先后三次推遲開業 亞洲第一MALL終強勢開市 | |||||||||
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| http://whmsebhyy.com 2005年01月15日 09:27 南方都市報 | |||||||||
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 歷經13年風雨波折后，號稱“亞洲第一MALL”的正佳廣場終于傳出鐵定開業的消息。 今日，正佳廣場將攜其龐大的42萬平方米商業面積強勢入市。與此同時，百佳、屈臣氏、廣州友誼等各主力店均以旗艦店姿態提前開業助興。對此，業界認為，隨著近在天河城咫尺的正佳開業，以“天河城＋正佳廣場”為核心的華南第一商圈短期內難免有一場貼身肉搏戰。選擇錯位經營還是“窩里斗”，將是橫亙在這兩大商業巨頭面前的一道難題。 與天河城同時胎動 天河城與正佳廣場這一前一后差不多相差10年的入市歷程，恰恰是中國MALL艱辛發展的一個側影。 據廣東連鎖協會會長助理黃華軍回憶，上個世紀90年代初，天河城與正佳已如一對剛受孕的胎兒開始躁動。當時，它們的名字只是葉選平市長辦公桌上一個叫做“廣州世界貿易中心”項目模型中的兩幢建筑物而已。這個龐大的項目分成三個區域，規劃的西區商務中心，便包含有寫字樓、酒店和現在的天河城廣場，東區會展中心是如今的正佳廣場，中區國際金融中心是今天即將拆遷下沉的宏城廣場。 “當時正佳廣場交給了廣州市政府去做，而模型中的西區商務中心項目，則交到了省政府手上。”黃華軍透露，天河城和正佳于1992年同時動工，從此花開并蒂，各取一枝。前者有當時省里最有錢的“八大財神爺”作靠山，有賴于一批沉穩實干的創業隊伍，奮戰3年多，于1996年敲醒了沉睡的天河商圈，并于今天成為國內MALL的開山鼻祖。而后者盡管拿了當時廣州市僅有的兩個合資零售業牌照中的一個，卻因正大被金融風暴所累戰線收縮，工地半路停工留下了一個沉寂8年之久的大坑。 2001年經過批準，廣州大鵬房地產有限公司投入巨額參與正佳資產重組，該項目從2001年8月開始復工。而此刻，天河城正受到粵海重組的嚴峻考驗，天貿當年以8.4億元人民幣的股本金，向外舉債9000萬美元，建成了廣場主體，并于1996年開始每年4月和10月分兩期清償外債。到2002年下半年才無債一身輕。 先后三次推遲開業 而作為天河商圈最后的商業孤本，正佳從復工到現今入市亦經歷不少波折。 迄今為止，正佳廣場的MALL單體樓已消耗掉40億元真金白銀。據傳，作為民營房地產公司，發展商大鵬為支撐正佳項目聚集旗下的所有力量，甚至不惜停掉了公司的另外兩項工程。盡管如此，正佳先后三次推遲開業時間。知情人士透露，排除國家部委多次徹查MALL等宏觀調控因素可能帶來的影響，工程的進度包括資金的到位，還有裝修、建筑技術方面的問題均是令開業一再推遲的因素。 其間，正佳廣場將夾層1.7萬平方米面積以每平方米7萬－8萬元人民幣的價格出售，獲得12億元左右的流動資金。此后，正佳制定比天河城低15％－20％左右的租金正式對外招商，據正佳廣場經營管理公司董事總經理謝仕平透露，目前千間商鋪的出租率已達到97％。其中，百佳、屈臣氏、廣州友誼、星巴克等超過100家知名商業品牌均將其在正佳的門店定位為華南最大的旗艦店。 此外，一家是名為外資實為國有控股的國有企業，一家是私人老板執掌大權的民營企業，兩年來正佳與天河城之間的挖角大戰更是讓人看著驚心動魄。2001年底至2002年上半年，天河城人馬倒戈投向正佳懷抱達到最高峰，當時行內甚至有人戲稱：位于廣州環市東路帝景大廈的正佳廣場辦公室，儼然成了“天河城二辦”。 同質競爭考量經營智慧 今日，廣州新年MALL的頭彩終于落到了正佳頭上。對于正佳即將開演的精彩商業大戲，業界充滿了期待，同時亦夾雜著幾許擔憂�！叭胧泻蟀肽晔强剂空呀洜I智慧的關鍵”，對此，黃華軍指出，正佳經營的穩定性與租金策略的靈活性，在開業的這半年將接受市場考驗。 據謝仕平透露，目前正佳承租面積為20萬平方米，今日開業的有近7萬平方米的商業面積。在春節前后，包括電影城、真冰溜冰場等娛樂休閑項目將接連面市。謝解釋，正佳廣場由美國捷得公司進行原始設計(全世界十大專業品牌MALL中有5個為該公司設計)，按照餐飲18％、娛樂30％、零售52％的比例進行功能布局。與天河城等以長方形為框架的百貨型MALL不同，正佳更接近純美式MALL，更講求體驗、休閑的商業志趣。 對此，國務院17個部委以及廣東省市有關專家組成的“中國商業流通企業大型購物中心專題調研組”在之前對正佳進行調查后的評價是“中國在建的MALL中最具成功條件的項目”。但考慮到夾雜著政府意志的商業行為并非純市場化，它亦將對企業經營帶來深遠影響。對此，黃華軍分析認為，參考之前正佳經營團隊頻繁更換的不穩定以及整體租金水平相對偏高，再加上其千家商鋪龐大的入市體量，正佳開業將是一個龐大復雜的商業體系，入市這半年將極考經營者經營智慧。 此外，正佳直面的競爭對手就是同質化的天河城，兩者相鄰不過數百米遠，雖說成行成市，但它們之間究竟是互補大過互沖還是互沖大過互補還難判斷。而面對正佳的到來，天河城今年加速全面調整步伐，應對之姿顯而易見。據悉，目前正佳管理者已認識到MALL后期管理的重要性，并于兩月前成立了經營管理公司，將物業經營、營銷、策劃等統歸旗下。 本報記者 金杜 主角 正佳廣場坎坷13年 1992年 正大集團與廣州佳景合作，在廣州投資總建筑面積為42萬平方米的正佳廣場項目。 1994年 經國務院批準，正佳廣場成為在廣州設立的兩個中外合資商業零售試點單位之一。此后，因正大集團戰線收縮，正佳廣場工地半路停工。 2001年 廣州大鵬房地產有限公司參與項目資產的重組，項目從2001年8月開始復工。 2003年3月 占地面積達5.7萬平方米的正佳廣場終于順利封頂。 2005年1月 單體樓耗資40億元，與天河城對視羊城中軸線，正式開業。 責任編輯：陳苑 劉妙京（來源：南方都市報）
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