在房地產專業人士看來，土地和融資困難以及各種不可測風險將使于凌罡倡導的個人集資建房難以成功。實習記者周曉東攝
滬個人集資建房已曲終人散，昔日“住宅合作社”面臨轉型，非法集資建筑是在侵占國土收益；專業人士稱，沒有政府支持個人集資建房不可能成功
目前，消費者獲得住房的途徑除了市場上的商品房、政府扶持的經濟適用房、廉租房外，又出現了個人合作建房的聲音。以上海的翁云、北京的于凌罡為代表，南京、廈門等城市的跟風者為補充，他們提供了一種新型住房構建模式。盡管翁云已經失敗，于凌罡還在苦苦摸索，但他們引發了人們對于住房消費價格新一輪的思考。
除此之外，上世紀八十年代興起的“住宅合作社”以及不少城市郊區的非法集資房也充斥著目前的住宅市場，它們共同構成了市場上非主流住宅產品的源頭。
個人集資建房正在風起云涌
北京的于凌罡正在出盡風頭，上海首倡個人集資建房的翁云因為得不到相關政府部門的支持已宣告失敗，而南京和廈門個人集資建房的想法正在網絡上迅速蔓延。
個人集資建房并不是于凌罡的首創，只不過因為它被放在北京這樣一個土地資源稀缺的大都市環境下，放在一個房產泡沫論甚囂塵上的時候，才顯得格外刺眼。
在于凌罡2003年12月1日清晨于綠野網站發帖子得到大量網友支持前，上海的個人合作造房夢早已啟動。2003年4月，一批海歸派就曾在網絡上提出計劃———在上海集資買地蓋樓。2004年12月27日出版的《新民周刊》用了很大篇幅介紹上海房地產界的這次流產的自助建房沖動。2003年4月23日，身在美國的留學生kjm1089（真實姓名叫翁云）在“勝利家園”論壇上發表了這樣一個帖子：“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當老板，還可以結識一大批有志創業的人才，一舉三得嗎？集體買地造房team是你的最佳選擇！”不到一個月，就有50多位海外留學人士和國內的IT專業人員、會計、金融人才、房屋設計師等加入了這個團隊，7月底，他們已經籌集到了100萬美元，不過這與在上海中外合資的開發商注冊資金需要500萬美元的門檻相比還有很大距離。2003年5月19日，成本測算報告第六稿出臺，內部成本售價5691元/平方米，地塊目標在上海內環線之內的靜安區。在這樣一個地理位置，這樣一個售價無疑是非常具有吸引力的。當時他們的工作重點是：開辦實業股份公司、爭取政府支持、購進地塊、融資貸款等等。
為了調動團隊成員參與合作建房的積極性，他們約定按照個人參與值積分的方式決定選房權，而不是出資比例。2003年下半年，翁云和團隊成員聯合了50多位海外留學博士聯名寫信，請求上海市有關部門能給海歸免去建房的所有稅收，但他們的愿望沒有實現，相關政府部門也沒有向他們提供便宜合適的地皮。2003年9月，論壇漸漸冷清了。2004年1月，上海個人合作建房的倡導人翁云改變了原先的計劃，開始在松江、閔行開發房地產。個人合作建房的計劃也宣告流產。
翁云的夢想似乎并沒有引起媒體足夠的重視，但北京于凌罡的個人合作建房計劃卻出盡了風頭，也帶動了國內不少城市的跟風者。
2005年1月初，據當地媒體報道，南京有網友發起倡議：集資買土地自己建住房。一位叫njhero的網友率先提出了個人合作建房設想，得到了很多網友的積極響應。由njhero牽頭，對自建房滿懷熱情的網友們正在籌建“我愛南京自建/團購房俱樂部”。參加者大都是一些年齡在30歲左右，有購房需要，但又買不起房的年輕人。
2005年1月4日，有網友在xmhouse.com（廈門房地產聯合網）上發出了廈門“集資建房”召集令。召集令中規定，2005年1月4日-2005年3月15日接受“集資建房”網友報名，其他具體事項由籌委會討論后在論壇上公布。記者發現，截至2005年1月9日，五天時間，累計報名人數69人，其中申請加入籌委會的達到了22人。報名者的行業主要分布在：電力、水利、大學、銀行、廣電、政府部門、港務、證券、建筑等，年齡跨度在27—57歲。
“住宅合作社”的集資方式面臨轉型
“住宅合作社”所用土地為無償劃撥，不可能上市流通，在目前土地完全市場化的情況下，這種操作方式在實際中難度越來越大。
以“住宅合作社”為代表的集資房興起于上世紀八十年代，是為滿足一些無法享受國家福利分房，又承擔不起市場上商品房、經濟適用房等住房價格的社會中低收入者的需求而出現的。
“住宅合作社”一般是具有法人資格的公益性群眾合作經濟組織，要經過有關部門的嚴格審批，用地主要來自單位、企業的自用土地，一般是國家扶持、企業補助和個人出資三位一體的合作方式。這種住宅合作社既可以享受國家在稅收、交易管理費等方面諸多優惠政策，付款方式也多采用分階段付款。比較典型的是按5221逐步付清：入社時交房款的50%，基礎正、副零時付房款的20%，房屋封頂時付房款20%，交付使用時結清房屋尾款。參與合作社的職工可以申請銀行貸款，房屋建好后，按照當地物價局核準的成本價格實行無利潤銷售，價位一般是同類地區商品房的70%－80%.這些集資房在當時有效緩解了很多城市的住房緊張情況，但是由于集資房所用的土地是無償劃撥的，房主只有使用權沒有產權，因此不可能上市流通。
華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事總經理李忠認為，住宅合作社與個人合作建房有本質區別，前者完全是公司化運作，并且有政府支持，是特定社會條件下的一種過渡產品，在目前土地完全市場化的情況下，這種操作方式在實際中難度越來越大，住宅合作社也面臨轉型。
非法集資建筑在城郊很流行
深圳以及北京的平谷、順義、懷柔、昌平、西山腳下都有為數不少的非法集資建筑，這些房子占用的不是國家出讓的土地，沒有向政府有關部門審批，企業、個人占用后，以自建的名義對外發售。
正規的住宅合作式集資房逐漸退出了市場，但在不少城市的郊區卻出現了大量非法集資房。據了解，這種變性的集資房占用的不是國家出讓的土地，沒有向政府有關部門審批，企業、個人占用后，以自建的名義對外發售。
這樣的集資房不能轉讓、抵押，拆遷無法獲得政府補償，本質上是對國家土地收益的一種侵占。
根據深圳市房地產研究所2004年做的關于深圳市私房的調查統計，深圳私房總建筑面積不下8000萬平方米，其中相當一部分是這種非法集資房。目前這種集資房處于政策的“灰色地帶”，缺少相關法律法規的規范和保護，但是因為價格便宜還是深受很多中低收入消費者青睞。
不只是深圳，據北京國際投資發展有限公司總裁杜猛介紹，北京的平谷、順義、懷柔、昌平以及西山腳下都有為數不少的非法集資建筑。
其典型的操作方式是：當地村委會把宅基地出租給城里人，租期一般是20年，這樣購買者只要一次性付清20年的租金，就可以獲得土地的有限產權，可以自主開發建設住宅。有的村子還可以為購買者提供村民身份，以后在發生拆遷等問題時，購地者可以獲得拆遷補償。
杜猛認為，對于當地村委會來說，轉租土地所獲得的租金既能增加村委會收入，又可以增加農民的個人收入，同時，施工所需的建筑材料和人力基本也來自于村鎮，對當地的經濟發展有很大促進作用，村委會因此樂此不疲。而對租地者來說，十幾萬就可以在當地擁有一套別墅，即使有很大的政策風險，他們也寧愿鋌而走險。
本版采寫/本報記者張宏強
困難
拿地、融資將成最大難題
“8·31后很多實力雄厚的開發商拿地都非常困難，因此對這些合作建房者來說，土地是最大問題。”李忠這樣認為。上海的翁云折在了拿地上，目前于凌罡也還在為土地到處奔走。北京泰盈房地產開發有限公司總經理閻少華介紹，目前政府部門對開發商開發資質的審批主要是依據過去的開發業績、資金情況，這對剛成立的開發公司來說，難度很大。
在采訪中，北京協成房地產經紀公司市場總監牟鑫這樣給記者算了一筆賬：公司注冊后，如果按照項目總造價1億元人民幣計算，公司需要3500萬元的自備金。如果可以順利拿到土地，交了土地出讓金之后，因為目前施工款不能由施工單位墊付，農民工薪水不可以拖欠等原因，公司根本沒有能力繼續開發，只能以土地作為抵押進行融資。
在目前金融緊縮的情況下，有資質、信譽的開發商都很難獲得銀行貸款，因此，這就需要參加合作建房的人，可以一次付清全部房款。但在連土地都沒有的情況下，合作建房者很難達成互相間信任。即使所有參加者付清了全款，在目前形勢下，各種手續的公關成本很高，參加者是否可以忍受大量灰色投入也是一個問題。
風險
將面臨各種不可測因素
北京協成房地產經紀公司市場總監牟鑫認為，個人合作建房壓縮的開支主要是開發商利潤和廣告推廣費用。目前開發商利潤在15%左右，廣告費用一般是4％，即使加上機構維持費用，合作建房理論上大概可以節省20%多的成本。但實際上，在工程造價、企業管理運營成本方面，個人合作建房則要支付更高的代價，折算下來，可能與市場上的商品房相差無幾。
“個人合作建房最大的風險在于建房過程中出現的各種不可預測性因素，例如業主不滿意承建商的工作、建筑材料供應不足等等，這些管理運行中的問題非常常見，對于專業的房地產公司來說，很容易解決，而對個人合作建房者來說可能就完全不一樣。”閻少華認為，個人合作建房省下來的錢，恰恰是承擔風險的錢，也就是本來開發商的利潤。現在個人合作建房要壓縮的主要也是這部分利潤，但這部分利潤本身是有風險的。因為“并不是每一個房地產公司都可以賺錢。一個完善的房地產公司應該有完整的風險防范機制，比如土地貶值、股東退出等等，合作建房如果不能解決這個問題，只是靠個人信用很難積累參加者的信心。”李忠認為，包括翁云、于凌罡在內的建房組織者，目前對很多建房的環節僅僅是善意推斷，這與實際情況會有較大出入。
個人合作建房另外一個風險來源于參加者對規劃建設的房屋戶型、風格并不認同。閻少華認為，個人合作建房是在一個固定的幾十人或者幾百人的圈子里選擇，眾口難調。開發商的房子是放在市場上，面對的是所有的受眾，消費者只有認同開發商的開發理念才會選擇該開發商的產品。李忠也認為這種趨于民主式的建房方式肯定會造成一部分人沒有話語權，這與很多人參加合作建房的初衷相違背，因此有部分人可能會中途退出。
觀點·反方
多建經濟適用房更加實際
采訪中，業內人士對于個人合作建房并不看好。閻少華的觀點非常鮮明。他認為，除非政府支持，否則不可能成功。個人合作建房的出現實際上是一種反歷史潮流的行為。社會發展到一定程度之后必然出現社會分工，這有利于各行各業向專業化發展，有利于節約成本，提高效率。目前的個人合作建房從某種層面來說，是一種歷史的倒退。
“個人合作建房如果處理不善容易引發社會問題，對于眾多難以負擔目前北京房價的消費者來說，呼吁政府多建經濟適用房似乎更加實際。”牟鑫如是說。
針對目前不少城市出現的合作建房跟風現象，李忠認為，這是一種不理智的表現，他建議大家至少應該等于凌罡成功之后再效仿，可行性會更大一些。
觀點·正方
它是市場發展的有益補充
建設部政策研究中心主任陳淮曾表示，個人合作建房是目前房地產市場發展的一種細分或者補充，是房地產市場發展到一定程度的正常產物。不少業內專家也認為，當前我國部分城市出現合作建房是房地產市場成熟的一個標志。盡管目前個人合作建房還沒有成功的案例，但是如果有項目以較低的成本開發成功，其意義不僅在于提供了一種新的住房供給模式，更重要的是為政府對房地產市場的宏觀調控提供了一個參照，有利于我國房價保持在合理的水平。作為政府，可以更好地把握招、拍、掛的策略，降低房地產業的準入門檻，形成房地產開發商與個人合作建房等市場主體的公平競爭，促進房地產市場的有序規范發展。
|
