商品房預售合同聽證稿規定，開發商應承諾綠地、幼兒園等設施按約定日期可供使用
市建委副主任透露該文本有望3月出臺，《車位買賣合同》等示范文本也已制訂
市工商局與市建委于2005年1月12日下午在北京市工商局三樓新聞發布廳共同召開了《北京市商品房預售合同》示范文本聽證會，近百名消費者代表、法律專家、開發商代表、消費者協會、房地產業協會及相關部門工作人員參與了此次會議。在此次聽證會上，大家對于合同中有關前期物業和房屋質量的條款修改關注度非常高，主管部門表示會充分吸納聽證代表的意見，預計該示范文本最早將在3月出臺。 消費者代表、開發商代表及相關部門工作人員參與了此次聽證會，現場還有數十家媒體記者。本版攝影王媛媛攝
聽證背景
根據中國消費者協會的投訴統計分析，當前商品房預售交易中主要存在著合同不規范、廣告虛假、一房多售、面積縮水、擅改規劃、質量低劣、交房延誤、產權糾紛等問題。此外還有一些房地產開發商利用強勢地位，在預售合同中單方面加入一些不公平、不合理的格式條款，破壞了買賣雙方當事人之間平等的交易關系。去年5月，中國消費者協會曾就商品房買賣合同中的九大霸王條款給予了公開批評和譴責。
為了切實保障廣大購房者的利益，北京市工商局和北京市建委通過大量的調查研究，共同草擬了《北京市商品房預售合同》示范文本聽證稿，并于2005年1月12日下午在北京市工商局三樓新聞發布廳共同召開了該示范文本聽證會，消費者代表、法律專家、開發商代表、消費者協會、房地產業協會及相關部門工作人員參與了此次會議，現場還有中央電視臺、北京電視臺等數十家媒體記者。
熱點1
認為前期物業有關條款存在實操困難
示范文本聽證稿規定，開發企業在簽訂合同時應明確所售商品房前期物業管理企業的名稱，而且該物業企業必須已取得物業管理資質，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。
本次修訂的商品房預售合同分為兩個部分，第一部分為合同基本內容，主要包括雙方當事人情況、項目建設和銷售依據、所售房屋基本情況、付款方式、價款和抵押情況等內容等，第二部分合同側重雙方針對房屋具體約定的事項，包括退房約定、面積差異、違約責任、交付條件、質量裝修、規劃設計變更、配套、產權登記、物業等內容。該部分在與相關法律法規、規定不相抵觸的情況下，允許雙方具體協商自主約定。
示范文本聽證稿中對原來預售交易中容易引發糾紛的環節都做了重點關注，而聽證會上各方的焦點首先集中在前期物業的相關條款上。
開發商代表華潤置地（北京）股份公司周航認為，這一要求開發商在簽訂合同時就確定物業公司的條款考慮欠周全。“期房最少也是一年到兩年后交房，要求開發商這么早就將物業公司定下來，可以說是對業主的不負責任。如果開發商隨便找一家，但最后并不能給消費者一個很好的交代，到時候可能會更麻煩。而且，物業公司和房屋買賣實際上是兩個法律關系，把前期物業公司的經營內容過多地放到預售合同里，不是很合適的。”周航表示。
對此，與會的消費者代表也認為，預售房合同中有關前期物業的條款，的確存在很多不確定因素，開發商履行起來有一定的難度。“這份合同如果出臺，雙方可以簽字履行，但是實質上真正能夠履行嗎？如果一旦履行不了，開發商也許還會打法律的擦邊球。”該名消費者代表在會上明確表示了自己的憂慮。市工商局12315代表則認為，該條款并沒有提到物業應該提供什么服務，只規定了應該收多少費用，這個對消費者沒有任何的意義，如果可以的話，應加以細化，否則建議將該條款刪除。
對此，市建委物業處有關負責人表示，物業管理條例中明確規定，在業主大會選聘物業公司之前，物業公司由建設單位選取，也就是說從法律上來講，前期物業由開發商來選是有道理的，但對于聽證代表的意見，有關部門會在修改合同時給予一定的考慮。
熱點2
建議房屋質量條款增加開發商配合義務
示范文本聽證稿中規定，開發企業交付使用的商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，購房人有權退房。對工程質量問題發生爭議的，可委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測。
房屋質量是消費者最為關注的問題，在此次聽證會現場，有關房屋質量的條款也成為了各方爭論的熱點。對于合同中提到開發商和購房者對工程質量問題發生爭議的，可以委托有資質的檢測機構進行檢測。消費者代表認為，該條款只是規定了如果工程質量發生爭議，消費者有權找有資質的機構檢測，而我國相關的法律法規對此早就有規定，因此對消費者的保護力度并不算大。
“建議增加一個程序式的條款，規定先由開發商把房屋質量的相關材料提供給消費者，如果這些材料仍然不能使消費者認可，再委托有資質的機構進行檢測。此外，合同中還應該增加開發商的配合義務，因為不少檢測機構都會要求委托人提供一些圖紙和相關的資料，但是這些資料往往都在開發商手上，最好能夠增加：雙方均有配合、協助對方檢測的義務等條款。”該名消費者的建議獲得了不少在場人士的贊同。
市工商局12315代表則提出，在實際當中，出現地基基礎和主體結構質量經檢測不合格這種嚴重質量情況的畢竟還是少數，消費者反映的大部分都是細節質量問題，并不希望退房，而是希望開發商盡快恢復和修改。建議在該合同中增加消費者在日后使用中出現質量問題后，開發商進行修復的期限，如果超出這個修復期限，消費者可以要求退房。
熱點3
工程進度條款需要進一步細化
開發企業應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；小區內公共建設設施項目：公共綠地、幼兒園、學校、體育設施等也應達到使用條件。
作為開發商代表，北京紅石建外房地產開發有限公司的王勝江表示，新的合同示范文本總體上涵蓋了房地產銷售中的熱點，進一步保障了買房人的利益，但是作為開發商來講，在交易的對等原則上略有不足，對開發商的合法權益體現得不完整甚至不夠，對于示范文本提到的工程進度問題，王勝江認為在實際操作上會比較困難。“畢竟進度是很虛的東西，房子可能三五天就會有變化，除非有一個特別細致的規定，否則很難執行。”王勝江認為。
消費者代表則認為，合同條款中對于簽訂合同時商品房所在樓的建筑狀況規定得比較籠統，建議根據行業標準列出幾個可選項，例如建筑工程進度到底分幾個階段，以方便消費者監督察看。
市建委房屋交易管理處處長沈杰強調，該合同起到的是一個示范作用，并不是一個強制性的文件，如果消費者和開發商對此有不同意見，可以在正式簽訂合同的時候，對有關條款進行細化。北京市建委副主任苗樂如還透露，有關部門還配套制訂了《北京市預售商品房認購書》和《北京市車位買賣合同》的示范文本，并計劃在2005年內制訂現房和存量房買賣合同的示范文本。
據了解，此次聽證的《北京市商品房預售合同》最早將在3月份推出。
各方觀點
北京市工商行政管理局副局長崔建立：目前北京市主要使用的《商品房買賣合同示范文本》是建設部與國家工商總局在2000年出臺的，已經不能滿足現在商品房買賣雙方的需要，通過推行新的示范文本可以有效地引導當事人依法簽約，減少合同糾紛。
北京市工商學會高金升副會長：建議確定違約金相關條款的具體數額，以免造成隨意性；此外法院受理案件有一個管轄的問題，一個是被訴方所在地和訴方所在地，還有建筑所在地，三者所在地的法院都有管轄權，合同對此最好能加以明確。
市工商局12315代表：建議將合同中出賣人以及委托代理人的通訊地址改成住所，因為通訊地址不夠明確，不便于投訴；付款方式沒有列到公積金，只寫了商業貸款，建議加進去；對于面積差異的處理，套內建筑面積誤差絕對值在3％以內的，據實結算房價款，建議加一個利息處理條款。
消費者代表：合同中規定糾紛解決的模式要么是仲裁要么是訴訟，但在實際生活中，還可以向政府行政部門投訴解決，或者向消費者協會投訴解決，建議把上述解決途徑寫進去；對在訴訟時的送達能否改成“在通知有效送達15日內”，這樣會更加準確。
條款摘錄
商品房交付有三種選擇方案
示范文本聽證稿對商品房交付提供了三種選擇方案：方案一是當事人可以選擇該商品房取得規劃驗收批準文件、建筑工程竣工驗收備案表和分戶面積實測技術報告書作為商品房交付的條件；方案二是雙方可約定在開發企業完成商品房所在樓棟房屋權屬的初始登記手續，取得了該樓棟的房屋權屬證明后進行商品房的交付；方案三是商品房上水、下水、電、供暖、燃氣等達到正常使用條件作為商品房交付的條件；此外，還有當事人可協商其他方案作為商品房交付的條件。
點評：交房條件不清晰往往是造成交房延誤的主要原因，該條款將進一步加大消費者和開發商的信息對稱。
增加了代交稅費的提示約定
示范文本聽證稿提示雙方在簽約時可就有關稅費的繳納是否委托進行約定。如果購房人不同意委托開發企業代交公共維修基金、契稅、物業服務費用、供暖費等稅費，購房人必須按有關規定自行依法繳納。當事人雙方就交費的具體事宜應進行約定。
點評：買房人對開發企業入住時要求先交公共維修基金、契稅、物業服務費用、前期供暖費等稅費，存在較大爭執，甚至引起集體上訪。該條款將有效解決此類問題。
辦理產權證所需費用應事先約定
示范文本聽證稿中明確開發企業應當在約定時間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作，取得該房屋所在樓棟的權屬證明。商品房交付使用后，雙方可以共同向產權登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，購房人也可以委托他人辦理房屋所有權證，委托開發企業辦理的，相關費用在簽訂商品房預售合同時約定。
點評：按照該條款，開發商有了大產權證之后才能簽訂合同，有關費用還要求事先約定，這樣一來，業主產權證難辦的情況將會大大減少。
沒有得到銀行貸款可以退房
示范文本聽證稿中明確提到了逾期付款的責任問題，還規定了買房人沒有得到銀行貸款就可以退房。
點評：王勝江認為，如果銀行覺得購房者資信不夠而拒絕貸款，而購房者又因此退房的話，會影響房地產業的正常發展。但在場的消費者代表認為，惡意不辦理房屋貸款的購房者畢竟是少數，該條款保證了消費者不因無法辦理房貸而受到損失。
本版采寫/本報記者吳海花
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