總體看來,逸景翠園的硬件配套設施已經基本成熟。對于商鋪投資者來說,現在進入是個不錯的時機———在已經開業經營的商鋪中,美容美發行業有6家,是最多的,但這個行業還有潛力可挖。
對于剛開始發售不到一年的大型社區商鋪而言,可以進入的行業實在很多。譬如書店,目前在逸景只有一家連鎖店開業,再如干洗店,也只有一家。
而諸如小酒吧、咖啡館、西餐廳、服裝店、精品店、健身房等休閑消費商鋪,更是可以在逸景翠園一展宏圖的投資。
〈潛力行業〉
房屋中介:守望未來
現狀:
中介市場空間還相當有限,主要受較低的換手率與較高的二手價格限制,但存在巨大潛力,因為目前在逸景翠園僅有兩家。
案例:展基房地產代理有限公司
面積:40多平方米
月入:約1萬多元
租金、管理費:4000-5000元/月
經驗:
展基的老板石涌泉原就職于逸景翠園的物管公司,因為長期從事逸景翠園的房產業務,對小區的業態也頗了解。預期中9000住戶的龐大基數,讓他感到前景廣闊:“目前的2000住戶中,只要有3%的換手率,總共60戶的二手房的成交量就夠賺一把了。”
結果當然沒有他預想中順利———偏高的二手房價格及較低的換手率很大程度影響了成交率。據他了解,目前逸景翠園總共換手的房子僅為30多套,而通過他的公司賣出去的房子大概為15套。而整個樓盤房屋的出租戶還不到50戶,同樣這也大大地低于他的預期。而他期待的是更遠的未來———3月份再有1500戶入住后,經營狀況將有很大改善。
展望:
隨著逸景翠園周邊環境未來的帶動以及小區后期建設的不斷跟進(包括西區樓盤的推出),入住率將不斷提高,今年3月份之前又1500戶左右的業主入住,意味著近期市場空間將增大40%以上。長遠來看,逸景翠園最終總住戶將達9000戶,是目前市場的4倍多。
投資建議:
一般在約3萬人左右的社區里,約可容納10-20家房產中介。但作為個體投資者,應該選擇合適的時機謹慎介入,因為太早進來不知道還要守多少年,太晚進來整個市場都成熟了,中介的競爭又加劇,要經營得好需要較強的行業聲譽,除了取決于經驗和交易成功率外,還應有品牌及良好的口碑。
防盜門窗:搶占先機現狀:
逸景翠園已有3家經營防盜門及防蚊紗窗的店鋪,但裝修行業顯然是這里的朝陽行業之一,其中一家紗窗店在小區里就有300家用戶。
案例:信譽防蚊紗窗制品廠分店
面積:30多平方米
月入:5萬-6萬元
租金、管理費:3000多元/月
經驗:
黃勝強是去年開業的廣州市信譽防蚊紗窗制品廠逸景翠園分店的經理,這是首家闖入逸景翠園的紗窗店,主要直銷信譽防蚊紗窗制品廠的防盜門及防蚊紗窗。
在來逸景翠園之前,黃先生負責該廠在駿景花園分店的經營。他笑稱:“我總是跟著合生創展開發的樓盤走。”而他的戰略轉移獲得了很大的成功,作為進駐逸景翠園從事防盜門及防蚊紗窗的第一家店鋪,雖然只有30多平方米,卻很快就取得了好業績———一年之內,該分店總共在逸景翠園銷售了300套防盜門及防蚊紗窗,銷售收入超過了60萬元。
展望:
對于一個新樓盤,裝修業肯定具有很大的市場空間。但因為逸景翠園的樓房都不是毛坯房,所以油漆業、裝修工程業未必有很大市場,但是防盜門及防蚊紗窗則是必需品。3月份,又將有1500戶的業主將入住,如果從中發掘出15%的市場份額,也就是225戶,按照一戶平均花費2000多元計算,銷售額將達到50萬元左右。
投資建議:
相對而言,在小區投資裝修行業是短期行為,所以投資者必須要迅速打開經營的局面,保證能快速贏利。因為逸景翠園幾家銷售防盜門及防蚊紗窗的店鋪都有屬于廠家代理或直銷的性質,有較強的價格優勢和品牌競爭力,如果投資者沒有相關資源和渠道,要謹慎介入。
化妝品銷售:空間巨大
現狀:
店鋪女主人郭小姐告訴記者,現在的經營是盈虧持平,她看好的是前景,暫時做不起來的原因和小區的整體配套服務有關。
案例:雅芳專賣店
面積:30多平方米
投資:十多萬元
月租、管理費:3000多元/月
經驗:
因為在中區買了房,店主郭小姐2004年3月份就在逸景東區投資10多萬開了一家雅芳化妝品加盟店。她與發展商簽下了3年合同,但由于新鋪剛開,未贏取太多熟客,加上周邊的鋪位都是防盜門安裝和五金店等,郭小姐感覺一開始生意難做。但現在,店鋪已大有起色,“經營狀況能保證盈虧持平。”
就這一行而言,她感覺賣化妝品有旺淡季節色彩相當明顯。如秋冬兩季是旺季,每天收入是1000元以上,而如果在夏季等淡季一天就只有500-800元入賬。在一天當中,她覺得下午四點到晚上八點的客人多,每周又以星期五到星期天的顧客較多,消費群以年齡為18到40歲的女顧客為最。
展望:
對于未來,郭小姐還是比較有信心:“有公園等休閑設施的帶動,以后大家自然有來這里消費和休閑娛樂的習慣,除了小區的人還有周圍的常住人口,都能帶旺逸景路的商鋪,我們盼的就是明天!”
投資建議:
如非品牌加盟店,最好不要貿然開小型化妝品店。因為女人買這個很講心情也講信心,作為男人給女人買禮物,更不會到這里。在一個缺乏女性消費氣氛的地方要是開品牌加盟店,至少可以贏得白天沒時間逛品牌店的女性歡心。如果加上周到的美容服務,當然事半功倍。
〈緊缺行業〉
餐飲店:最具挖掘價值
現狀:
在逸景翠園小區,要找個像樣的地方坐下來吃頓飯的想法似乎有點奢侈,而一個月前某小吃店甫一誕生就馬上實現了盈利,而且收益頗豐。案例:逸景好鄰居小吃店面積:60多平方米投資:10萬元月入:3萬多元
經驗:
2004年11月底,黃先生的餐館正式開張。這一開張不得了,光早餐、午飯的生意已經讓小工忙得團團轉,到了晚上高峰期,黃先生還要在店門口擺上五六張桌子。因為生意太好,雇傭的人手也在不斷增加,現在一個60多平方米的店鋪除了他和母親打理外,還新雇了6位員工。
針對這個小區居民注重實惠的特點,黃先生的餐館把價位定得偏低。薄利多銷,客人的回頭率也很高。現在小店每天至少能有1000多元的收入,黃先生對此非常滿意。
展望:
這是逸景住戶一致認為最想享受的小區生活配套,當然是潛力無限———假設以開一家150平方米的白領快餐館來計算,初期投入大概為30萬,月支出假設高達5萬,則每天要是有1700元利潤就可以打個平手了。
投資建議:
投資者可以考慮投資一家規模適中、但裝修較好的快餐店、酒樓甚至甜品店。最好在餐飲店的格調和消費的價格上保持一個平衡,盡量保證價格的大眾化。而如果要投資中高檔西餐廳則暫時風險較大。
兒童用品店:小玩意大市場
現狀:
正常情況下,2000戶人當中至少有1000多個孩子,老人和小孩成為日常在小區時間最長的人,但市場卻忽略了他們。
案例:格格屋玩具店
面積:50多平方米
投資:4萬元
租金、管理費:6000多元/月
經驗:
和開餐飲店的黃先生一樣,格格屋的老板唐先生也住在逸景翠園內。他的兒子還沒有上小學,本來處于天性好動的年齡,卻無法在小區里買到孩子的玩具。于是,唐先生就開了這家經營兒童娛樂產品的店鋪———格格屋。然而,開張以來生意一直不盡人意———中高檔產品的長期滯銷,使得小店的營業額始終徘徊在較低的狀態,“每月大概虧損2000元左右。”
對于這個投資,唐先生顯得有些后悔。但是他表示,既然已經做了,還是要繼續做下去。目前他正在調整經營模式,希望出現較大的轉機。同時,他對將要搬進小區的1500戶家庭抱有很大的期望。
展望:
本來數千個兒童的市場很大也很空白,但是到底該如何進入、定位與銷售,還需要一番思量。如果自己開一家20平方米的小件玩具精品店,月開支3000元左右,每月假設讓3500戶人家中半數小孩人均每月消費5-8元,也有8500元-13600元收入。這個收入應該不難達到。
投資建議:
針對低端玩具熱銷的現狀,投資者可以投資一家銷售低端兒童娛樂產品的店鋪。但低端的產品利潤較低,也會使得整體的銷售額難以提升,所以一定要懂得控制好成本,合理地確定經營場所的面積。通過低廉的價格讓兒童養成一種消費習慣后,投資者就可慢慢跟進一些中高檔產品。
超市和便利店:薄利多銷
現狀:
逸景翠園目前只有超市和便利店各一家,居民普遍感覺產品選擇余地小,住戶對于小區附近增加超市或便利店有著強烈的愿望。
展望:
從生活便利的角度而言,住戶們對于小區附近增加超市或便利店有著強烈的愿望。而偏偏逸景翠園離市區很近,很多居民到市區大型超市去購物都很方便。因此,投資超市前景不是特別明朗。但如果花5-10萬元投資個小型便利店,專賣小件生活必須品和零食的,又能提供一些如送貨上門等服務,前景會不錯。
投資建議:
在投資便利店之前,一定要考察唯一的競爭對手宏城超市的特點,在某個方面要樹立起較強的比較優勢。因為便利店的經營成本比超市更高,所以在價格上沒有優勢,但在經營時間上可以更加靈活。在產品上,可以多提供一些魚丸、香腸等熟食產品。加上送貨上門,便利店的競爭優勢很快就能凸顯。
逸景翠園及周邊商鋪報價比較
(單位:元/平方米,不含折扣和優惠政策)
商鋪租金售價鋪位大小
翠馨華庭80內層1.2萬,外層3萬 (只有二層)200平方米起
疊彩園50-60 0.6萬-1萬元30平方米起
逸景翠園 110-1202.3萬-2.5萬30-120平方米
(觀宇/編制)
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