展狀況和市民的生活需求。雖然現在還沒產生太多糾紛，但快到土地使用權年限屆滿時期，人們的這種疑問就會越來越多，所以至少應該在“現有期限屆滿后、如何繼續辦理土地使用權”等方面完善立法、增加可操作性。
我國土地公有制決定了業主只能擁有土地使用權。
秦兵認為，現在的問題是在將來的房屋市場價格中如何體現這一個因素，這是需要規范的，因為房屋價格包括了土地成本，但這個成本是有年限的。因此，年限的不同自然應當影響到房價，目前尚無此方面的規定，應當說是一個缺陷，國家會在此方面進行規范。
本版采寫本報記者陸銳、010－63190000
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