金融和土地雙重緊縮政策下，北京多個中小開發企業以回購、高息私募、擴股增資等途徑籌集資金；20%－30%的高息民間私募將可能加速中小企業消亡
今年以來，銀行對開發貸款一直緊縮。從30％自有資金、四證齊全及主體結構封頂后方可銷售、加息等多方面對開發商的資金進行了嚴格調控。為解資金之困，一些大型開發企業尋求上市融資、發行企業債券等，眾多中小開發企業在開發過程中則面臨難以從銀行獲得開發貸款，又少了個人按揭貸款的資金回籠支持，一些開發商甚至面臨資金鏈斷裂的嚴峻形勢。目前，各種融資方式應運而生。 目前，一些融資渠道可能存在不小的風險，房地產開發商還需謹慎融資。實習記者周曉東攝
“這種地塊還沒有到手，對方就要求我們必須先拿出5000萬元墊付土地出讓金，足見一些中小企業資金十分短缺。”中坤集團董事長黃怒波說。前天他告訴記者，現在該公司正準備收購一地塊，地價是每平方米3000多元，但對方要求中坤集團必須先拿出5000萬元墊付土地出讓金，他認為這樣的拿地方式“有風險”。而目前一些手頭上有開發項目的中小型企業，資金緊張，不得不尋求一些“捷徑”。
途徑1
回購
方式：項目在建設半途中開發商資金緊張，折價把項目或項目中的部分單元“賣給”某單位，然后再簽訂一份回購合同，約定在一定時間內由原開發單位買回。
一位知情者透露，某開發公司在海淀區開發一寫字樓項目，預計銷售價格在25000元－30000元/平方米之間。樓房封頂后發生資金困難，于是向某投資公司融資5000萬元。投資公司為規避借款可能產生的風險，雙方協商通過購房－回購的模式進行融資。經過協商雙方簽訂附有回購條款的買賣合同。雙方約定該投資公司向開發公司購買2000平方米寫字樓，每平方米20000元。
一年后開發公司以每平方米23000元的價格回購該房；開發公司回購時，投資公司必須出售；如果在約定時間內開發公司不回購該房，需向投資公司支付違約金200萬元。
據北京仁合律師事務所律師孟憲生介紹，今年他已接觸兩個回購的案例，一個是寫字樓項目，另一個是住宅項目。回購的融資方式是開發商為一個特定項目所安排，開發單位以所開發項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目的資產作為貸款抵押物。
孟憲生分析，簽訂回購合同主要是提供資金者為規避利息損失的風險而設計的，但房屋回購對于提供資金者來講也仍然具有很大的風險，這主要來自于建設項目存在能否如期完工、開發商能否如期有充足資金進行回購的風險。此外，一般的“賣出”及“回購”的一部分房屋買賣合同不進行登記，如果開發商一房兩賣或陷入資金困境，提供資金者也可能“雞飛蛋打”。而且如果開發商因資金原因在辦理產權轉移后再回購，則出資方可能“賠本”。孟憲生舉了一個例子。
某企業為融資把項目中部分單元以800萬元賣給出資人，屆時再以1000萬元的價格回購，表面上出資方獲得200萬元的收益，但如果按照銷售1000萬元不動產的各種稅收計算，需上繳的稅費高達250多萬，與其200萬元的差額收益相比，還要損失50多萬元。
途徑2
高息私募
方式：開發商往往以高達20%－30%的利息方能借到民間資金，有的甚至高達40%.雖暫時圈得資金，卻無異于飲鴆止渴
北京華融易初房地產投資顧問公司總經理倪濱接受記者采訪時稱，高息私募也是目前中小開發商私募資金的重要的手段。
倪濱分析說，現在大約有一半的中小企業現金流都比較吃緊，但向銀行借款難，也難以貸得海外資金，加之實力不強等劣勢，中小開發商私募資金時，屢屢遇冷，少有企業愿意出錢，在這種情況下，民間高利率借貸趁機而入。據倪濱透露，一些中小開發商為籌到資金，往往以高達20%－30%的利息方能借到民間資金，有的甚至要求支付40%的利息。雖然中小開發商以此方式圈到資金，但也是飲鴆止渴。今年6月份，北京西部某房地產開發公司為及時借到200萬元資金而向民間財團借款，不得承擔著近40%的利息，現在，高額的利息已讓該企業運行艱難，不堪重負。
業內人士分析，本來中小規模的企業已是困境重重，民間高息借貸的沉重經濟包袱更將會使其“日后喘不過氣來”，加速其消亡。
此外，北京世聯地產顧問有限公司策劃經理羅凱12月29日接受記者采訪時表示，目前開發商私募資金時均提高利息，融資成本大大提高。羅凱稱，目前土地政策嚴格，需交齊土地出納金，且到手土地兩年必須開發，央行又提高貸款門檻，開發商難以通過正常途徑獲得資金支持，為了不讓到手的項目卡殼，不得不以高利息為代價私募資金，“也是沒有辦法的辦法”。
途徑3
擴股增資
方式：開發商建設某項目時通過擴股增資方式吸引新股東合作建房，建成后以指定住宅分給新股東，作為投資利益回報
北京瑞仁房地產開發有限公司率先以公司擴股增資的形式發起開發商與個人合作建房的先例。
該公司總經理陳君遠介紹，公司的擴資計劃是注冊成立一家新的項目公司，新公司注冊資金為2000萬元，北京瑞仁房地產開發有限公司占新公司51%股份。吸收新股東490股，每股2萬元，占新公司千分之一的股份，共募集980萬元，總計占新公司49%的股份。公司擬合作建房的是距北京市區60公里的河北省固安縣，項目一期將建成15萬平方米的2000套老年住宅，工程投資額需要8000萬元。陳君遠預計，其價格初步定為1600元/平方米。
陳君遠表示，490個新股東將享受到的投資利益回報是，一期建成后將拿出490套標準老人住宅配發給490個新股東，每套房子的面積在60平方米左右，總價約10萬元。新股的持有者再花6萬元就可擁有房屋的產權和使用權，但沒有交易權和出租權。此外，490套配股房屋在竣工交付使用前2個月起，若新股投資者由于各種原因，希望以10萬元的價格交給新公司對外出售時，新公司全權負責房屋產權和使用權的轉移工作，新股投資者獲得10萬元的房屋轉讓收入后，自動失去公司千分之一的股份，不再參加公司的利益分配，也不再承擔新公司的投資風險。
孟憲生指出，從投資方向看，這一做法符合國家的產業政策，但具體方案還需從《公司法》、《房地產管理法》、《信托法》、稅法等方面做全面細致的考慮。
業界支招
劉曉光
集合資金合作開發
北京首創置業集團董事長劉曉光對記者透露，由于國家相關法律尚未完善，首創計劃推出的200億元房地產基金目前還處于設計當中，尚不能正式啟動。
對于目前中小型開發企業的資金困境，劉曉光認為，私募資金風險不小，“與其到處借錢，不如大家聯合起來做項目。每家出2000萬元，10家就湊齊2億元，無論是聯手拿地還是開發都能行得通。”
黃怒波
滾動開發用好現金流
中坤集團董事長黃怒波表示，企業一定要建立一個非常好的“企業生態鏈”，通過計劃滾動現金。他舉例說，中坤旗下的長河灣賣完后，大鐘寺商城才啟動，這樣，長河灣的銷售款正好成為大鐘寺商城的啟動資金。
黃怒波強調，中小開發商做項目不要“遍地開花”，而是要有次序地、扎實地做，才能穩當些賺到錢。讓企業的現金流滾動起來，企業的發展才會有希望。
李國平
不要再“打一槍換一個地方”
北京思源宏業房地產經紀有限公司總經理李國平認為，中小型開發企業想存在、想發展，主要是要靠專業、靠市場的細分。他分析說，實際上，中小發展商追求利潤的意念非常強烈，但他們往往是“打一槍換一個地方”，不考慮后果，而恰恰是一些大的品牌公司，專注做大項目、專業化的項目，因而能降低成本，獲得規模效益。中小開發商應該瞄準開發專業的、細化的市場需求。
熱點直擊
私募資金風險極大
缺乏法律保護，且民間財團不具備房地產專業評估能力，容易造成資金流失
北京世聯地產顧問有限公司策劃經理羅凱認為，從目前我國的金融體制看，民間資本投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。盡管大量“地下”私募資金異常活躍，由于我國投資基金法遲遲不能面世，使得民間私募資金在法律上缺乏保護，在運作上沒有統一規范，無法規避一定的系統風險，因此中小開發商高息私募資金風險很大。
羅凱分析，對于民間的財團來說，吸引他們的則是高額利息回報。與銀行比較專業、完善的評估不同，民間財團基本上不具備以房地產專業判斷的眼光去評估項目的風險性，他們對開發項目的定位、銷售前景及能否及時還款或回購等方面都沒能給一個具體的預計。
一旦所投資的項目定位不準或不被市場認可，最后難以銷售出去，其資金的流失便是民間財富的流失。
倪濱也表示，私募資金也容易為非法集資者鉆空子，導致市場混亂，甚至可以會引起某些不安定的因素。此外，相比于中小型房地產開發公司，一些大型房企則顯得比較從容。
北京城市開發集團有限責任公司望京新城分公司副總經理、工程師王文革表示，現在他們只負責開發，只負責做項目，無需關心資金問題，因為開發資金都是由城開集團總負責，他們作為二級公司的任務就是專心做好項目。
記者手記
資金扼住開發“七寸”
房地產業的確是一個資金密集型產業，如果開發商出現融資危機、現金流中止、資金鏈斷裂，整個項目就會陷入沉默，非“爛尾”不可。可見，資金是房地產開發的“七寸”。
以往，開發商運作項目的資金多是以地塊、項目向銀行抵押獲得貸款，央行121號文件幾乎終結了這種單純由銀行墊資過日子的開發模式。但由于長期以來房地產開發貸款游離于金融之外，信托、基金一直未能有效發展。此外，雖然從12月11日起外資銀行可從事人民幣業務，但從各大外資銀行北京分行的反饋來看，中小開發商要想獲得外資銀行的前期開發貸款幾乎是不可能的。
企業要生存，項目要開發，資金必不可少。一些遭受資金重壓的開發商因此不得不另辟途徑。據業界透露，在北京，采取回購和高息貸款方式暫時取得資金支持的企業為數不少，但隱藏其中的風險也不小，但愿相關主管部門早日關注。
此外，業界有人士稱，目前國內房地產市場的核心是要控制房價，而有中小開發商參與充分競爭的情況下就不至于出現行業壟斷，起著平抑房價的作用。如果真是這樣，那政府有關部門是否更應該扶持中小企業的發展呢？
本版采寫本報記者吳海花
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