購房時需帶戶口本和身份證，如要過戶先擬贈與協議
雖然中國稅務學會會長楊崇春日前公開指出：遺產稅開征方案未成形，近期開征遺產稅絕無可能，但仍有不少父母以未成年子女的名義購房。不少律師也表示，近期經常會有購房人咨詢，能否以子女的名義購房，或者是如何將現有房產過戶給子女。為此，本期服務版特地邀請到了力行律師事務所朱壽全律師、天為律師事務所居永和律師、惠誠律師事務所袁前嶺律師答疑解惑。
案例1
如替未成年子女貸款買房父母需辦理兩項公證手續
張女士：我看中了南城的一套房子，由于我和我的先生感情出現了一些問題，我怕孩子今后的生活沒有保障，所以我打算以我孩子（她今年12歲）的名義買這套房子，請問律師這樣可不可行，如果是貸款的話我應該怎么做？
朱壽全律師：父母為未成年孩子購買房子的具體程序是：父母代理子女選房，就合同的各項條款與開發商達成協議并簽訂《商品房買賣合同》。如果是一次性付款，可以直接以孩子的名義購房。不過，由于張女士的小孩是限制民事行為能力人，購房時需張女士代理。因此在訂立《商品房買賣合同》時，需帶上孩子的出生證或獨生子女證、孩子和監護人的圖章，在買受人一欄和簽字的地方寫上小孩的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。
這樣，一個有效的房屋買賣合同就成立了，相應的房屋產權人將是張女士的小孩。
如果向銀行申請貸款，則必須由未成年人的父母與子女一同申請。在我國，公民的民事行為能力分三種：完全行為能力人（十八周歲以上）、限制行為能力人（十周歲以上不滿十八周歲）、無民事行為能力人（不滿十周歲）。
直接向銀行申請貸款，不僅要求當事人具備完全民事行為能力，而且還要求住房貸款申請人有一個相對穩定的職業和較高收入，只有這樣才能降低銀行的貸款風險。因此，申請住房貸款只能由未成年人的父母來申請。
也就是說，如果張女士要替孩子貸款買房，那么她和她的孩子都應該在《商品房買賣合同》上簽名，然后由張女士作為貸款申請人向銀行提出借款申請。同時，還需要辦理兩份公證：監護權公證和不可撤銷的承諾書公證，主要是為了證明父母買房給孩子完全是自愿行為以及父母向銀行做按揭還錢的保證。上述手續經審查通過，張女士的孩子就可以成為房產的合法擁有者。
注：公證程序和聯系機關可登錄本報網站.（查看12月17日B61版）
案例2
如房屋過戶給未成年子女父母無權再出售這套房屋
時女士：我和我先生都是做生意的，現在手上有三套房子，其中有兩套的產權證已經辦了下來，一套的貸款還沒有還清。考慮到做生意風險比較大，所以我們打算將現有的兩套房屋（有一套貸款沒付清）過戶給孩子，但聽人家說，贈與的手續更簡便，請問一下律師，這種說法對不對。
朱壽全律師：如果時女士想把其房子過戶給孩子，首先要與她的孩子訂立贈與合同，通過這種方式轉讓房屋的所有權，然后再拿著贈與合同以及相關證件到房屋所在地的房管局辦理過戶。贈與和過戶相比，沒有更簡便一說，因為房屋所有權人的確認以登記為準，即使是簽訂了贈與合同，仍然需要辦理過戶手續。不過，除了已經辦過公證的房屋贈與合同之外，辦理房屋所有權人變更登記前，時女士可以撤銷贈與合同。
需要提醒時女士的是，如果她的孩子還沒有成年，一旦辦理完畢所有權人變更登記，在孩子成年之前，該房屋將很難再進行所有權人變更。因為《民法通則》第十八條規定：“監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”這就是說，如果房產通過贈與過戶到未成年子女名下，在孩子具備完全民事行為能力之前，時女士無權再出售這套房子了。
至于案例中提到的仍處于還貸款階段的房屋則比較麻煩。在貸款的情況下進行房產交易，一般分為兩種情況，一種是已得到房地產權屬證書，但該證書根據協議由銀行保管，另一種情況是還沒有辦理產權證書。對于第一種情況，時女士應當首先解除借款合同，還清貸款（已辦理房屋抵押登記的，還應辦理解除抵押登記），然后持所有權證書、買賣合同、雙方有效身份證明（如果孩子沒成年應該帶著戶口本）等到房地產主管機關辦理所有權變更登記。對于第二種情況，時女士還不是房屋所有權人，不能對該房予以處分，不能過戶到孩子名下。
案例3
如想將公房過戶給子女也需要繳納土地出讓金
劉先生：我單位給我分了一套公房，已經購買下來并在今年辦了產權，現在我想過戶給我的兒子，我聽說這種公房和一般商品房過戶不一樣，請問一下，我應該辦理哪些手續？此外，我的兒子今年還沒有到十八歲，能不能辦理過戶？如果不能，我應該怎么辦？
袁前嶺律師：過戶的手續是根據公房的性質確定的，普通公房只要有產權證就可以辦理過戶，如果是央產房，也就是國家機關和各部委的公房，手續就比較繁雜。按照劉先生的說法，這套公房已經辦理了產權證，那么他可以隨時過戶給兒子，這和孩子的年齡沒有關系，但是需要在過戶時繳納土地出讓金。
朱壽全律師：已購公房上市交易的程序的確有特殊性，一般來說，若在申請上市出售問題上與原產權單位沒有明確約定，可以不征求原產權單位的意見。但原產權單位具有優先購買權的，還需要原產權單位提供同意出售的書面證明。一般來說需要原單位在房屋交易確認單（該文件由房屋交易主管部門提供）上蓋章表示同意（對央產房，原產權單位已經在中央和國家機關住房交易辦公室備案的除外）后才能過戶。
居永和律師：如果是央產房，那么業主首先要攜帶相關資料，到位于朝外大街甲10號的中央和國家機關住房交易辦公室住房檔案核對處（以下稱為央產房交易辦公室），由工作人員審核房產有沒有建檔、面積是否符合標準、原物業費用是否結算清楚等具體情況，順利通過審核，即可向相關工作人員領取《登記表》。填寫完畢并蓋章后，業主即可持該表以及相關資料去房產所在區域的房產交易大廳辦理過戶手續。
贈與流程過戶地點
各區（縣）國土資源局聯系方式一覽表
單位名稱 聯系電話聯系地址東城區國土局朝陽區國土局西城區國土局豐臺區國土局海淀區國土局崇文區國土局宣武區國土局石景山區國土局順義區國土局房山區國土局昌平區國土局懷柔區國土局大興區國土局通州區國土局門頭溝區國土局平谷區國土局延慶縣國土局密云縣國土局64047711－306664160033－41666175031638599678838477867111573635293946887372569443515893560348974740569647407692418446954332069844882130010326686910273869027647東城區育群胡同21號316房間朝陽區三里屯南街56號西城區西安門大街115號豐臺區豐北路213號海淀區甘家口21號樓崇文區花市大街2號宣武區果子巷77號石景山區八角西街66號順義區光明北街9號三層房山區良鄉西路3號昌平區南環東路10號懷柔區北大街59號大興區黃村鎮市場大街東巷通州區新華北街132號門頭溝區新僑大街48號平谷區府前街32號延慶縣香苑街6號密云縣新中街40號
參考合同
不動產贈與合同參考文本(父母與子女之間)
贈與人（甲方）：_______身份證號：_________受贈人（乙方）：________身份證號（未成年人寫戶口本）：第一條：甲方自愿無償將以下房屋的所有權贈與乙方。房屋位于_____區__樓_____號，面積_____。房屋所有權證為____號。第二條：甲方會同乙方于___年___月____日進行贈與房產的移轉登記及轉讓手續。第三條：甲方須將前述房屋相關契約書交付乙方。第四條：乙方受贈上述房產后，在具備獨立生活能力后，應負贍養甲方夫妻之責。注：該條后面可以加上一些附加條件，如當甲方夫妻之一生病時，或乙方生子時，雙方可重新協商等等。第五條：乙方具備獨立生活能力之后，如發生下列情形之一時，甲方可撤銷本契約：（1）無法履行前述的贍養義務時。（2）。注：該條空白處可酌情填寫可撤銷該契約的事由。第六條：乙方若因前條任一事由遭致撤銷契約時，不得將受贈房產轉讓，并應立即將之歸還甲方。第七條：如贈與房屋于辦理移轉登記或交付日之前損壞，則撤銷后記不動產建筑物的贈與，而僅贈與土地使用權。第八條：雙方于本合同生效之日起三日內共同到房地產交易主管機關辦理產權過戶手續，所發生的費用由贈與人承擔。第九條：本契約一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。注：如果子女是未成年人，最好能夠到公證機關辦理公證。甲方：乙方：年月日年月日本報以袁前嶺律師和朱壽全律師提供的不動產贈與合同為藍本，綜合了其他專業人士的意見，做出了部分修改，以供廣大有意給孩子過戶的父母參考。
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