業界認為，其定位不準確、房價上漲抬升總房款而性價比下降，業主反映租售兩難
目前，隨著亞奧板塊房地產開發的逐漸成熟，亞奧住宅出現多元化發展。小戶型的出現彌補了亞奧地區中低檔產品稀缺的局面。高檔公寓、別墅也一路走俏。相比之下，一些較早開發、入市的普通住宅中，200平方米以上的大戶型正出現銷售緩慢的情形。業內人士認為，這主要是由于最初定位不準確、社區密度高、品質沒有明顯提升及總價過高所致。 隨著時間的推移，亞奧地區新開發項目供應量逐漸增多，原先規劃設計的樓盤，超大戶型的銷售壓力會越來越大。實習記者周曉東攝
「現象」
200平方米以上普通住宅大戶型滯銷
偉業顧問的調查數據顯示，目前亞奧地區主要以二居、三居為主，分別占總供應量的37.63%和34.6%，其次為一居，占總供應量的14.49%，此外，四居占總供應量的12.82%.據記者了解，有些項目早在去年初就開盤，但到目前依然銷售緩慢，還剩下十幾套至幾十套不等的200多平方米的戶型。記者粗略統計，亞奧有四五個普通住宅項目積存了面積不少的大戶型單元，銷售壓力頗大。記者從樓盤銷售處了解到，200平方米左右的大戶型滯銷的原因除朝向或室內設計等不佳外，面積過大、總價過高、優勢不突出是其共同特征。
北京中原地產市場部總監徐成峰則指出，亞奧區域的普通大戶型住宅滯銷也說明了該市場缺少與之相匹配的客戶群。
「原因」
總價過高，定價不太準確，競爭力減弱
據記者對一些項目進行粗略估算，如某一普通住宅目前在售的有260平方米的四居戶型，均價為7500元/平方米，首付40萬－50萬元后20年按揭，月供約12000元。而同一區域的高檔精裝修公寓目前均價為12000元/平方米，以156平方米的三居戶型計算，同樣的首付及貸款年限，月供為8800元。盡管面積少，但戶型設計合理、緊湊，且社區有國際化氛圍及優質的物業管理，這都是普通住宅遠不能及的。
中原地產總經理李文杰也向記者算了一筆賬，如果戶型面積為200多平方米、每平方米7000元，則整體的購房預算達200多萬元，而這一總價可以有非常多的選擇。“選擇Townhouse、公寓、別墅等類型的住宅均可以。
“這樣的普通住宅競爭力何在？”李文杰說，“這種產品的最初定位本身就是錯的。”李文杰認為，在亞奧地區購買兩居以上戶型的多半是二次置業的客群，而根據市場調研，兩居在100平方米左右、三居在120－150平方米左右的定位最受市場歡迎。
戴德梁行泛城部顧問策劃趙富強指出，前幾年亞奧地區部分開發商盲目上馬，沒有找準市場定位，他們多半定位為中檔的普通住宅，主力戶型為三居、四居，面積在200－300平方米之間，客戶定位為有一定經濟實力的二次置業者。目前這些項目部分均已開盤，有些已成現房，但大戶型普通住宅至今銷售緩慢。特點是隨著亞奧地區地價整體抬高，房價也大幅度上漲，大戶型單元總價漲幅更為明顯。但同時，早期推出的產品社區密度大、戶型設計不如后起者，性價比自然不高，隨著周邊新盤的推出，其銷售自然更受到打壓。
「二手市場」
出售出租困難，受新公寓沖擊較大
亞奧一個開發商也透露，“這幾年亞奧的地價漲了2000元/平方米，房價水漲船高，普通大戶型產品的買家還會越來越少。今后這些房子如何消化？”
一位在早期買此類住宅的李先生向記者表示，他現在住的是一套230平方米的四居室。由于項目是普通住宅，房屋內部的功能設施很普通，品質和性能也不高，小區整體的環境等也很難和公寓相比。目前想將其轉手，但發現租售均不容易，如果出售，戶型面積太大，總價較高，許多人看了房價“都被嚇回去了”，普遍反映還不如買個小面積新房。如果出租，又很少有租住這么大面積的，且租金價格高但舒適度一般，李先生對此略顯無奈。
相比之下，目前某公寓推出包租5年的促銷手段受到歡迎，業主買下156平方米的戶型后每月可從代理公司返回12885元的租金，比20年按揭的月供還多出約4000元。
專題采寫/本報記者關爽
市場觀察
開發商并不急于脫手
事實上，早些年頭的亞運村曾是北京的“富人區”，但由于不少社區密度過大、交通及配套設施不完善、住宅檔次不高等而逐漸“淪落”成普通居住區。“富人”流向朝陽公園、上東等周邊區域。
因此，早年規劃瞄準富人們的普通住宅戶型面積超大、總價較高，對應的買家卻很少，銷售壓力甚大。
采訪中，記者發現，目前部分開發商并不急于將存量的大戶型脫手。他們表示，亞奧地區還會隨著2008年奧運會帶來的利好而逐漸升值，即使目前出現滯銷也可以靜坐等待，今后升值時再轉手售出。
對此，北京中原地產總經理李文杰認為，隨著亞奧地區新開發項目供應量的逐漸加大，區域內及周邊同期競爭的樓盤逐漸增多，原先規劃設計的樓盤，競爭壓力會越來越大。特別是隨著時間的推移，這些樓盤在小區規劃、戶型設計及功能安排、配套設施等方面也將會逐漸失去優勢，性價比降低而沉積。
李文杰建議，開發商最好減少利潤，甚至賠本也要盡快將普通住宅中超大面積的戶型銷售出去。但從開發商的反饋來看，多半不贊同。
一位不愿透露姓名的業內人士分析，目前北京的空置住宅中，大多數是單元面積超大、總價很高、設計落后的戶型，一些單元甚至以8－9折的價格出售也是買者寥寥無幾。恐怕亞奧的大戶型普通住宅將步其后塵。
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