去歲年初，杭州的樓市越來(lái)越表現(xiàn)出娛樂(lè)化的特征。“房?jī)r(jià)猜猜猜”成為全民普遍參與的一檔游戲。漲？還是跌？是一個(gè)永遠(yuǎn)令人產(chǎn)生樂(lè)趣的謎。
開放商時(shí)有論壇、峰會(huì)，專家頻頻發(fā)言，機(jī)構(gòu)舉行研討會(huì)，市民在網(wǎng)上暢所欲言，奇文迭出，高論不斷。
但是杭州樓市似乎并不為這些輿論所影響，依然以其自身的規(guī)律往前發(fā)展。
供大于求，還是求大于供？
是供大于求，還是求大于供？供求關(guān)系的變化，決定了房?jī)r(jià)的走向。
住宅的供求關(guān)系，背后的主導(dǎo)因素是土地的供求關(guān)系。杭州實(shí)行了多年的“非飽和型供地”政策，實(shí)際從2003年起已經(jīng)被突破。2003、2004兩年一共投放8000畝商品房土地，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。2005年杭州市計(jì)劃再推4500畝商品房用地。
如果按照這樣的計(jì)劃，杭州近三年的土地投放量達(dá)到了一個(gè)高峰。而且這批土地大都是五類以外地塊，2至3年內(nèi)將建成房產(chǎn)投放市場(chǎng)。此外，市政府還在丁橋等地建設(shè)占地達(dá)6平方公里的大型居住區(qū)。有不少專家認(rèn)為，這批土地將直接改變杭州市住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系。預(yù)計(jì)在2至3年的拉鋸戰(zhàn)之后，近郊五類地塊的房產(chǎn)將呈現(xiàn)兩個(gè)態(tài)勢(shì)，一是同質(zhì)化，距離中心城區(qū)距離差不多，樓盤品質(zhì)也差不多；二是這批房產(chǎn)將拉平杭州房?jī)r(jià)，甚至使整個(gè)城市的房?jī)r(jià)走低。
但是，最近的一條新聞給很多試圖看清杭州房市的人，又蒙上了一頭霧水。2004年杭州商品房土地供應(yīng)并沒(méi)有達(dá)到計(jì)劃的4500畝，來(lái)自杭州市有關(guān)部門的消息稱，2004年住宅用地總計(jì)投放了6679畝，比上年有所增長(zhǎng)。除去拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房用地，商品房供地實(shí)際數(shù)字是2561畝。
據(jù)杭州市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，未能達(dá)到供地4500畝的原因主要是去年國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，控制土地，收緊銀根，使得土地短缺，投放市場(chǎng)難度增大了。正是在這樣的背景下，杭州市調(diào)整了原先的指標(biāo)。
這是不是意味著，土地短缺帶來(lái)的住宅短缺、房?jī)r(jià)高企還將持續(xù)？
是快崩盤了，還是正逐步轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)？
關(guān)于杭州房?jī)r(jià)，一直處于一種數(shù)據(jù)多樣、信息多源的狀態(tài)，使得不同的人或機(jī)構(gòu)得出的結(jié)論差異很大，時(shí)不時(shí)在市場(chǎng)上蕩起一圈又一圈的漣漪。
最激烈的一場(chǎng)質(zhì)疑是，去年底某財(cái)經(jīng)媒體的一篇報(bào)道《杭州房?jī)r(jià)暴跌崩盤政府出擊硬擠泡沫》，該文指出，“今年（指2004年）10月底，杭州商品房均價(jià)為5651元／平方米，而今年上半年均價(jià)為6613．9元／平方米，其間跌幅高達(dá)14．6％。1－10月，杭州市商品房銷售額增長(zhǎng)只有10．3％，增幅比全國(guó)平均水平和上海分別低24．5和27．3個(gè)百分點(diǎn)，比浙江全省投資低26．1個(gè)百分點(diǎn)�！钡贸觥昂贾萆唐贩块_始由熱銷轉(zhuǎn)為滯銷”的結(jié)論，進(jìn)而提出杭州樓市崩盤的憂慮。
一些其他媒體立即作出回應(yīng)，進(jìn)行反駁。上海的《東方早報(bào)》以該文統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源的前后不一為由提出了質(zhì)疑�！独碡�(cái)周刊》則提出，該文中“上半年均價(jià)”是沒(méi)有包括余杭、蕭山的數(shù)據(jù)，下半年的所謂跌了14.6％的數(shù)據(jù)是包括了余杭、蕭山的數(shù)據(jù)，所以不能作簡(jiǎn)單類比。
但是，作為在高位運(yùn)行的樓市，杭州的房?jī)r(jià)仍需如履薄冰，小心把握。在跨年度的（去年12月31日到今年1月3日）的浙江春季房交會(huì)上，杭州主城區(qū)的房源很少，大量的都是周邊縣市甚至湖州、嘉興等地的樓盤，人流不多，和從前的火爆場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比。
記者觀察到，近段時(shí)間，杭州的一手樓盤銷售周期明顯放長(zhǎng)，二手樓盤可供挑選的也越來(lái)越多。盡管房?jī)r(jià)并沒(méi)有降，但消費(fèi)者挑挑揀揀的余地大了很多。很多品質(zhì)好的二手房一放就是很長(zhǎng)時(shí)間不見成交，和過(guò)去那種“轉(zhuǎn)眼就沒(méi)”的熱況相比已有了很大改觀。
2004年，杭州樓市歷經(jīng)幾番冷熱，購(gòu)房者理性程度大大提高，已不再輕易下單，開發(fā)商也不再盲目拿地開發(fā)。業(yè)界的共識(shí)是：開放商的暴利時(shí)代正逐漸遠(yuǎn)去，投資者的財(cái)富神話已不可能重演。
富人和平民能混居在一個(gè)區(qū)域嗎？
房產(chǎn)不同于其他商品，除了經(jīng)濟(jì)屬性，還有很強(qiáng)的社會(huì)屬性。樓市在重視經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其社會(huì)效益也是不可忽視的。
杭州市在去年推行“居者有其屋”政策之后，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，著眼于解決大學(xué)生住房問(wèn)題的大學(xué)畢業(yè)生人才公寓也已于最近開工。
去年底，杭州市委書記王國(guó)平指出：“今后在拆遷安置問(wèn)題上，要實(shí)行就近安置原則，防止老城區(qū)的居民被驅(qū)趕，要讓拆遷戶安心，不準(zhǔn)把主城區(qū)演變成富人區(qū)�！彼绕滟澝懒撕贾菀粋�(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，這個(gè)地段如按商品房賣，可能達(dá)到8000元每平方米以上，但現(xiàn)在全部用來(lái)安置因城市建設(shè)、重大工程而拆遷的居民。
王國(guó)平的這番言論在社會(huì)上引起了很大的反響。不少人認(rèn)為，一個(gè)城市的主城區(qū)建設(shè)不能成為富人把平民逐漸排擠出去的過(guò)程。富人和平民混居在一個(gè)區(qū)域有利于社會(huì)穩(wěn)定。人為地劃分一個(gè)城市的富人區(qū)和平民區(qū)只會(huì)加劇社會(huì)矛盾的對(duì)立。
但是也有一些專家認(rèn)為，這種思路雖值得肯定，但是操作起來(lái)很難。黃金地塊的含金量就是比郊區(qū)的大。要從社會(huì)利益角度出發(fā)，打破這種價(jià)值規(guī)律在地塊上的體現(xiàn)絕非易事。事實(shí)上，杭州市中心的經(jīng)濟(jì)適用房不是沒(méi)有，但往往是歸于政府機(jī)關(guān)，主城區(qū)能否打破富人或權(quán)力階層的壟斷，讓平民擠進(jìn)去？很多人的態(tài)度是“拭目以待”，關(guān)鍵是后面相關(guān)措施能否跟上。
業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，結(jié)合土地投放等諸多因素，杭州樓市比較大的可能還是會(huì)走向平穩(wěn)，基本表現(xiàn)是房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，漲幅趨緩，銷售周期變長(zhǎng)，中心區(qū)域等資源稀缺地塊將持續(xù)堅(jiān)挺，開發(fā)商之間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比前些年加劇，從而帶動(dòng)建筑藝術(shù)、設(shè)計(jì)水平等房產(chǎn)品質(zhì)以及營(yíng)銷策略水平的提升。 在剛剛結(jié)束的“2005浙江春季房交會(huì)”上，參展樓盤數(shù)和客流量都明顯少于往年。
本報(bào)記者 方益波 攝（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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