小產權分割商鋪投資成本低適宜中小投資者，但面積并非越小越好
投資帶租約商鋪風險相對較小，但合同也應詳細約定后期租賃內容
中原統計資料顯示，從2004年京城商業地產的投資者比例來看，其中個人投資比例達到了65.6%，個人投資者成為了商業地產的主要購買者。眾所周知，在房地產投資中，商鋪是風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業類型，出手準確的話，確實能夠實現很高的回報，其實這也是近年來商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。如何選擇一個合適的、風險較小的商鋪項目是不少投資者的共同問題。 據了解，目前北京采用小產權分割商鋪銷售模式的項目有10多家，包括韓SHOW、中關村科貿中心、第一城、碧溪家居等。
大部分初次投資者都不敢涉足商鋪
“買商鋪總感覺不穩定，位置上把握不好，再者后期的經營直接影響到物業的升值潛力，很難預測”。
李女士半年前在金融街購買了一處總價350萬元的商務公寓進行投資。她當時手頭有資金500萬元，但為了保證流動資金，因此選擇了銀行按揭貸款，首付共70多萬元。按照開發商的承諾，每月收取相當于總房款5%的回報。在此之前，李女士并沒有涉足過房地產方面的投資，作為初次試水，她選擇了商務公寓而不是其他的產品，李女士稱，“買商鋪總感覺不穩定，位置上把握不好，再者后期的經營直接影響到物業的升值潛力，很難預測”。
李女士同時告訴記者，她有很多朋友都在進行物業投資，但絕大部分人對商鋪投資認識不多，選擇住宅或者酒店式公寓的投資者比較普遍。她認為，如果這次投資試水成功，下一步投資將不排除選擇商鋪的可能，“畢竟，商鋪的投資回報率更高一些�！崩钆勘硎�。
李女士的想法實際上代表了目前不少投資者的心聲，眾所周知，在房地產投資中，商鋪是風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業類型，出手準確的話，確實能夠實現很高的回報，其實這也是近年來商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。如何選擇一個合適的、風險較小的商鋪項目是不少投資者的共同問題。
投資小產權分割商鋪要了解經營定位
對于開發商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續經營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。
按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產權商鋪主要有兩種形式，即“小產權分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。偉業商業運營總監周寧指出，小產權分割商鋪的特點在于產權和經營權的分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業主。但投資者無需插手商鋪的經營管理或者轉租，只需與發展商簽訂合同，將商鋪交由發展商統一經營管理，業主即可根據與發展商的合同約定，坐等回報，或者共擔風險。據了解，今年京城在商業地產的銷售方式上采用此模式的項目有10多家，典型的包括韓SHOW、白云市場、中關村科貿中心、第一城、碧溪家居等項目。
小產權分割商鋪一般會打出3-5年內8%-10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約5-6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對降低，對中小投資者尤其具有吸引力。12月25日，中關村科貿中心開盤，推出了7萬元買5平方米商鋪，開發商承諾年返回收益率為8％，五年后回購部分商鋪。大家均對這種銷售方式的合同細節表現出相當的關注度，開盤當天吸引了上百人到場。雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續經營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。不過，這并非意味著小產權商鋪投資模式的失敗。
昆泰國際中心的成功經營從另一個側面說明了，位置好、資源好仍然是商鋪投資的重要參考指標。專家告誡投資者，投資這類商鋪，要對商場的經營定位有一個基本的把握，盡量把風險降低到最小。
投資帶租約商鋪要注明租賃時間
為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶。
上面提到的另一種行銷模式———帶租約出售商鋪實質上是售后返租的改良，開發商按照經營面積將整體商業物業進行劃分，然后先招租招商，繼而根據租金再進行出售。周寧認為，帶租約出售方式對業態規劃、業態組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產權分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經營狀況。據了解，溫特萊中心以及建外SO鄄HO、第五大道等都是帶租約商鋪的典型項目。
周寧告誡投資者，為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。
單純從經營穩妥性來考察，似乎帶租約出售方式優于小產權分割，但并非所有此類商鋪都能得以穩妥運作。針對第五大道的經營失敗，業內人士認為其更多是源于物業條件的匹配不足，致使很多業態無法進入。周寧表示，對于帶租約出售的商鋪而言，由于租約先行，物業條件顯得至關重要。
風險防范
了解開發商是不是專業的經營者
東方凱悅（北京）投資管理顧問有限公司首席運營官徐世恒認為，目前盲目投資商業物業的現象較普遍，外資零售業的進入，一方面將帶來商業地產的升溫，另一方面也將驅使商業物業開發朝更加理性更加規范的方向發展。目前國內商業地產運作尚處于學習階段，坐守好的地段未必能夠安穩地收取租金，如果投資項目周邊有很多著名的商家、賣場，主力客源就相對穩定，這樣的商鋪往往具有較強的抗風險能力。
藍圖地產總經理傅文慧認為，商鋪投資的關鍵取決于開發公司的信用以及后期經營管理，很多不懂商業的開發者參與到商業運營中來是使市場變得混亂的主要原因。因此對于投資商鋪者來說，特別是初次嘗試的投資者，最重要的是之前一定要做好充分的市場調研，對于開發商實力、招商經營管理和市場定位狀況應有詳細的考察。
考察商鋪是否引入第三方責任擔保
中原地產市場研究總監徐成峰認為，投資產權式商鋪，要具有規避風險的意識。據了解，繼第一城在去年率先引進第三方責任擔保以后，在今年市場上所推出的投資產品中，已經有越來越多的項目開始引入第三方進行擔保。“這應該是投資者規避風險的較好辦法。”一位投資專家認為。
目前京城在售的這些產權商鋪中，比如韓SHOW百貨就通過北京（中國）華海投資擔保有限公司進行合同擔保，百貨經營方付擔保金，一旦經營出現問題無力兌現合同承諾，則由投資擔保公司進行相應的賠償；第一城則是由擁有138億元總資產的中信國安集團以全部資產承擔連帶責任擔保。有沒有擔保單位以及擔保單位的具體實力是投資者在投資產權式商鋪時需要考慮的重要內容。
合同約定對業態不會大范圍調整
“無論是普通購物中心還是底商，不管開發商承諾的回報率是8%，還是12%，投資者都要做出理性分析，主要看其商業定位是否準確，市場運營能否到位。”徐世恒這樣對記者表示�！按送�，投資者應盡量避免按揭貸款，尤其是大筆資金的貸款，不少中小投資者希望用租金去算入還貸，但應考慮到，租金能否穩定還貸還取決于租金是否可以持續�！彼嬲]投資者一般來說，投資者在進行商鋪投資時應注意以下問題：首先，不要一次性投資太大，并與開發商在合同中詳細約定補償措施。其次，在購買商鋪前應了解到開發商承諾的投資回報是從商家進駐之日算起還是從購買時起，對于已經附帶租約的商鋪，投資者應仔細閱讀租約合同。再次，購買者還應明確一旦周邊商戶有所變化，開發商如何進行調整。因為這關系到整個商業物業的經營狀況，以及所購物業的投資回報。最好能夠在合同中約定，開發商對商業業態規劃不能進行大范圍調整。
案例分析
帶租約型商鋪投資收益分析
梁女士目前有啟動資金50萬元，購買一個面積為62.5平方米的商鋪，總房款為125萬元，貸款75萬元（十年），經計算月供為7500元/月，假如市場平均投資收益率（有租約的情況下）為10%左右，根據市場平均估價，市場平均租金為5.5元/天/平方米，則：
年租金收入：5.5元/天/平方米×62.5×365≈125000元
年供款：7500元/月×12=90000元
年收益額：125000-90000=35000元
貸款十年凈收益：35000×10年=350000元
十年后資產總額：1250000+350000=1600000元
毛利潤為：1600000（十年后資產）-500000（啟動資金即首付款）=110萬元
平均每年收益（年利）：110萬/10年=11萬元注：需要指出的是，這只是一個在靜態情況下的初步分析，投資是復雜的，只有充分分析市場、認識市場、了解市場，才可以使得投資得到良好的回報。
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投資備忘
投資產權商鋪備忘
購買商鋪不同于住宅，著重考慮的是將來投資回報率，因此前期看房時，不僅要了解商鋪的實際情況，更要了解該地區的商業開發潛力，現就考察商鋪時需要注意的問題歸結在一起，以供讀者借鑒。
項目名稱：開發商：將來的物業管理公司（注：物業公司管理水平也是決定將來物業升值的關鍵。）一、項目基本情況：售價：（元/平方米）周圍商鋪售價：（元/平方米）租價：（元/平方米）周圍商鋪租價：（元/平方米）使用年限：五年十年二十年商鋪面積：可以自由分割不可以分割：是否售后包租：是否每年返利：元；租約合同中是否約定時間和租金遞增條款：是否開發商是否曾有操作商鋪的經驗：是否是否引入第三方責任擔保：是否二、項目周邊情況商鋪所在位置：住宅區附近公交車站十字路（注：這些地點的人流較大，較適于投資）項目定位：餐館娛樂美發咖啡廳服務對象：為小區業主服務為周邊商業服務周邊交通：步行10分鐘可到公交車站的線路有
項目定位：餐館娛樂美發咖啡廳服務對象：為小區業主服務為周邊商業服務周邊交通：步行10分鐘可到公交車站的線路有
�。ㄕ堊x者將遇到的房產投資問題發郵件至. net，你將有機會獲得專業投資機構提供的置業分析方案。）
本版采寫/本報記者陸銳本版攝影/實習記者周曉東
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