4個月來共有25塊土地以招拍掛形式出讓，其中僅有三塊地成交價高于起始價
業內認為目前地價對房價的影響尚不明顯，但今年下半年地價小幅上揚后會波及房價
時至今日，“8·31大限”已過去4個多月，有關8·31后土地價格的漲跌，以及地價對房價影響的爭論此起彼伏。據了解，8·31后北京已上市成交和正在成交的土地達30多宗，土地交易情況冷熱不均，土地價格較以往協議出讓相比也有所提升，但國土資源局處長稱，2004年北京招拍掛土地成交單價比去年同類方式出讓的土地只漲了100元左右，對整體房價不會產生太大影響。 有政府官員表示，土地市場供不應求才是導致地價上漲的主因。攝影廖華
大部分地塊以起拍價成交
在8·31后以招拍掛形式出讓的25塊土地中，多數土地只有一兩家開發商報價
記者從北京市土地整理儲備中心網站看到，8·31之后，北京土地市場成交數量為25塊，其中絕大部分地塊以起拍價成交，出現搶購現象的只有三塊。
以8·31后首宗成交的掛牌出讓土地，懷柔府前街3號綜合樓項目用地為例，該地塊在掛牌期間只有北京天正海高房地產開發有限公司以底價1173.95萬元參與報價，并最終成交。其他大部分地塊情況與此相似。
而在目前北京土地整理儲備中心網站掛出的8塊正在交易的地塊中，北京市東城區“海運倉危改小區B1區公共服務設施”用地、朝陽區北苑家園八區“北方明珠大廈公共設施用地”、海淀區中關村西區Ⅰ－3、4、5號綜合科技貿易用地至今一直無人問津。
對此，北京中原房地產經紀有限公司總經理李文杰認為，一些地塊受冷落的現象和該地塊所處位置、開發情況、規劃用途及開發商對土地體量的需求有關，另一方面，目前掛牌土地的起始價是評估后的價格，比協議出讓時有了很大上浮，因此開發商在決定拿地時大多比較理性。
位置較好的三塊地備受追捧
競價激烈，成交價均遠高于起始價，上漲幅度最高者達25％
在8·31后上市的土地中，也有一些地塊因位置好，利潤空間大成為商家競相爭搶的對象。首創置業股份有限公司與RecoZiyangPteLimited聯合摘牌的朝陽區朝陽路十里堡1號及2號住宅及配套用地，93400萬元的成交價比92270.712萬元的底價提升了1.2％。
而底價為3942.4萬元的朝陽區東風鄉石佛營市場配套公建用地，經過41輪現場競價，最終被北京海華房地產開發有限公司以高出成交價23％的價格摘牌，成交價高達4860萬元。
北京歸谷園有限責任公司則經過118次舉牌，以11.75億元的天價一舉拿下海淀區西二旗居住區二期用地，這塊地底價是94004.74萬元，成交價上漲了25％。
招拍掛地價較協議出讓漲幅不大
國土資源局負責人稱，8·31后土地價格受影響的只是占地價6％至10％的出讓金部分，因此地價漲幅不會很大
采訪中，業界普遍認為，由于招拍掛方式是價高者得。
土地供應量必定是小于至多是等于需求量，多人競爭的結果必然導致地價上漲。李文杰認為，土地由協議出讓轉為招拍掛方式后，土地價格明顯上升，特別是居住類用地�！�8·31后北京土地補償費用比之前增加了30％左右，不過目前有回落的趨勢”。北京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克表示。
據當代置業副總經理姜鵬介紹，北京當代房地產開發有限責任公司日前摘牌的海淀區清河南庫居住、行政辦公用地價格比協議出讓時確實高出了不少，但具體細節沒有透露。北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春則認為，土地資源緊缺，招拍掛后比協議出讓土地價格上漲是正常的，但幅度不會太大。
某政府相關部門最近公布的一系列數據也印證了地價上漲的觀點。2004年11月16日，中國人民銀行公布了《2004年第三季度中國貨幣政策執行報告》，報告指出，2004年前三季度，我國土地交易價格同比上漲了11.6%.而國土資源局資產處處長在2004年12月份的一次會議上也提供了這樣一組數據：2003年我國招拍掛土地單價在500元/平方米左右；2004年1至8月份，招拍掛土地單價接近600元/平方米。該處長雖未提供8·31之后土地成交價，但也表示和8·31之前相比，招拍掛土地成交價波動并不大。
國土資源局土地利用管理司副司長冷宏志曾表示，出讓金只占地價的6%至10%.按照這一比例，8·31后土地價格受影響的只是出讓金部分，因此漲幅不會很大。
2005年北京地價還會小幅上揚
業內預計，2005年下半年開始地價在供求關系中的波動才會顯露出來
采訪中，業內人士也普遍認為，2005年北京土地價格還會繼續上漲，但幅度不大。“2004年下半年和2005年上半年，北京土地市場主要還是處理歷史遺留問題，土地市場仍處于整理階段，預計2005年下半年開始，北京土地市場才會真正進入市場化運作，屆時土地價格會小幅上漲�！崩钗慕茴A測。
市土地整理儲備中心當前土地交易現狀一覽表
宗地名稱 土地面積 平方米 交易方式 規劃用途 競價起始時間 起始價 最新報價 豐臺區賈家花園住宅項目用地 36783.48掛牌居住，可兼容住宅配套 2005年1月24日 12841.14 暫無報價 海淀區中關村西區Ⅰ－3號綜合科技貿易用地 4401.53掛牌綜合科技貿易 2004年12月16日 14284.5 暫無報價 海淀區中關村西區Ⅰ－4號綜合科技貿易用地 5654.39掛牌綜合科技貿易 2004年12月16日 22855.2 暫無報價 海淀區中關村西區Ⅰ－5號綜合科技貿易用地 4694.35掛牌綜合科技貿易 2004年12月16日 25667.1 暫無報價 朝陽區北苑家園八區“北方明珠大廈公共設施用地”103537.336掛牌 公共設施 2004年12月6日 50007.550007.5萬元(第1次)北京市東城區“海運倉危改小區B1區公共服務設施”用地 14686 掛牌 商業服務業可兼容寫字樓辦公樓2004年9月15日54756.7 暫無報價
房價影響
去年高價拿地者房價均高于周邊樓價
近期成交的海淀區西二旗居住區二期用地土地成本價達3005元/平方米，依照目前順馳領海的情況，業內預計此地塊日后房價也將不菲
地價非影響房價的決定性因素
“71號令”出臺后，華遠集團董事長任志強從2004年6月起多次撰文抨擊招拍掛政策，認為該政策哄抬了地價，提升了房價，導致經濟持續過熱。2004年10月11日，國土資源局副部長在全國落實經營性土地使用權出讓制度座談會上，首次公開反駁了任志強的看法。該副部長認為，是因為房地產市場供不應求，才使開發商對土地的需求增加，造成地價上漲。李文杰也認為，土地價格上揚雖然對房價有影響，但不是決定性因素。土地價格上漲，直接壓縮了開發商的利潤空間，至于這部分成本是否會轉嫁給普通消費者，要看政府的土地供應量。
采訪中，關于究竟是地價上漲導致房價上漲，還是房價上漲導致地價上漲的問題，有開發商認為這是先有雞還是先有蛋的問題，不是很容易能弄清楚的。但去年北京市統計局公布的一串數字或許更有說明價值：2004年1至9月，北京市購置土地面積298.2萬平方米，同比下降63.7%；完成土地開發面積172.8萬平方米，同比下降66.9%；商品房新開工面積1971.4萬平方米，同比下降4.8%.這些數字表明，去年北京房地產市場土地開發面積縮水，這會直接影響到此后一兩年內北京的房屋供應量，進而影響到房價。
順馳領海單價高出當地房價2000多元
北京大學經濟研究中心教授平新喬根據中國《房地產開發統計年報》提供的35個大城市的數據得出結論：土地購置價的上漲，是導致房價上漲的一個主要原因。
他分析認為，土地價格每上升1個百分點，樓盤價格會上升0.78個百分點。
具體到某個樓盤，房價較之前或周圍同質樓盤價格上升，這其中有多大比例是由于地價上漲引起的，很難做出數字分析，不過招拍掛后，開發商高價拿地選擇開發中高端項目比較常見。
2003年底順馳（中國）以9.05億拍得了北京大興黃村1號地，由此運作的順馳領海，每平方米總成本大約是5000元。該項目入市后，均價5700元/平方米。而該區域普通住宅價格一般僅為3000元/平方米左右。該項目開發商的說法是，高出的錢主要花在了提高項目品質上。而此前北京歸谷園有限責任公司拿下的海淀區西二旗居住區二期用地，僅土地成本就達到了3005元/平方米，再加上后期投入，估計定價也不菲。
記者觀察
“招拍掛”非土地價格增長誘因
中國土地市場自1988年第一次出現土地使用權拍賣到如今，土地市場建設逐步走向規范化、市場化。隨著新土地制度的啟動，土地價格較以往相比雖有所上漲，但導致這一上漲現象的本質原因絕不是新的土地買賣方式。
在原有的土地協議出讓制度下，我們無法獲知真實的土地市場價，大部分的土地租金的消散都變成了“權力”的租金，在這種情況下，顯示出的也是土地價格的低廉。但“價高者得”的拍賣機制卻能反映出土地的真實價格。事實上，招拍掛交易方式本身并不具備提高價格的機制，因此，“招拍掛”的土地交易方式不能被看作是土地價格增長的誘因。關于地價和房價的關系，開發商看到的只是供給價格，認為土地價格的上漲會導致房地產產品成本的上升。
但事實上，決定房價的因素不僅僅是地價，還有有效需求的大小、消費者偏好、產品的替代性、消費者心理預期，甚至大經濟環境等。從社會經濟整體角度看，市場競爭和供求關系決定了房地產產品的需求價格，這個價格再反過去決定土地的需求價格，這樣才能比較真實地反映出土地價格。對于開發商而言，房地產市場永遠是競爭定價，價定成本。
本版采寫/本報記者張宏強
|
