市物業管理商會受發改委等部門委托近期對北京近30個小區進行了調研，經推算認為單價1.66元的收費標準較合理；專家普遍認為，政府不應對首層電梯收費限制過緊
1月5日，市發改委就《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）召開了聽證會預備會，業內部分專家、物管公司及小區業主代表對《辦法》的新修內容進行了爭議，爭論焦點主要集中在物業費收費標準、首層電梯收費等方面。
在此之前，受市發改委與市國土資源局的委托，市工商聯合會物業管理商會對北京市近30個普通商品房經營成本進行了調研，并在此基礎上按10％的行業平均利潤及5.5％的法定稅收，推算出普通商品房平均物業收費標準大致為1.66元/平方米·月，而《辦法》中原定物業收費標準為0.9元/平方米·月。該商會會長于慶新稱，此次調研將為《辦法》的最終成形提供參考。
單價0.90元的指導價引發爭議
有專家認為，這一定價相對偏低，可能會影響到物業公司的服務質量。
北京金羅馬物業公司董事長徐北風認為，“物業服務收費價格問題太敏感，不僅政府及廣大業主敏感，物管公司更敏感。而是否應制定政府指導價格，以及制定什么樣的指導價格，都與物管行業的發展及廣大業主的權益息息相關�！�
據了解，《辦法》將普通住宅的物業收費標準定為0.90元/平方米·月，物業公司提供安全防范設施、設備可收取日常運行維護費0.10元/平方米·月，提供消防設施、設備可收取日常運行維護費0.10元/平方米·月，合計為1.10元/平方米·月，此收費標準相比現行標準則有較大幅度的下調。
對這一標準的確立，各方觀點不一，有專家認為，價格定的過低可能會影響到物業公司的服務質量，從而影響業主的終極利益———房屋價值因社區整體品質的貶值而貶值。
業主對指導價的制定呈三種觀點
一種是不希望政府參與制定指導價，另一種觀點則正好相反，還有一種則認為暫定收費標準定價偏高。
據市工商聯合會物業管理商會會長于慶新介紹，對于政府制定物業收費指導價格的行為，業主目前普遍存在三種觀點，一種是不希望政府參與制定指導價，認為應由市場決定。于慶新稱，實行完全市場化的前提是國家法律法規制度要十分完善，政府執行能力較強，行業及國家標準健全，行業商協會等自律組織也能發揮應有的作用。但從目前北京物管行情來看，以上這些條件尚不成熟，另外，從保護大多數百姓利益的角度出發，政府在短時間內還不可能退出指導機制。
另一種觀點則正好相反。有業主認為，談判物管收費標準時，普通業主與物管公司聘請的業內專業人士知識不對等，一旦物管公司利用專業優勢欺瞞業主，業主通常難以應對。所以為保障廣大業主的利益，政府制定指導價是很有必要的。有了政府指導價，業主可以此為參考，根據物管公司提供的服務內容、質量等與物管公司談判最終收費標準。于慶新認為，這種想法也面臨一些實際困難，由于各個社區具體情況差異很大，物管公司成本核算也各有不同，因此即使政府制定了物業費指導價，物管公司在執行上也會存在較大變數。
還有一部分現有物業收費標準較低的小區業主認為，《辦法》暫定的收費標準過高，不能很好地保障低收入群體的利益，希望政府能在暫定收費標準的基礎上再進行適當的調低。對此，中國人民大學公共政策研究中心社區治理項目組研究員舒可心認為，這種要求與目前市場實際收費情況存在較大距離，如果要爭取更低的收費標準，惟一可行的途徑就是由小區業委會說服物管公司接受更低價格，但考慮到物管公司的運營成本，達成這一協議的可能性很小。
首層電梯收費被認為不應規定過詳
專家普遍認為，此項具體收費標準應由業委會與物管公司協商解決。
對于《辦法》中提及的關于制定首層電梯收費標準的設想，業內普遍認為政府對此不應規定的過于詳細。楊明律師認為，對首層住戶收取電梯費關系到公平與效率的問題，小區業主具有社區持份權，所以業主在享受權利的同時，還應該履行維持整個社區物業正常運轉并交納相關費用的義務。專家普遍認為，此項具體收費標準應由業委會與物管公司協商解決。
此外，《辦法》中新增的裝修管理服務費規定：帶電梯住宅每建筑平方米最高不得超過4元，不帶電梯住宅每建筑平方米最高不得超過3元。這一新增內容沒有引起各方太大爭議。
律師質疑
第8條賦予了物管公司太大的權利
《辦法》第8條規定：按照物業服務收費政府指導價管理的住宅區有多種房屋產權性質住宅的，物業服務收費按與物業服務標準相對應的政府指導價標準執行。經政府有關部門批準，改變住宅使用性質從事經營活動的，物業管理企業可以按照改變后的住宅使用性質，確定物業服務收費標準收費。該條款中最后一句稱，“物業管理企業可按照改變后的住宅使用性質，確定物業服務收費標準收費�！�
北京煒衡律師事務所楊明律師對此條款提出了質疑。他認為，這一規定不太合理�！白≌褂眯再|改變后的收費標準，應首先由業委會討論通過，然后再與物管公司進行協商，否則會導致物管公司單獨將自己的意志表現為合同雙方的意志，這是違背合同法基本原理的�！睏蠲鞣Q，“對于沒有業委會的小區，應該召開業主大會，由業主大會與物管公司協商收費標準。”
專家觀點
單價9角的收費標準不適合高檔社區
于慶新認為，雖然根據《辦法》的相關規定，物業收費標準可由業委會與物業公司共同商議，但事實上，目前北京市近4000家社區中只有600多家成立了業委會，也就是說有3400家左右沒有業委會的小區無法實行協商價。若按《辦法》最后一條規定執行，北京將有90%的小區必須按政府指導價收費。但北京住宅小區無論是社區檔次，還是物業服務質量差別都很大，若按《辦法》暫定的0.9元/平方米·月收費標準執行，可能會影響到高檔社區的服務質量。此外，按照單一收費標準執行的做法也不夠人性化，其結果必將導致出現更多的糾紛。
業主聲音
擔心收費偏低會影響物管服務質量
業主王女士：我所居住的小區綠化及公共設施配套比較齊全，目前物業收費標準為1.98元/平方米·月，如果按《辦法》所規定的0.9元/平方米·月收費標準收費，恐怕物業公司會入不敷出，從而會降低服務質量。
專家點評：于新慶認為，王女士的意思是希望收費標準更符合客觀事實，最好能在業主可接受的價格范圍內，這樣既不影響物管服務質量，也不保證物管公司的已得利益。事實上，政府最后正式出臺的指導價目的就是為了對市場進行正確的引導，依據現實情況分析，物業收費并不是價格越低越好。從目前對收費平均的調查來看，低收費并不能保證較高的收費率，只有經過業主與物管公司協商后制定的收費標準才可以保證較高的收費率。
表1：北京市部分小區平均收費率統計 圖表分析：表中所列15家項目的收費率都在80％以上，比最終調查的71.89%的平均收費率要高。調查統計顯示，在28家被調查的物業公司中，平均收費率在50%以下的有5家，在50%—70%的有7家，在70%—90%的有6家，在90%以上的則有10家。結合表二相對應各項目的收費標準可以看出，在社區業主與物管公司達成協議的情況下，高物業費并不是導致收費率偏低的主要因素。
表2：北京市部分小區現行物業管理收費標準 單位：元/平方米·月 圖表分析：統計數據顯示，在被調查小區中，物業收費在1元/平方米·月以下（含1元）的小區有3個，在1-1.7元/平方米·月有5個，在1.7元/平方米·月以上有7個小區。
另據有關數據顯示，部分項目收費率低至30%多，但實際物業費標準只有0.5元/平方米·月左右，這也間接反映出低價和低收費率之間存在一定的關聯。有業內人士認為，如果低價最終會造成整個行業的普遍低收費率，不僅不利于行業的發展，還會影響到百姓生活品質的提升。
分析表明：高收費與低收費率不成為正比。
表3：北京市部分項目2004年物管相關費用統計 單位：元/平方米·月 圖表分析：表中所列項目分別位于北京東、西、南部三個不同的方位，2004年物業管理實際發生費用的簡單平均值約為1.55元/平方米·月。據了解，有些項目物業費低于標準值，低出部分通常由開發商補足，高于標準值的，高出部分則納入社區公共維修基金。
在市工商聯合會物業管理商會調研的基礎上，根據物業管理成本核算推算出普通商品房平均物業收費標準大致應為1.66元/平方米·月。
分析表明：單價9角的物業收費低于目前小區物管成本平均水平。
以上圖表由市工商聯合會物業管理商會提供
本版采寫及圖表整理/本報記者張健瑛
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