多家京城企業(yè)今年大舉進軍商業(yè)地產，上海綠地、天津融創(chuàng)集團也有意分一杯羹
業(yè)界預測今年可能出現商業(yè)地產供應量激增的情況，銷售面積將達100萬平方米
在2004年全年宏觀調控的優(yōu)勝劣汰下，京城房地產市場實力型企業(yè)紛紛嶄露頭角，對于這些企業(yè)而言，高利潤的商業(yè)地產無疑是住宅產品后的新契機。從今年1月1日開始，跨國零售商在中國進入了全方位擴張時代，對商業(yè)地產的有效需求大大增加。業(yè)界預測，在這雙重背景下，京城商業(yè)地產今年將進入調整、組合的高速發(fā)展時期。 商業(yè)地產的高利潤前景吸引了眾多開發(fā)商競相投入開發(fā)，但如何在資金相對匱乏的情況下做好業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個嚴峻問題。實習記者周曉東攝
多家實力開發(fā)商瞄準商業(yè)地產
按照房地產業(yè)發(fā)展的軌跡來看，北京商業(yè)地產有望在今年發(fā)力。以做旅游地產著稱的中坤地產集團董事長黃怒波在接受記者采訪時透露，早在幾年前他就把商業(yè)地產作為企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標之一，而在商業(yè)地產“占盡天時地利人和”的今年，他們會加大對大鐘寺國際廣場———北京市三環(huán)以內最大的綜合性商業(yè)地產項目的投資力度。據了解，大鐘寺國際廣場雖然2006年才能全部建成，但自推出以來，世界500強企業(yè)、全球零售業(yè)巨頭法國家樂福、德國麥德龍，以及其他零售巨頭如歐倍德、迪卡儂、萬客隆等都爭相希望進入。“需求的增加必然會在今年引發(fā)商業(yè)地產的開發(fā)高潮，我們就打算投資30個億打造這個項目，計劃用10年的時間來回收成本。”黃怒波稱。
京城其他開發(fā)商的反應似乎印證了黃怒波對今年商業(yè)地產的預測。北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強向記者透露，華遠地產今年除了一個低密度住宅之外，其他開發(fā)的基本都是商業(yè)項目，“我看好北京今后的商業(yè)地產前景，將會在四五年內，把公司的自持商業(yè)比例提升發(fā)展到40%左右。”而太陽星城的策劃經理胡琳也透露，考慮到今年商業(yè)地產利好的因素，往年沒有做過商業(yè)地產的他們，也決定在今年大量開發(fā)商業(yè)地產，預計在太陽星城下半年開工的C區(qū)開發(fā)十幾萬平方米商業(yè)地產，初步定位是一個大型的購物超市。
除了本地開發(fā)商，外來房地產企業(yè)似乎也已經瞄上了商業(yè)地產這塊大蛋糕，上海綠地集團董事長張玉良在接受本報記者采訪時稱，計劃在2005年拿出十幾個億進軍北京的商業(yè)地產；而天津順馳創(chuàng)始人、融創(chuàng)集團董事長孫宏斌也表示他們在2005年將推出20萬平方米的商業(yè)地產項目。種種跡象表明，各路開發(fā)商都已經嗅到了商業(yè)地產中蘊含的巨大商機，京城商業(yè)地產整體發(fā)力在即。
有效需求增加和高利潤引發(fā)投資熱潮
在眾多開發(fā)商競相開發(fā)商業(yè)地產這一現象的背后，折射出商業(yè)地產有效需求在不斷增大的現實狀況。北京市房地產信息網統計的信息顯示，去年1-10月份，商業(yè)地產的銷售面積為68.1319萬平方米，比上年同期有大幅提升。
北京世聯地產顧問有限公司策劃經理羅凱表示，有效需求增加是引發(fā)開發(fā)商青睞商業(yè)地產的主要原因，今年京城將會延續(xù)去年商業(yè)地產的旺銷勢頭。北京從上個月11日起，包括金融、商業(yè)批發(fā)與零售業(yè)、信息產業(yè)、建筑、教育、醫(yī)藥、汽車、旅游、物流業(yè)等9個部門在內的90多個分部門對外資開放。大量外資的涌入將會形成一個有效的商業(yè)地產需要群體，從而在今年呈現出需求增加的態(tài)勢，引起商業(yè)地產發(fā)力。此外，商業(yè)地產的利潤點是普通住宅的1.5倍到2倍，經營好的話，其利潤會更高，在有效需求的支持下，商業(yè)地產的高利潤必然吸引大批開發(fā)商。
據北京市商委預計，在2005年北京人均商業(yè)面積可以達到0.9平方米，按照1400萬人口估計，商業(yè)總面積將為1260萬平方米。由于兩年前北京的商業(yè)人均面積還在0.7平方米左右，按此推算，今明兩年的商業(yè)地產年供應量都將超過100萬平米。此外，在“8·31”過關項目中，有望京新城和太陽中心兩個純商業(yè)項目，面積分別為129.9萬平方米和41.1萬平方米。“總的看來，2005年北京商業(yè)地產是增長的態(tài)勢，有可能會出現供應量激增的情況，特別是大型集中商業(yè)。”羅凱稱。
依然存在地產開發(fā)和商業(yè)經營脫節(jié)隱憂
對于今年出現的京城商業(yè)地產扎堆兒開發(fā)的情況，北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經理張衛(wèi)克表示，今年的確是商業(yè)地產開發(fā)的有利時機，但由于目前大部分京城商業(yè)地產還處于一個培育期，因此做好產品定位尤為重要。北京華融易初房地產投資顧問公司總經理倪濱對此表示同意，“今年商業(yè)地產雖然發(fā)展勢頭良好，但依然存在地產開發(fā)和商業(yè)經營脫節(jié)隱憂。尤其是從沒有做過商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)，不僅僅要考慮到地產開發(fā)的問題，更重要的是學會積累形成商業(yè)資源，度過漫長資金回收期。”
張衛(wèi)克表示，北京商業(yè)地產以社區(qū)商業(yè)和中小型商鋪為主，大部分規(guī)模在三四百平方米，總價款在500萬元左右，真正超過十幾萬平方米甚至是幾十萬平方米的大型商業(yè)產品非常少，世紀金源、華貿中心這種超大體量的商業(yè)產品占市場份額不足10%.對于北京這么大的都市來說，首先要好好發(fā)展社區(qū)商業(yè)，這是商業(yè)的細胞，但產品規(guī)模過小，必然不利于區(qū)域整體商業(yè)氛圍的形成，而商業(yè)氛圍的薄弱又會影響商業(yè)產品的進一步發(fā)展，全面衡量商業(yè)地產的規(guī)模和客戶群是眾多開發(fā)商應該考慮的問題。
本版采寫/本報記者吳海花
業(yè)內建議
外來資金今年將面臨好機遇
北京世紀朝陽房地產開發(fā)有限公司董事長曾偉表示，商業(yè)地產的開發(fā)商在考慮經濟效益的同時，也應該考慮客戶的整體定位。以北京棕櫚泉商業(yè)中心為例，雖然有不少單位希望進駐，但考慮到朝陽公園周邊是高端消費區(qū)域，因此開發(fā)商在選客戶時非常小心，盡量吸納品牌專賣店，力求把項目培養(yǎng)成為一個高端的商業(yè)中心。
倪濱對此表示贊同，客戶群體定位不清的確是北京大部分商業(yè)地產的弊病，由于經營內容比較雜，無法形成品牌，有不少商業(yè)地產經營都很困難。在資金嚴重短缺的背景下，北京的商業(yè)地產在今后肯定要面臨一次整合期，這給外來資金提供了一個很好的機會。“他們可以通過對一些失敗的商業(yè)地產進行整合和收購，或者說對失敗的商業(yè)地產進行資產重組，來縮短市場培育期和減少資金壓力。不過，由于商業(yè)地產回收期長，風險比較大，需要資金量大，因此近期內不會出現外資大量涌入商業(yè)地產的情況。”倪濱表示。
中小開發(fā)商趕潮流并不可取
張衛(wèi)克分析認為，與住宅相比，商業(yè)地產更側重于業(yè)態(tài)規(guī)劃和后期經營，專業(yè)的管理團隊往往是一個項目能否贏得市場的關鍵，如何策劃出適合這個地段的商業(yè)產品，怎樣做好經營并提供非常專業(yè)的服務，都是開發(fā)商應該考慮的。由于目前京城專業(yè)的商業(yè)地產管理人才極其短缺，而今年開發(fā)量大增的現狀使得這一情況更加明顯，因此開發(fā)商在進入商業(yè)地產之前，首先應該考慮自身人才儲備是否充分。
此外，商業(yè)地產對現金流要求極高，目前北京的開發(fā)商普遍缺錢，無法在市場培育方面投入更多的資金，目前大批量開發(fā)的行為很可能會在后期引發(fā)一些項目的短期銷售行為，而從長遠來看，這種短期銷售行為對整體的商業(yè)氛圍肯定是不利的。“一個好的商業(yè)，至少需要幾個億的資金去等待周邊市場的成熟，開發(fā)商要有足夠的錢來度過這個漫長的資金回收期，中小開發(fā)商趕潮流、盲目開發(fā)的行為絕不可取。”北京華融易初房地產投資顧問公司總經理倪濱表示。
市場預測
今年將有140萬平方米商業(yè)地產入市
北京中原地產商業(yè)策劃總監(jiān)楊廣安表示，目前北京人均商業(yè)地產比是0.8，也就是一個人只有0.8平方米的商業(yè)面積，這一數字和美國、日本等發(fā)達國家相比，表示了北京商業(yè)地產的發(fā)展空間仍然非常大。根據北京市商委規(guī)劃，今年北京商業(yè)地產比例要達到0.9，按照1400萬人口來推算，到今年年底，最起碼還會有超過140萬平方米的商業(yè)地產入市。據中原地產統計預測，2005年北京商業(yè)營業(yè)用房新開工面積約在300萬平方米左右，銷售面積也將突破100萬平方米。也就是說，雖然今年對于北京商業(yè)地產項目而言是一個發(fā)力的好時機，但各個項目之間的競爭也會異常激烈。
張衛(wèi)克則認為，從房價角度來看，北京商業(yè)地產的價格明顯偏低，而這也為商業(yè)地產帶來了契機。目前社區(qū)類型的商鋪平均售價在15000元/平方米，市區(qū)里的商鋪平均售價也只是30000元-50000元/平方米，這一價格和香港的商業(yè)地產價格不可同日而語。“香港商業(yè)地產的售價最起碼要比北京目前的價格高出近10倍。從這個角度來看，目前入市投資應該是個不錯的機會。”張衛(wèi)克表示。
政府規(guī)劃
將形成10條特色商業(yè)街
2004年-2020年北京新規(guī)劃將北京定位為“宜居城市”，考慮到人們除居住外相應的配套設施，特別是商業(yè)設施的合理搭配，這一定位預示著北京未來商業(yè)地產市場的需求量會很大。
按照北京市商委規(guī)劃要求，北京到2010年要基本形成10條左右具有鮮明經營特色和較大影響的特色商業(yè)街（區(qū)），社區(qū)商業(yè)中心和其他商業(yè)街區(qū)以中型商業(yè)網點為骨干，主要發(fā)展小型網點。新建居住區(qū)商業(yè)設施配套建筑面積不少于每千人700平方米，80%以上要相對集中在規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)中心內，其余面積分散在居民區(qū)里發(fā)展小型店鋪等。
記者手記
尊重市場才是制勝根本
商業(yè)地產的定位是一個非常復雜的過程，然而，目前北京的商業(yè)地產還不很成熟，此前多個大型商業(yè)地產難以為繼的局面已充分說明了這一點。
開發(fā)一個商業(yè)地產產品需要考驗開發(fā)商的招商能力、專業(yè)操作能力、甚至營造市場能力，可以預見，今后商業(yè)地產的競爭是規(guī)模的競爭，是品牌的競爭，類似世紀金源、東方廣場、華貿中心等十幾萬平方米甚至幾十萬平方米的大規(guī)模商業(yè)地產將是品牌開發(fā)商的發(fā)展方向。對于今年眾多已經進入和準備進入商業(yè)地產項目的開發(fā)商而言，學會尊重市場的真正需求才是制勝的根本。
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