以大規模商業體為主，業界預測租金平穩；泛CBD也有30多萬m2的新增商業面積
今年，CBD商業面積將迎來近年來首次供應高峰。據世邦魏理仕分析，從現在到2007年，北京新增的優質零售物業供應將接近300萬平方米，其中大部分集中在CBD和中關村等熱點區域。據21世紀不動產統計，CBD核心區范圍內的新面世商業面積將超過25萬平方米。協成經紀統計，今年泛CBD至少有超過30萬平方米的新增商業面積。CBD大范圍商業供應開始呈現上坡走勢。 目前國貿周邊商業比較成熟。隨著今年CBD寫字樓入市進入高峰期，未來可能會推動商業成熟并合理發展，現有的商鋪租金將不會產生大幅上揚。實習記者周曉東攝
「供應」
CBD超過25萬m2，明年投入運營
CBD今年新供應的商業總面積將超過25萬平方米，以大規模商業體為主。包括中環世貿中心2萬平方米的底商、世紀財富中心1.5萬平方米的商業、華貿中心20萬平方米的大型商業及萬達廣場南區3萬平方米。而去年CBD的商業新增項目多為分散在各項目的底商和社區商業街，如溫特萊中心1.2萬平方米底商、建外SOHO9萬平方米商業街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計4萬平方米的配套商業。
據21世紀不動產北京中天大業加盟店策劃經理張永剛介紹，今明兩年CBD入市的商業項目多是體量較大的組團型商業，如萬達、華貿等，而以往主要是零散的寫字樓底商、公寓底商，如溫莎大道、建外SOHO等。張永剛稱，今年只是商業地產項目集中入市放量的開始，投入商業運營則基本是在2006年左右。
張永剛認為，目前，CBD整體還處于建設中，今年寫字樓入市進入高峰期，占總開發規模75%的寫字樓在未來有可能會成為推動商業成熟的、合理發展的鏈條，現有的商鋪租金將不會產生大幅上揚，市場表現相對平穩。
另據記者了解，今年CBD入住的寫字樓將達到36.1萬平方米，首次迎來入住高峰，而今年投入經營的商業項目不足8萬平方米。北京協成房地產經紀有限公司市場總監牟鑫認為，先做好寫字樓市場的開發，再放開商業項目，這一運作規則在CBD得以首次體現。
「優劣」
總量及形態適宜，短期內交通壓力大
業內人士認為，CBD內25%的商業配比符合國際上的科學規劃，加上原有的商業面積，可以滿足區域內甚至更多人群的需求。北京萬達副總經理楊明明表示，如果25%配比的商業開發都是大型商場，勢必出現供過于求。但實際上，在250萬平方米的商業中，有40萬－50萬平方米是以底商的形態出現的，還有一些商業街及大型商場，如萬達有6萬平方米是商業廣場，建外SOHO項目有5萬平方米社區商業街，這充分體現了前期規劃中針對商業的需求，進行差異化、細化布局的特點，實現配比形態和總量適宜的目的。
牟鑫指出，目前CBD面臨的交通壓力很大，尤其是國貿周邊。從長遠來看，如果交通問題不及時得以有效解決，寫字樓的供應與商業的供應同時疊加，可能會增加區域交通的負荷。此外，未來的CBD更需要補充的是酒店缺口。楊明明也認為，解決CBD商業和商務平衡發展的關鍵環節在于徹底改善交通，采用地下空間分流人群，這需要政府在規劃中列入安排的細則。
「前景」
個性化經營及產權自持有待加強
從經營方式和類別來看，CBD目前主要以綜合型商業體和項目底商為主。牟鑫指出，體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式消費，但CBD受到地價的制約，使得體驗式商業的開發幾乎不可能，這就給泛CBD區域，如蘋果社區、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗的商業經營項目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與CBD相關聯的。牟鑫認為，在這一情況下，強調商業的個性化經營管理對CBD這個高品質需求區域而言十分必要。
業內相關人士介紹，目前CBD商業的行銷模式呈現多樣化，除了單一產權的訂單地產外，還有期權交易、帶租約出售等，發展商尤其重視商業定位和后期管理。牟鑫認為，對于商業項目來說，短暫的持有對開發商的考驗較小，而短暫持有和引入品牌店最大的好處在于可為其他投資者樹立信心，向未來的消費者證明開發商的運作實力。牟鑫同時指出，短期的持有并不意味著永久持有，目前CBD內的商業項目幾乎沒有一個做到100%產權自持的。
市場觀察
外資零售業較少觸及CBD商業
世邦魏理仕分析資料顯示，2005年北京將有11個項目落成，可提供約50萬平方米的優質零售商業面積。需求方面，外資零售商的市場需求較為旺盛，尤其在大型市場和便利店方面；此外，具有真正意義上的國際品牌也在加速進入北京市場的步伐，這將直接導致北京高檔零售物業市場需求增加。
牟鑫指出，外資商業零售業的進駐主要是一些針對必需品消費的商業經營項目，而CBD作為商務中心區，無論從品質還是價格的定位上，都并非以超市、普通賣場等經營業態為主，還應追求項目的高標準定位。外資零售業擴大規模在短期內不會給CBD區域商業帶來明顯影響。
此外，目前泛CBD地區大小新盤不少于二三十個，在售大型住宅項目有富力城、蘋果社區、珠江帝景、山水文園等等，但通惠河南以南的雙井、勁松等地區，除了家樂福、百安居外，零售業零散經營，面對來自CBD大量的白領在泛CBD購房居住，各項目的底商及商業街將如何有效地消化龐大的購買力，并滿足小資情結的購物傾向，值得開發商關注。
專題采寫
本報記者陸銳
|
