目前北京招拍掛地塊少且多處城市邊角，外地企業轉而以合作或買斷等方式從“地主”手中取得用地；富力、順馳、金地等集團今年計劃再拿下1－5塊地“8·31”土地大限之后，意味著土地供應基本上進入市場化操作階段。外地及北京本土的開發商都將在同一個平臺上競爭，但記者近日調查發現，目前部分本土開發商憑借原有的土地儲備把持著“地主”
地位。同時，北京市土地整理儲備中心推向市場公開交易地塊僅幾十塊，且多數為商業用地、郊區地塊等。因此，急于拿地開發的外地開發商便將目光投向擁有土地資源的“地主”身上，尋求合作開發或買斷土地開發權，從而出現了招拍掛市場冷清背后的外地開發企業多渠道“尋地”熱潮。 一些外地開發商表示，目前北京土地市場“水仍很深”，如果招拍掛出讓地塊涉及拆遷，他們一般不會涉足。實習記者周曉東攝
「現狀」
買到合適地塊仍難
外地開發商進京瓶頸仍是土地，土地整理儲備中心出讓地塊不少是“垃圾股”，城區中心地塊早已被本土企業收入囊中，外地企業一般拿到城市邊緣地帶用地
來自福建的沿海綠色家園集團北京興港房地產有限公司董事長劉漢發介紹，“8·31”之后，該集團在北京新添了兩塊住宅用地的儲備，分別位于豐臺和順義，總建筑面積為50萬平方米。但像這樣擁有較為充足的土地儲備的外地企業并不多。目前，大多數外地開發商土地資源較少，特別是在“8·31”之前沒有機會拿到土地的開發商，“8·31”后更是急于拿地，為后續開發做好鋪墊。此前，上海地產大鱷綠地集團仍向記者表示其在京拿地之艱難，甚至求記者幫忙拿地。
目前，“8·31”之后土地供應的主要渠道———公開的招拍掛市場對外地開發商并沒有吸引力。記者從北京土地整理儲備中心的網站上了解到，該中心所提供的土地資源較少，而且用地規模也不大，大多處于城市角落的位置。就目前已交易的土地來看，多數為配套設施或公建用地。據了解，這些地多為住宅項目的二期或三期，所以其他開發商一般不愿插手，導致一些商業用地掛牌半年多一直無人問津。
對此，北京市國際發展投資有限公司總裁杜猛表示，目前北京土地整理儲備中心的不少土地是市場上的“垃圾股”，未來開發利潤很薄，很難成為外地開發商拿地的主要渠道，還有待于政府不斷輸送新的土地資源。
但目前土地招拍掛對本土部分開發企業暫時沒有多大影響，因為他們手上有較多的土地資源。據記者了解，2004年底開盤的房山提香草堂項目是首創集團在10年前拿到的土地，一直等到區域開發時機成熟才進行建設。事實上，手上存留有早前拿下的大量土地的北京本土開發企業為數不少。
劉漢發表示，在后“8·31”的初期，外地開發商要拿下合適的地塊仍較困難。因為在早期，本土的開發商借助先天優勢通過協議出讓等方式已取得了大量的土地資源，而且這些土地還在不斷升值。因此，雖然有些項目剛剛開發，但其拿地的時間已相當久遠。另外，目前城市中心的可開發用地已十分稀少，但事實上一些本土開發商手里還是有不少城區中心的土地尚未開發。與之相比，外地開發商不僅手中缺少土地資源，而且一般所能拿到地塊也大多是處于邊緣地區。
目前，希望借助后“8·31”時期進入北京市場的外地開發商大有人在，但土地資源缺乏仍是其最大瓶頸。去年10月，上海綠地集團在北京設立項目部，謀求開發項目。其董事長兼總裁張玉良甚至立下嚴令：“項目部如果在北京拿不到地，就不要回上海了。”
目前，北京已成為有著全國發展戰略的開發企業推廣品牌的首選地，而土地正成為外地開發商立足北京的重要標志。
「手段」
以二級市場交易為主
外地企業爭相與本土企業合作或買斷土地開發權；個別通過資本運作控股二級公司以獲得土地
目前，北京房地產市場需求旺盛，很多外地開發商都希望進京開發項目，因此正通過多種渠道積極拿地。而一些近年入京開發的外地企業也在積極求地，否則一年后將有“斷頓”的危險。由于土地招拍掛市場上用地資源有限，他們拿地的方式大多是通過合作或從本土開發商那里購買。有時一個土地擁有方甚至同時與多個開發商洽談，求購方之間存在強烈的競爭性。由于涉及到“企業的商業機密”，很多外地開發商在接受記者采訪時均不愿意過多地談及正在洽淡的土地詳情。
劉漢發透露，二級土地市場的交易是當前外地企業拿地的主要渠道。他說，沿海綠色家園集團不久前拿下的兩塊住宅項目用地便是采用合作及買斷土地開發權的方式拿到的。這兩種方式也是其他一些外地開發商在北京買地的主要渠道。與有土地資源的本地企業合作開發，前提是要放棄部分開發利潤，而且基本認可合作方的開發理念等，才能運作同一個項目。買斷土地開發權則是把前期手續已辦理完畢的土地買下來，自行開發。這意味著二級土地市場是當前外地開發商拿地的主流渠道。
杜猛也向記者透露，目前不少外地開發商尋求與有土地資源的本土開發商合作的途徑還有新的方式，如通過資本運作控股北京本土開發集團的二級公司，進而能擁有土地開發權。杜猛說：“而且這種方式還可以逃避土地交易過程中交易稅。”但據杜猛介紹，現在北京市政府及相關部門正在采取措施來堵住這個逃稅的口子。屆時，這種“變相的土地交易行為”將會受到限制。
杜猛還介紹說，目前一些開發商有意將位于遠郊區項目的二、三期土地轉手，這樣的土地也成為外地開發商的一個拿地渠道。記者了解到，位于大興的某項目后期用地就曾吸引外地開發商與其洽談，但最終沒有達成協議。
據了解，在“8·31”過關的項目中，雖然一些本土開發商一次性繳足了土地出讓金，但是由于受金融政策的影響，其后續開發的資金會遇到困難，所以這些項目也自然成為外地開發商拿地的目標之一。北京華潤房地產經紀有限公司策劃總監蔣智生表示，有資金實力的外地企業完全可以適時介入這些土地的開發。
「出路」
通過“多條腿走路”，外地企業積極儲地
順馳傾向招拍掛土地，今年計劃拿下3－5塊地；富力已有3塊地通過大限；沿海綠色家園以合作及買斷方式儲備兩塊地
針對目前外地開發商的拿地渠道，北京順馳集團副總經理楊慶允表示，順馳傾向于選擇招拍掛方式出讓的土地。“因為其他拿地方式將會面臨轉讓、遷拆、公司并購等問題，容易產生一些‘后遺癥’，但由于土地儲備中心的供應太少，所以順馳也會用多條腿走路。”楊慶允說。
楊慶允介紹，今年北京順馳計劃完成35億元的銷售額，所以還將計劃拿下3－5塊地。但由于目前土地市場上供應量少、價格高，所以沒有急于拿地。他還表示，“8·31”后的土地供應量可能會直接影響到今年上半年的房產供應，“但相信隨后政府也會有相應的調控措施，加大土地的供應量。今年下半年的土地價格有望降下來。”
另據記者從沿海綠色家園、萬科、金地、富力等集團了解到，這些已進京開發有若干項目的外地房地產企業均在積極拿地，為持續發展做土地儲備。他們多數表示，很多地塊都在洽談之中，但今年大部分企業的土地儲備可以保證其開發量。
富力北京房地產開發有限公司營銷總監王志剛介紹，目前富力集團在京的3塊土地儲備已順利通過“8·31”大關，總建筑面積約達110多萬平方米，計劃在今年五六月份開盤。此外，富力今年還將拿下1－2塊地，做到4－5個項目同時運作。萬科、金地的有關人士也表示，今年將會至少拿到兩塊土地。金地今年將有兩個項目進入北京市場。
劉漢發介紹，其集團已有的土地儲備可以足夠開發3年。目前所做的土地儲備是為3年后打基礎的。今年，沿海綠色家園集團的土地儲備除了新拿到的建筑面積為50平方米的兩塊地外，還有一個建筑面積為86萬平方米的項目開始銷售。
此外，劉漢發分析說，由于外地開發商主要是在土地二級市場上拿地，這實際上增加了土地成本，因此很多外地開發商在后期開發時也傾向于選擇做利潤較大的中高檔產品，以緩解土地成本帶來的壓力。
業界剖析
外地房企資金優勢逐漸顯現
多渠道拿地體現現階段特色，去年的城市規劃修編影響大地塊推出
針對目前外地開發商尋求多種拿地渠道的現象，富力北京房地產開發有限公司營銷總監王志剛認為，這也是土地市場化發展的必然階段。他分析說，隨著北京本土開發商土地儲備的減少，所有土地供應都將來源于土地儲備中心。屆時，本土與外地開發商真正站在同一起跑線上，那時就要憑借自身的真正實力拿地。從目前京城進駐的外地開發企業來看，大多是有著資金實力及開發經驗的開發企業，土地市場逐步成熟后，外地開發商拿地的資金實力也會顯現出來。
實際上，不僅外地開發商在“8·31”后通過土地二級市場拿地，目前北京本土一些沒有土地儲備的中小型開發企業也以這一方式求地。對此，順馳置地（北京）房地產開發有限公司董事長荊宏認為，2004年北京的土地供應量有所減少，而且延續到2005年。這主要是由于2004年城市規劃修編，影響了大地塊的推出。
同時，政府著力于處理土地的歷史遺留問題，加上整理可上市的土地也需要一個周期。但是這一局面會隨著時間推移而有所改觀。
市場觀
外地開發商推動京土地市場化
目前土地供應量少，市場化運作尚待發揮作用察
盡管“后8·31”時期公開市場的土地供應量太少，土地市場化運作沒有完全發揮作用，但是土地的招拍掛出讓對外地開發商來說，仍是平等競爭的平臺。沿海綠色家園集團北京興港房地產有限公司董事長劉漢發表示，雖然招拍掛也在促使土地價格上漲，但也是土地市場規劃的途徑。大興是土地招拍掛較早的區域，為此吸引許多有實力的外地企業進入開發。
實際上，在土地市場招拍掛早期，外地開發商一直承擔主角，而且也成為外地實力開發商進入北京市場的大門。2003年年底，順馳以9億多元的“天價”拍得大興黃村一號地。
而在此之前，2002年3月，富力集團通過招標方式競得廣渠門外的土地，在其上開發了富力城，2004年1－11月，單盤銷售額達29.61億元；2002年6月，湖南廣電傳媒中標北京西紅門經濟適用房項目國有土地使用權；2002年8月北京市首塊掛牌交易的土地，海淀欣苑Ⅰ-3號地由上海的遠中集團競得。對此，荊宏也認為，外地開發商對于推動北京土地市場化起到推波助瀾的作用。
據記者了解，早期本土開發商采用協議出讓的方式取得的土地，成本較低，因此他們不甘心進行市場化競爭，但在“8·31”之后，這一狀況得到改變，本土開發企業面臨的問題是能否有足夠的資金實力與外地開發商競爭。事實上，目前本土開發商也面臨土地市場變化所帶來的生存壓力，因此一些房企轉向二線城市發展。對此，北京華潤房地產經紀有限公司策劃總監蔣智生說：“這猶如圍城，在城里的人想出去，而城外的人想進來。”正是這進進出出的競爭使市場逐步走向規范。
專題采寫/本報記者袁秀麗
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