京城房地產信托漸入佳境 商業地產開發新路(圖)

　　成業行統計去年北京房地產信托發行額近28億元，預計今年再翻一番

　　業內人士稱房地產信托業務占業務總量30%左右，購買需求不斷攀升

　　2004年全國的地產信托發行額突破100億元，盡管這個數據并不大，但對于業內人士來說，仍然是一個值得關注的里程碑。成業行房地產經紀公司副總經理邵念強表示，2003年僅 第四季度就發行了37個房地產信托產品，共募集資金35億元。后來由于銀監會的大力監管，2004年房地產信托的“井噴”勢頭一度被迅速遏制，但據成業行統計，去年的發行額仍然超過110億元，并預計2005年房產信托發行額還能再翻一倍，達到220億元。

　　全國各類物業均尋求信托融資

　　北京國際信托投資公司負責人江方表示，盡管北京國際信托投資公司沒有具體統計去年的信托數量，但是信托業去年迅速發展是業界有目共睹的事實，主要表現在發行額和政府政策并駕齊驅。江方還指出，房地產信托發展迅速一方面是市場需求旺盛，另一方面是因為房地產信托基數比較低。

　　根據成業行的統計，2004年全國發行房地產信托包括了別墅、寫字樓、商業地產等各類物業，融資金額從1500萬元到3億元以上，數額跨度較大。其中北京房地產信托的發行額度近28億元，大部分資金用于項目的開發。其中萬年花城在4月和11月兩次發行信托，北京順馳旗下兩個項目：順馳林溪和順馳領海也都發行了信托。業內人士預計，2005年北京房地產信托的發行額有望再翻一番。

　　從成業行提供的統計圖表(見右圖1)可以看出，北京國際信托投資公司是北京發行量比較大的信托公司。江方對此表示，成業行統計的是已經公布的數據，實際上，由于相當部分的客戶有保密要求，公司的實際發行額應該在此之上，目前房地產信托業務增長非常快，一般信托公司的房地產信托業務要占到30%左右。她還表示，在信托發行數量大幅增長的同時，信托的購買需求也在不斷攀升，公司所推出的信托基本都能在短期內發行完畢。

　　試水信托融資帶來商業地產開發新路

　　在國內的商業地產熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發的根本性因素，邵念強指出，由北京國投推出的“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”于2004年1月16日正式成立，信托計劃期限3年，預期年收益率6%，是商業地產借力信托的一個嘗試，為越來越熱的國內商業地產熱帶來了新的思路。

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，商業地產信托的出現，對商業地產的開發來說是一個重大的利好，隨著國家相關限制的不斷放開，信托對急需大筆資金的商業地產開發的作用將越來越大。

　　“商業地產信托的發展對整個房地產信托的長遠發展有著積極的意義”，邵念強認為，商業地產信托具備長期持有的特性，與目前主流的短期抵押性信托相比，更加適合長期權益性投資，這正是信托的發展方向。

　　多項政策出臺規范房地產信托

　　去年下半年以來，銀監會一連出臺了6份正式文件用以整頓信托業，為房地產信托業務的順利開展提供了很好的政策保證。其中《中國銀監會關于進一步加強信托投資公司監管的通知》、《關于進一步規范集合資金信托業務有關問題的通知》、《關于信托投資公司集合資金信托業務信息披露有關問題的通知》等法規明確針對信托業中的管理薄弱點，意義重大。

　　銀監會去年還推出了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》(征求意見稿)，據悉，經過兩個月的討論之后，該《辦法》將于近日正式頒布。其中最受關注的是，房產信托業務將突破200份限制，而初期將采用試點方式在信托公司中開展。業界認為該《辦法》既是一部房地產信托法規，同時帶有一定的不動產基金法色彩。

　　信托業目前已經經過數輪整頓，江方指出，去年出臺的一些政策已經規定了很多細節方面的問題，不僅從不同的角度規范了信托公司，還意味著將規范與之有業務關系的房地產開發項目，這對廣大購房人來說無疑是一個雙面利好消息。

　　京城開發商因發行信托受益良多

　　北京順馳財務總監薛一表示，去年順馳連續發行了兩次信托，除了獲得了資金支持之外，還為公司的產品贏得了市場信心。他表示，順馳領海發行信托時有一個很重要的背景，公司拍下黃村一號地后，業界和媒體對項目是否能夠贏得市場紛紛提出質疑，為了證明產品的價值，增強市場信心，順馳公司決定發行信托，借助信托公司的價值考核，樹立市場的信心。事實證明，項目如期開盤，價格也不斷走高。此外，信托的營銷作用也在市場上有所體現，蘋果社區的按揭信托受到多方關注，宣傳和營銷都因信托而受益。

　　江方分析認為，由于需要直接面對公眾投資人，信托產品的透明度非常高，而且信托公司需要對發行的產品負責，因此信托的審核也會比普通貸款更加嚴格。“從公司的業務情況來看，平均三個申請者只有一個能通過，而這樣的概率已經很高了。一些項目盡管有相當規模或者背景，但內部關系過于復雜，或者有不利的報道，缺乏可靠的擔保，依然很難獲得信托支持。能夠發行信托的項目一般市場前景較好。“江方表示。

　　各方觀點

　　觀點1：國外房地產業信托基金是融資主流

　　邵念強對信托的發展持有相當樂觀的態度，他指出，在發達國家的房地產業中，信托基金占據了主流的渠道，在目前國內銀根縮緊的大前提下，開辟多元化的融資渠道是必然的選擇，信托的政策限制在不斷突破，前景自然明朗。

　　他表示，從銀行職能上講，應該以短期貸款為主，中長期的開發貸款無法保證到位的監管。信托公司提供的是專項服務，審核和監管應當能夠更加到位，這對降低行業風險，促進行業成熟規范有著很大的作用。

　　從目前房地產業的實際來看，融資渠道多元化已經是比較緊迫和現實的問題，無論從短期和長期的需要來看，信托的大規模發展都是必然的選擇。

　　此外，信托是一種運營模式，同一個項目可以通過不同的設計，制作出更豐富的投資產品，樓市投資產品多元化讓消費者有更多的選擇。

　　觀點2：一個項目可以分割成多個信托產品

　　江方表示，信托目前在市場上起著多種作用，是一個融資工具，同時也是一個投資工具，其次還是一個信用中介，僅僅從融資功能上來判斷信托的發展前景是比較狹隘的。

　　從貸款規模來看，銀行肯定是主渠道，但信托產品因為小，可以非常具有靈活性和個性，一個房地產項目可以分割成多個信托產品，信托與房地產結合后可以變化出很多有特色的產品，然后在市場上出售，銀行貸款只能限制在開發貸款兩個方面，這方面信托的作用不可替代。

　　作為投資工具，普通消費者在理財方面也需要多樣化的選擇，作為一種信用中介，很多項目即使沒有融資需求，也需要借助信托來證明自己的信用。

　　觀點3：出臺新規避免信托購買者重復納稅

　　江方指出，目前國內的信托基本是完全照搬國外的模式，但“200份的限制”是國內的獨創，在國外是沒有的，目前相關的政策仍然非常不明朗，業界一直在翹首期待突破該限制和對異地發行的限制。上述兩個限制一旦突破，信托交易將會更加自由，發行面也會更廣，就能變成準證券化，是一個帶有根本性的發展，其對信托的催進作用無疑是巨大的，將改變我國房地產融資的格局。

　　有業內人士認為，2004年推出的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》(征求意見稿)的部分條款已涉及了房地產基金概念，甚至有人認為該方案就帶有房地產基金法的意義。江方表示，除了份數限制，相關稅收政策也需要進一步合理化，目前信托業務稅收不能抵扣，即購買者需要重復納稅，從投資的角度來看，會影響購買者的積極性，需要進一步合理化。

　　記者手記

　　信托發展降低房地產投資門檻

　　2004年信托的大發展從投資人的角度來看，就是越來越多的項目投資門檻在降低。一方面投資金額要求減少了；另一方面解決了專業化的難題；再次滿足了不同投資者的個性化需求。

　　房地產投資往往價格高昂，普通投資者自有資金實力薄弱，加之銀行貸款未來貸款利率等存在不確定性，對房地產投資始終不敢貿然挺進。而房地產信托通過份額分割，使得一個完整的產品被分成小的份額，將直接有助于廣大中小投資者跨越房地產投資壁壘，實現更高，更穩定的投資回報。

　　目前樓市存在種種不規范行為，加上行業投資需要較強的專業技能，普通的投資者專業性難以與開發商對比，導致雙方信息不對稱。而作為信用中介的信托公司可以代替普通投資者去把關，投資者不必直接面對開發商，依然可以投資房產，繞過了投資陷阱。

　　從去年發行的房地產信托來看，有按照季度分配、半年分配和一年分配等多種形式，使得房地產投資的回報周期明顯縮短。新的管理辦法出臺后，隨著份數限制的放寬，信托的投資門檻將進一步降低，而交易的靈活性也更強。

　　本版采寫/本報記者張家齊

　　數據分析

　　2004年北京部分房地產信托產品發行統計(以下數據由成業行提供）