今年下半年，受緊縮政策的影響，部分中小開發商被迫轉戰其他行業，但聯想、國美等一批行外資本卻受土地市場透明化的鼓舞紛至沓來欲食北京房產市場
今年以來，政府出臺的一系列宏觀調控政策改變了房地產業的舊有格局，使行業準入門檻陡然提高，不少房地產行業的大腕們紛紛走上產業多元化經營之路。但與此同時，一些行外資本（包括剛進入房地產領域的資本）卻在部分中小開發商被迫轉行之時競相涌入房地產業，制造出了一派行外行內資本頻繁進出房地產業的熱鬧景象。 今年下半年，聯想、國美等一批行外資本紛紛進駐京城房地產市場。本報記者康亞風攝
外行入城
行外資本紛涌京城房地產市場
今年下半年，聯想、國美鵬潤地產等紛紛在京開發住宅項目，國美第一城低價入世旗開得勝，而在順義開發了一低端項目的順鑫佳宇則只是先以此練手。
農業、IT及家電業大佬競相在京開盤
今年下半年以來，行外資本進入房地產業的現象尤為突出。以順鑫農業發展集團為例，該集團主業為農業，今年年底卻在北京開發了第一個低密度住宅項目———陽洲鑫園。該項目12月25日開盤，標志著順鑫農業正式進軍北京房地產業。據了解，順鑫佳宇目前正在北京接洽其他地塊，預計明年會有更大動作。
聯想集團早在1998年就已涉足京城房地產業，其控股的全資子公司———北京融科智地相繼開發了一批高檔寫字樓，如深圳研發大廈、上地聯想大廈、融科咨詢中心A座等。今年該集團又和北京澳林公司合作開發了位于京西的住宅項目紫金長安，在天津與順馳集團合作開發了住宅項目天津瑞景。
目前融科智地正積極進入北京住宅市場，首個獨立操作的項目是位于望京的“融科·橄欖城”，該項目也將于近期正式啟動。此外，融科智地目前還在重慶、武漢、長沙、北京四個城市取得了土地開發權，全國總開發建筑面積達200余萬平方米，其中北京占70余萬平方米。
此外還有靠國美電器起家的鵬潤地產。該公司近期推出的百萬平方米大盤國美第一城即將開盤，目前認購火爆，其大康國際鞋城、金尊大廈等房地產項目也在積極運作之中。據了解，目前鵬潤地產在姚家園、首都機場附近、北三環、北京游樂園和西壩河周邊一帶儲備了大量土地，同時還積極在南京、天津等地圈地。
鵬潤投資董事長黃光裕此前在接受本報記者采訪時表示，2005年是鵬潤全面進入房地產業的新起點，屆時公司將加大對房地產的開發力度，鵬潤將在住宅、寫字樓、商業地產等業態上全面運作。黃光裕也放出豪言，“凡是國美電器所在的城市都是鵬潤地產的目標，未來將由此形成產業化聯動。”
今年進入北京房地產業的行外資本還包括國華電力，該集團開發的項目華貿中心位于CBD區域，占地39公頃，總建筑面積100萬平米，今年年初已開盤，該項目被列為北京市60項重大工程項目之一。
此外，今年年中還有媒體報道，家電巨頭美的集團準備收購順德的一個大型房地產項目，以加大該集團在房地產行業的投資力度；國內通訊業龍頭深圳華為也有意接手三九集團的房地產業務，并已與深圳某發展商達成了初步合作協議。
或雄心壯志，或簡單試水
諸多行外資本進入京城地產時間有長有短，程度有深有淺。鵬潤地產經過幾年的發展，在資金、人才、房地產市場操作方面積累了深厚的經驗。
目前其主推的住宅產品國美第一城規模達到百萬平方米，且銷售火爆。鵬潤地產發展中心業務總監陳云峰透露，國美第一城很有可能一年內售罄，從而創下單盤年銷售額近60億元的記錄。
順鑫佳宇在順義楊鎮運作的陽洲鑫園是一個低端項目，目前每平方米售價僅為2100元。據順鑫佳宇房地產開發有限公司副總經理劉貴濤介紹，該項目招拍掛拿到的土地價格是3300多萬，按照預期，利潤率在8％左右。
劉貴濤坦言，“我們做這個項目不完全是為了賺錢，更多的只是試水，通過這個項目積累房地產開發經驗，同時也為順鑫擴大品牌效應。如果項目操作得成功，順鑫會大規模進入房地產行業。”
記者在采訪中發現，不論是在行內摸爬滾打了多年的鵬潤，還是初涉房地產市場的順鑫，都對各自開發的項目和對京城房地產市場的發展前景表示樂觀。但是也有不少行外資本進入房地產業后紛紛落馬。
通常套用本行業的營銷模式
目前不少行外資本做地產多會帶著母公司的烙印。如鵬潤地產在運作鵬潤家園時，曾模仿電器經營模式，打出八折讓利，一套房子便宜十幾萬，此次推出國美第一城又是以5100元/平方米的低價入市，陳云峰認為，之所以能夠低價，主要是憑借百萬平方米大盤的優勢，盡力壓縮成本，80%的建材從廠家直接進貨，這也延續了國美低價經營家電的傳統模式。聯想早期投資房地產項目時也是模仿IT主業，主打高科技牌，高舉“科技物業”大旗。
但也有業內人士認為，每個行業都有自己的運作規律，把其他行業的一些經營經驗或管理辦法直接移植到地產行業上來，未必適用。外行做房地產也不乏失敗的例子。如鄭州亞細亞集團在上個世紀九十年代中期通過銀行貸款瘋狂在全國各地建設大型商場，僅在北京就籌集了三家“亞細亞”系列商場。
但“亞細亞”的輝煌并沒有持續多久，很快各個“亞細亞”就紛紛關門、倒閉。陳云峰分析“亞細亞”當年慘敗原因之一就是集團投資泛濫，主業沒搞好，結果大受其累；二是市場、人才的本地化操作得不好，再加上當時銀行整頓，緊縮銀根，結果一敗涂地。
馮長春認為，行外資本進入房地產業，早期最好選擇與業內企業進行合作或者兼并重組。據劉貴濤介紹，順鑫佳宇此次推出的陽洲鑫園就是與北京協成地產合作，后者負責整個項目的前期市場調研、策劃、設計等。通過順鑫的資金與協成的經驗，希望達到雙方的共贏。“行外資本進入房地產業還要注意企業法人治理結構、企業發展戰略、人才的引進等等”，馮長春如是說。
內行出城
地產大腕尋求多元化經營
市建委最近注銷了549家房地產開發企業，占北京房地產企業總數的1/6；有不少中小開發商開始轉投西南水電站等其他行業，而今典集團等大開發商則向數字影像等行業拓展
目前京城房地產市場，一方面是諸多行外資本進入房地產領域，另一方面也有不少中小開發商退出這一行業，轉投其他行業，而一些大開發商則紛紛推行公司業務多元化經營。
據市建委本月發布的信息顯示，北京市建委最近注銷了549家房地產開發企業，原因是這些企業未參加資質年檢或不符合資質條件。目前北京的房地產企業大約有3000多家，此次注銷的企業占到總數的近六分之一。
除開發企業資質不合格外，由于受金融政策、土地政策的影響，最近重慶、上海、北京、深圳、成都、浙江等地的不少中小房地產開發商也開始將大量資金轉投于重慶、云南、四川的水電站。
與中小開發商出局不同的是，目前國內不少大開發商開始走企業多元化發展之路。今典集團董事長張寶全就曾公開表示要在自己的蘋果社區里建一座EVD大廈，并欲投資10億元強勢進入數字影像和電影產業。說到原因，張寶全認為：“誰也別指望在房地產業賺一輩子錢，但EVD卻能！”
行業影響
進出均有利于房地產業成熟發展
業內人士普遍認為，房地產市場中行外資本進入，行內資本淡出完全符合市場優勝劣汰的原則，不少大開發商實行多元化經營也是出于規避投資風險的考量，整體來說，對于房地產市場具有積極作用。
馮長春認為，外行大集團進入房地產業，可以加強房地產市場上的競爭態勢，提高房地產企業的經營水平、管理水平；在資金方面，這些集團資金實力雄厚，可以把在別的市場上賺到的錢投到房地產行業，拓寬了房地產業的融資渠道。同時在市場條件下，企業進出房地產行業，可以造成房地產市場人才的合理流動，整體上有利于房地產業的成熟發展。
不過胡港文認為，行外、行內資本的進出對于整個房地產市場的影響更多是中性的，應該看行外資本進入后企業的發展情況。
就目前不少中小開發商出局，大財團補充到房地產行業的現狀，他認為這有利于中國民族資本抗衡目前進入大陸的越來越多的外資開發商。
“圍城”現象剖析
外行進入受房地產高利潤誘惑
本行業投資趨向飽和，而土地新政使拿地更透明，反而給外行進入提供了契機
泛城（中國）綜合住宅服務董事胡港文認為，一些農業、家電、IT企業近年來都面臨競爭激烈、本行業投資飽和等問題，其龐大的資本急需尋求新的投資方向，于是紛紛將目標瞄上了房地產發展強勁的北京市場。
據了解，目前IT行業、家電行業的利潤一般只有2%左右，而相比之下，房地產業的平均利潤則高達20％。在最近出爐的2004年第三版“中國十大暴利行業”排名中，房地產業已連續3年蟬聯冠軍。而在2004年“胡潤版中國大陸百富榜”中，房地產開發商依舊占據半壁江山，共有40位上榜企業家主營或涉及房地產業。
北京國際投資發展有限公司總裁杜猛認為，房地產行業表面利潤就已達到15%－20％，如果再加上隱形利潤，這個比例會更高。杜猛舉例說，目前國內房地產市場不是很規范，一個項目總造價可能達幾億元，但在前期開發中，開發商實際上并不需要一次性拿出這么多錢，支付給建筑商、材料商的費用都可在銷售一段時間后再付款，大大降低了開發商的前期成本。如果考慮到這些隱形利潤，某些開發商的利潤會接近100％。雖然目前政府取消了協議用地，拿地成本大大增加，但比起其他行業，房地產還是暴利行業。
“行外資本進入房地產業主要還是看重這個行業的高利潤。同時，中國目前的房地產市場還處在初步發展階段，遠遠沒有成熟，即便是國家宏觀調控之后，提高了準入門檻，但與房地產市場成熟的西方國家相比，還非常年輕。而國內實力雄厚的綜合性開發商又相對較少，市場操作的專業化程度不高，這都給行外資本進入這個領域提供了缺口。”胡港文表示。
劉貴濤也表達了同樣的看法。他認為，目前各種宏觀政策對房地產業的進入造成了諸多限制，但這同時也是房地產市場正規化的表現。對于早先進入的企業來說，可能受影響較大，但對于剛入行的企業來說，在拿地等方面卻變得更加透明，更加簡單。“
鵬潤地產發展中心業務總監陳云峰則認為，房地產業資本密集型特點很強，而目前進入房地產業的行外資本恰恰都是財力雄厚的大集團。土地及金融緊縮政策的實施反而給他們入行或擴大投資提供了契機。
內行轉業實為規避行業風險
部分中小開發商因實力不濟被迫轉業，大開發商多元化經營則是為降低企業風險
業內普遍認為房地產市場資本時代已到來，一些中小開發商資金薄弱，融資渠道不通暢，被淘汰出局或轉而從事其他行業屬于正常現象。有開發商認為，目前，能從土地市場上拿到地的基本上都是知名開發商，在這種情況下，小開發商只得選擇資本轉向。至于有些大開發商進入其他行業淘金，完全是從公司整體利益考慮。
胡港文認為，多元化經營是每一個企業做大之后的必經之路。因為每一個行業的發展都有自己的周期，有高潮，有低谷，多元化發展可以降低企業的整體風險，不過這種多元化應該在企業可控范圍之內。北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春也把某些大開發商進入其他行業歸結于投資集團進行戰略調整，實行新的投資組合的需要。一個大的企業集團實行多元化經營，各種行業互相補充完善，某個行業出現低谷或經營失誤，可以從其他行業進行彌補，由此可形成一個完善的產業集群、產業鏈，以降低經營風險。事實上，行外資本進入房地產業除了高利潤的驅使，也有企業多元化發展的需要。
本版采寫/本報記者張宏強
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